COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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N° RG 21/03313 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHHP

Pôle Civil section 2

Date : 05 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [R] [M]

née le 02 Juin 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [L] [D]

née le 04 Avril 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier lors dés débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 05 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 septembre 2020, Madame [L] [D] et Madame [R] [M] ont signé une promesse de vente ayant pour objet une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Adresse 6] (34), moyennant le prix de 425.000 euros.

L’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2020, avec une prolongation possible jusqu’au 31 janvier 2021.

Un dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros a été consigné par Madame [R] [M] en l’Etude du notaire. Le notaire a versé cette somme à Madame [L] [D] le 23 janvier 2021.

Par acte de de commissaire de justice du 05 février 2021, Madame [L] [D] a mis en demeure le notaire de convoquer les parties sous huitaine en vue de signer l’acte authentique.

Elles ont été convoquées pour le 04 mars 2021, date à laquelle un procès-verbal de carence a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2021, Madame [R] [M] a fait délivrer à Madame [L] [D] une sommation d’avoir à comparaître le 15 mars 2021 pour la signature de l’acte authentique. Un nouveau procès-verbal de carence a été dressé.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2021, Madame [R] [M] s’est vu signifier la caducité de la promesse de vente par Madame [L] [D].

Par courrier officiel du 07 mai 2021, Madame [R] [M] a mis en demeure Madame [L] [D] de fixer la date de la réitération de l’acte authentique.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 09 juillet 2021, Madame [R] [M] a fait assigner Madame [L] [D] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, Madame [R] [M] sollicite notamment du tribunal :

A titre principal :

— le rejet des demandes de Madame [D],

— qu’il dise que l’acte authentique de vente devra être dressé dans un délai de deux mois après la signification du présent jugement, à défaut de quoi il vaudra vente et sera publié au bureau des hypothèques,

— qu’il ordonne à cette dernière de lui délivrer le bien vendu,

A titre subsidiaire :

— la condamnation de Madame [D] à lui verser la somme de 42.500 euros en application de la clause pénale prévue dans l’acte, majorée des intérêts de retard à compter du présent jugement,

A titre infiniment subsidiaire :

— la suppression de la clause pénale ou sa réduction,

En tout état de cause :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

* 15.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* 15.000 euros au titre du préjudice moral,

— sa condamnation aux dépens avec distraction au profit de M^e MARLE PLANTE, et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— que l’exécution provisoire soit écartée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2025, Madame [L] [D] sollicite quant à elle du tribunal :

— le rejet de toutes les demandes formulées par Madame [R] [M],

— reconventionnellement, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

* 42.500 euros au titre de la clause pénale de laquelle sera déduit le dépôt de garantie de 15.000 euros,

* 10.000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 04 mars 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées, les demandes n’y figurant plus étant réputées avoir été abandonnées.

Sur la demande de vente forcée de l’immeuble

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Enfin, l’article 1213 du code civil prévoit que le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 28 septembre 2020 par devant notaire entre Madame [L] [D] et Madame [R] [M] stipule notamment en sa page 4, dans sa clause intitulée « DELAI » : « La promesse de vente est consentie pour un délai expirant le 31 décembre 2020, à 16h.

En cas de réalisation des conditions suspensives entraînant la perfection du contrat de vente au sens de l’article 1589 du Code civil, les parties s’obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date.

Toutefois, si à l’expiration du délai fixé ci-dessus, certains des documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, ce délai serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »

Par ailleurs, le même acte stipule en page 7 une clause manuscrite de condition suspensive d’obtention d’un prêt rédigée comme suit : « La présente vente est soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de CENT MILLE EUROS (100 000,00), sur une durée de 20 ans et un taux de 1,95%. Ladite offre devra être reçue au plus tard le 10 décembre 2020 ».

En l’espèce, Madame [R] [M] ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a engagé des démarches afin d’obtenir un crédit, crédit qui au surplus, devait remplir les conditions fixées dans la promesse de vente. Elle ne produit aucune preuve de contact d’une banque, aucun courrier bancaire d’accord ou de refus. La seule pièce versée étant un courrier de la société GROUPAMA concernant la souscription d’une assurance emprunteur, demande datée du 17 mars 2021 et faisant référence à un crédit de la BANQUE COURTOIS d’un montant de 118.200 euros sur un exemplaire et de 306.800 euros sur un autre, au taux de 1,1%. Cette différence n’est ni expliquée ni justifiée par la demanderesse. En tout état de cause, ce prêt ne remplissait pas les conditions fixées dans la promesse de vente puisqu’il excédait le capital maximum emprunté fixé à 100.000 euros et le document n’a pas été contresigné par la banque. Il n’est au surplus produit aucun document émanant de la BANQUE COURTOIS évoquant ce crédit.

En application de la clause, il lui appartenait de produire au notaire une offre de prêt avant le 10 décembre 2020, ce que Madame [R] [M] n’a pas fait. Par conséquent, la condition suspensive est nécessairement non accomplie, rendant la promesse de vente caduque au 31 décembre 2020.

La question de la prorogation de la promesse de vente importe peu dans la mesure où Madame [R] [M] ne justifie pas d’avoir obtenu un jour un accord de prêt conforme aux conditions fixées dans la promesse de vente. En tout état de cause, elle ne démontre pas non plus que Madame [L] [D] avait accepté une telle prorogation qui n’a d’ailleurs jamais été actée. En effet, dans le mail du notaire du 07 juillet 2023 que Madame [R] [M] invoque, celui-ci écrit : « Le mercredi 20 janvier 2021, Mme [D] m’a écrit qu’elle était « d’accord pour signer » la prorogation « à la condition « exclusive » que bous lui fournissiez l’accord écrit de la banque après passage en commission ». Ainsi, Madame [L] [D] n’avait donc donné à son accord qu’à la condition d’obtenir une preuve d’accord bancaire pour le crédit, preuve qu’elle n’a jamais obtenue. Ainsi, à l’inverse de ce que soutient Madame [R] [M], cet élément démontre l’absence de volonté de Madame [L] [D] de proroger le délai de la promesse. Madame [L] [D] avait donc la possibilité d’accepter une autre offre cinq jours après avoir demandé une preuve d’engagement bancaire et alors que la promesse était caduque de plein droit depuis le 31 décembre 2020.

La demande de vente forcée de l’immeuble ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes au titre de la clause pénale

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

La promesse de vente stipule en page 6, dans sa clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 42.500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ».

Madame [R] [M] estime que la venderesse a refusé de réitérer la vente alors même que le délai de la promesse était prorogé, ce qui la conduit à solliciter le paiement de la clause pénale stipulée, soit la somme de 42.500 euros. A l’inverse, Madame [L] [D] estime que la non réitération de la promesse est intervenue du fait de l’acquéreuse et sollicite donc la somme de 27.500 euros au titre de la clause pénale, après déduction du dépôt de garantie.

S’agissant de la demande de Madame [R] [M], il a été démontré ci-dessus que le délai de la promesse n’a pas été prorogé et que la condition suspensive n’a pas été remplie, de sorte que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

S’agissant de la demande de Madame [L] [D], il résulte de la clause précitée qu’elle n’est applicable que lorsque les conditions de la promesse sont remplies et qu’une des parties refuse la réitération. En l’espèce, il a été démontré ci-dessus que les conditions n’ont pas été remplies, de sorte que la clause n’est pas applicable. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

La promesse de vente stipule en son article « SEQUESTRE » situé page 6 que :

« Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 25 octobre 2020, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [U], qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du Code civil, une somme de QUINZE MILLE EUROS.

[…]

Le bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être du au rédacteur des présentes, que s’il justifie la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. »

En l’espèce, comme démontré ci-dessus, Madame [R] [M] ne démontre pas, en ne produisant aucun courrier, même de refus de prêt, émanant d’une banque, que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est hors de sa responsabilité. Elle ne justifie même pas des demandes de prêt qu’elle aurait formulées et des conditions de celles-ci. Elle indique dans ses écritures en avoir justifié auprès du notaire mais n’en justifie pas auprès du tribunal saisi du litige.

Ainsi, sa demande de restitution ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant de la demande de Madame [R] [M], il a été démontré ci-dessus qu’aucune inexécution ni retard n’est caractérisé, de sorte que sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant de la demande de Madame [L] [D], elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par le bénéfice du dépôt de garantie, venu sanctionner la faute de l’acquéreuse. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Madame [R] [M], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [R] [M] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros Madame [L] [D] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [R] [M] de sa demande de vente forcée,

DEBOUTE Madame [R] [M] et Madame [L] [D] de leurs demandes respectives et réciproques de condamnation en paiement de la clause pénale,

DEBOUTE Madame [R] [M] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Madame [R] [M] et Madame [L] [D] de leurs demandes respectives et réciproques de condamnation en dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [R] [M] aux dépens,

CONDAMNE Madame [R] [M] à payer à Madame [L] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [R] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 05 juin 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Linda LEFRANC-BENAMMAR Cécilia FINA-ARSON