N° RG 25/00180 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXLC

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

[W] [A], [I] [M] épouse [A]

Copie certifiée conforme

à :

[H] [T]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 17 Mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [A],

Madame [I] [M] épouse [A],

demeurant tous deux Valory – 28400 SOUANCÉ-AU-PERCHE

comparants

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T],

demeurant 12 cité Charroyeau – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de Caroline GIMAT, Magistrat à titre temporaire stagiaire et [P] [U], attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Janvier 2026 et mise en délibéré au 10 Février 2026, puis prorogée au 17 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 16 avril 2024 à prise d’effet au 17 avril 2024, Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] ont donné à bail à Monsieur [C] [T] un logement situé au 12 Cité Charroyeau – 28400 NOGENT-LE-ROTROU, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 400,00 euros.

Monsieur [C] [T] est décédé le 17 novembre 2024.

Monsieur [H] [T], son fils, a été mis en demeure de quitter les lieux et régulariser les loyers impayés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 05 mars 2025.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [H] [T] le 13 mai 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 838,51 euros en principal, arrêtée au 10 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 07 novembre 2025, Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] ont fait assigner Monsieur [H] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 689,33 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,Une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 07 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] comparaissent personnellement. Ils indiquent maintenir les demandes de leur assignation.

Monsieur [H] [T], régulièrement citée à étude, ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026, prorogée au 17 Mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à six semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, étant précisé que cette obligation ne concerne que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 07 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 mai 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 07 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 14 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— […] ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 13 mai 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 juin 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il n’apparaît pas que Monsieur [H] [T] aurait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [H] [T] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [H] [T] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 25 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux et ce, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 juin 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [H] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] – contrat de bail signé, commandement de payer, assignation et décompte – que Monsieur [H] [T] reste devoir une somme de 4 689,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 07 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] la somme provisionnelle de 4 689,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Monsieur [H] [T] sera condamné à régler la somme de 500,00 euros à Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] recevables en leur action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] et Monsieur [H] [T], aux droits duquel vient Monsieur [H] [T], au 24 juin 2025 et portant sur les lieux situés au 12 Cité Charroyeau – 28400 NOGENT-LE-ROTROU ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 25 juin 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] la somme provisionnelle de 4 689,33 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-neuf euros et trente-trois cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [I] [A] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION