N° RG 25/00284 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D74Q /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D74Q

Minute n° 25/00367

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [J]

né le 11 Décembre 1975 à [Localité 7] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [M]

née le 20 Avril 1960 à [Localité 9] (Bouches-du-rhone),

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D74Q /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er décembre 2022, M. [O] [J] a loué à Mme [W] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, M. [O] [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 250 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, M. [O] [J] a fait assigner Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner à la défenderesse ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 3 600 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 250 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les loyers et charges éventuellement impayés ayant couru entre le 6 mai 2025 et la résiliation du bail,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 20 mai 2025.

Le 30 juin 2025, le diagnostic social et financier est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, M. [O] [J] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a indiqué avoir en parallèle délivré un congé pour vendre à sa locataire, avec prise d’effet au cours du mois de novembre 2025. Il s’est toutefois dit favorable à l’octroi de délais de paiement, afin de permettre à la défenderesse de se maintenir dans les lieux jusqu’à cette date.

Mme [W] [M] a expliqué les difficultés de paiement de son loyer par la perte de son emploi et une absence totale de revenus pendant six mois. Elle a ajouté se trouver actuellement en contrat à durée indéterminée et percevoir dans ce cadre, mensuellement, la somme de 1 580 euros. Elle a proposé de reprendre le paiement de son loyer et de verser, en plus, 100 euros par mois.

Il a été sollicité des parties qu’elles justifient, en cours de délibéré, du paiement du loyer du mois de juillet 2025 par la défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

Par courriels réceptionnés au greffe les 5 et 11 juillet 2025, M. [O] [J] a fait savoir qu’il avait perçu, de la part de Mme [W] [M], la somme totale de 550 euros, à l’issue de deux virements bancaires réalisés les 4 et 5 juillet 2025. Il a en outre fourni un décompte actualisé de sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 950 euros au titre des loyers et charges échus au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [O] [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 juillet 2025, la dette locative de Mme [W] [M] s’élève à la somme de 3 950 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [W] [M] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 mars 2025 pour la somme de 2 250 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [W] [M] a repris le paiement de son loyer courant.

Compte tenu de la situation financière qu’elle a exposée à l’audience, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à Mme [W] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de trente-six mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

Le IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le III du même article est applicable lorsque la demande porte sur le prononcé de la résiliation du bail reposant, en tout ou partie, sur l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur la caractérisation du manquement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements invoqués sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Toutefois, la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement précédemment accordés.

Il convient ainsi d’attirer l’attention de Mme [W] [M] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la résiliation judiciaire prendra effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [W] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 450 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Mme [W] [M] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [M] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de M. [O] [J] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à M. [O] [J] la somme de 3 950 (décompte arrêté au 11 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 2 250 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [W] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 100 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2022 entre M. [O] [J] d’une part, Mme [W] [M] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à M. [O] [J] le solde de la dette locative ;

AUTORISE M. [O] [J], à défaut pour Mme [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à M. [O] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 450 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

REJETTE la demande de M. [O] [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,