N° RG 24/00795 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D5EL /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 24/00795 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D5EL

Minute n° 25/00294

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [W]

née le 26 Septembre 1989

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [V] [N]

né le 12 Novembre 1990

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [X]

née le 15 Janvier 1993 à [Localité 10] (Hauts-de-Seine),

demeurant [Adresse 2]

comparant assistée de M^e Aurelie CARRE, avocat au barreau de Châteauroux

substituée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro -36044-2025-589 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [D] [M]

né le 21 Décembre 1989 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

comparant assisté de M^e Aurelie CARRE, avocat au barreau de Châteauroux

substituée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-588 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Mai 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 27 Juin 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 17 août 2021, M. [V] [B] et Mme [L] [W] ont loué à Mme [C] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte établi le 8 juillet 2021, M. [D] [M] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Mme [C] [X].

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, M. [V] [B] et Mme [L] [W] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 096 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juin 2024.

Le commandement a été dénoncé à M. [D] [M] par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 20 décembre 2024, M. [V] [B] et Mme [L] [W] ont fait assigner Mme [C] [X] et M. [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à Mme [C] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 3 039 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 pour la somme de 1 096 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° in solidum aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 9] le 18 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

À cette audience, M. [V] [B] et Mme [L] [W] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 745 euros au titre des loyers et charges échus au 23 mai 2025. Ils ont souligné que les défendeurs avaient repris le paiement de leur loyer courant et ont indiqué être favorables à l’octroi de délais de paiement entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [C] [X] et M. [D] [M], représentés par leur conseil, ont, au visa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soulevé la nullité du cautionnement consenti par M. [D] [M], faisant valoir que ce dernier n’avait pas fait précéder sa signature de la mention manuscrite prévue par la loi applicable au moment de la réalisation de l’acte, et sollicité le rejet des demandes formées contre lui. Mme [C] [X] a par ailleurs demandé que des délais de paiement lui soient consentis, à hauteur de 125 euros par mois pendant vingt-quatre mois, et qu’ils suspendent les effets de la clause résolutoire. Tous deux ont exposé leur situation financière, mentionnant qu’ils avaient un enfant mineur à leur charge et qu’à la suite de la perte de son emploi, Monsieur percevait des allocations de la part de France Travail et que Madame se voyait quant à elle verser des prestations de la caisse d’allocations familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de l’acte de cautionnement

En vertu des deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du 8 juillet 2021, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que la nullité mentionnée par le texte est encourue sans même qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un grief.

En l’espèce, en dépit de ce que soutient M. [D] [M], la loi n’imposait déjà plus la reproduction manuscrite de certaines mentions par la caution lorsqu’il a souscrit son engagement.

La lecture de l’acte de cautionnement permet de constater que l’ensemble des prescriptions légales ont été respectées, de sorte que sa validité ne peut qu’être constatée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [V] [B] et Mme [L] [W] versent aux débats l’acte de bail, l’engagement de caution du défendeur ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 mai 2025, la dette locative de Mme [C] [X] s’élève à la somme de 3 745 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Mme [C] [X] et M. [D] [M] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 juin 2024 pour la somme de 1 096 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [C] [X]

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

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En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative que Mme [C] [X] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de la situation financière qu’elle a exposée à l’audience, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord des bailleurs, il y a lieu d’accorder à Mme [C] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de vingt-quatre mois comme elle le demande et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 125 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 9] le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un contrat de bail unit M. [V] [B] et Mme [L] [W] à Mme [C] [X] et il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 4 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [C] [X] sera ordonnée.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande conjointe des bailleurs et de la locataire. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [C] [X] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [C] [X] et M. [D] [M] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Mme [C] [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [X] et M. [D] [M] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de M. [V] [B] et Mme [L] [W] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité de l’acte de cautionnement établi le 8 juillet 2021 par M. [D] [M] ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [X] et M. [D] [M] à verser à M. [V] [B] et Mme [L] [W] la somme de 3 745 euros (décompte arrêté au 23 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 1 096 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [C] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en vingt-trois mensualités de 125 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 17 août 2021 entre M. [V] [B] et Mme [L] [W] d’une part, et Mme [C] [X] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 16 juillet 2024 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [B] et Mme [L] [W] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [X] et M. [D] [M] soient solidairement condamnés à verser à M. [V] [B] et Mme [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de M. [V] [B] et Mme [L] [W] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [X] et M. [D] [M] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,