N°Minute:25/02136

N° RG 25/01359 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYM7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR:

S.A. -CDC HABITAT SOCIAL, SA H.L.M., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [X] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Michèle TISSEYRE

Copie certifiée delivrée à :

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 avril 2004, avec prise d’effet au 1er janvier 2004, la SA [Adresse 4] a consenti à Madame [D] [N] et Monsieur [L] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 357,66 €, outre 30,49 € à titre de provisions sur charges.

Par avenant en date du 7 juillet 2006, Monsieur [L] [E] a été remplacé par Monsieur [V] [X] [G], en qualité de locataire.

Par courrier en date du 21 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a mis en demeure Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] de payer la somme de 943,39 €.

Le 7 mai 2024, CDC HABITAT a fait commandement à Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] de payer la somme de 1922,29 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 , dénoncé le 17 avril 2025 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

dire que selon l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2488,65 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 28 février 2025, à parfaire au jour du jugement

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci, avec indexation,

dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, ces sommes retenues par ce commissaire, par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2011 portant modification du Décret du 12 décembre 1990 devront être supportés par le débiteur,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens de l’instance passée et à venir et à l’exécution de la décision à venir.

À l’audience du 1er septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant sa créance en loyers et charges à la somme de 5115,94 €.

A cette audience, Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] se sont abstenus du paiement du loyer intégral depuis le mois de juillet 2024 et ne se sont pas présentés à l’audience pour faire état de leur situation financière et formuler ainsi une proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, les locataires s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation de paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet de l’assignation.

L’expulsion de Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G], devenus occupant sans droit ni titre, seront tenus de payer in solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au mois de juillet 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] s’élève à 5115,94 € en loyers et charges.

Ce décompte inclut un solde de charges général d’un montant de 53,09 € qui n’est pas justifié. Il convient donc de déduire du décompte cette somme.

En application des dispositions de l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser à la charge des locataires la somme de 22,86 € imputée par le bailleur au titre des pénalités pour enquête sociale, dans la mesure où l’ancienneté des impayés de loyers démontrent de réelles difficultés financières et où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation d’un logement.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défendeurs non comparants, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 5039,99 € et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL ET Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] , portant sur un logement situé [Adresse 3], à effet de l’assignation ;

DÉCLARE en conséquence Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5039,99 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [D] [N] et Monsieur [V] [X] [G] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,