N° RG 25/00267 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D722 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D722

Minute n° 25/00356

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 8]

représentée par Mme [X], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [S]

né le 28 Décembre 1969 à [Localité 7] (Moselle),

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D722 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er août 2005, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] a loué à Mme [L] [S] et M. [F] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 411,18 euros hors charges.

Par courrier réceptionné par le bailleur le 19 octobre 2022, Mme [L] [S] a indiqué que M. [F] [T] n’était plus co-titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] a fait délivrer à Mme [L] [S] un commandement de payer la somme de 2 808,17 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l’Indre a fait assigner Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à la défenderesse ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 4 158,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 808,17 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 6] le 19 mai 2025.

Le 30 juin 2025, le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6], représenté par sa préposée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 120,33 euros au titre des loyers et charges échus au 3 juillet 2025. Il a souligné qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois d’octobre 2024 et que le logement était trop grand pour la locataire. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Mme [L] [S] a expliqué l’arrêt du versement de son loyer par un arrêt maladie prévue jusqu’au mois d’octobre 2025, précisant avoir récemment été reconnue en qualité de travailleur handicapé. Elle a indiqué souhaiter rester dans le logement, qu’elle occupe seule, mais n’a pas pu proposer de reprendre le paiement de son loyer et d’y ajouter une somme supplémentaire pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera précisé que la demande tendant à rester dans le logement formulée par Mme [L] [S] sera considérée comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 juillet 2025, la dette locative de Mme [L] [S] s’élève à la somme de 6 120,33 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [L] [S] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 janvier 2025 pour la somme de 2 808,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office à la défenderesse en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 15 janvier 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 mars 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aucun délai de paiement n’ayant pu être octroyés à Mme [L] [S], les effets de la clause ne peuvent être suspendus, de sorte que l’expulsion doit être ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [L] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 589,39 euros à compter du mois de juillet 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [S] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [L] [S] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] la somme de 6 120,33 euros (décompte arrêté au 3 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 2 808,17 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er août 2005 entre l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] d’une part, et Mme [L] [S] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [L] [S] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [S] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 15 mars 2025 et fixée au montant de 589,39 euros à partir du mois de juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 6] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,