N° RG 25/00706 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC5I /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00706 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC5I

Minute n° 26/00084

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 13 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux

Service contentieux – [Adresse 3][Adresse 4]

représentée par Mme [Y], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [H],

demeurant Chez Mme [I] – [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Janvier 2026

DÉCISION :

par défaut

rendue en dernier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 13 Février 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00706 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC5I /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 29 juin 2018, la S.A. Scalis a loué à M. [F] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 444,95 euros hors charges, outre le paiement de la somme de 444 euros au titre du dépôt de garantie.

Par jugement rendu le 15 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux a notamment constaté la résiliation du bail unissant la S.A. Scalis à M. [F] [H] et condamné ce dernier à verser à son ancienne bailleresse la somme de 2 061,52 euros au titre d’un arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 147,97 euros jusqu’à libération effective des lieux.

Aux termes d’un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 24 octobre 2023, il a été procédé à l’expulsion de M. [F] [H].

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 19 mars 2024 par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Se prévalant de l’existence d’un arriéré de loyers et de charges et de réparations devant être mis à la charge de M. [F] [H], l’ancienne bailleresse a sollicité qu’une tentative de conciliation soit réalisée. Selon acte du 16 septembre 2025 établi par M. [L] [S], conciliateur de justice, il a été constaté la carence de l’une des parties, celle-ci ne s’étant pas présentée à la réunion.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la S.A. Scalis a fait assigner M. [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de condamner le défendeur :

à lui payer la somme de 2 762,12 euros dont 0,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2023 et 2 761,44 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,à lui payer la somme de 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 janvier 2026.

À cette audience, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [F] [H] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré de loyers et de charges et des réparations locatives

Sur l’arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1355 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la S.A. Scalis dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire condamnant le défendeur au paiement d’un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation courant jusqu’au départ effectif des lieux, soit jusqu’au 24 octobre 2023.

Sa demande tendant à voir à nouveau M. [F] [H] condamné sur ce point est donc irrecevable.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de cette loi dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Il n’est toutefois ni soutenu ni démontré que la bailleresse aurait fait obstacle à l’établissement d’un tel acte ou à sa remise au locataire, impliquant que la S.A. Scalis peut se voir appliquer la présomption établie par l’article 1731 du code civil, le locataire étant ainsi réputé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé contradictoirement entre les parties, M. [F] [H] étant absent lors de son établissement, mais a fait l’objet d’un constat établi par un commissaire de justice, dont la valeur probante n’est pas remise en cause par l’ancien locataire, qui a été convoqué dans le respect des dispositions précitées.

La S.A. Scalis sollicite la somme de 2 761,44 euros, correspondant au montant total de plusieurs réparations locatives.

Si aucun devis ni aucune facture ne sont produits par la partie demanderesse, celle-ci verse aux débats un protocole d’accord collectif de location sur une procédure de départ du locataire en matière de réparations locatives daté du 24 février 1988, lequel mentionne la valeur résiduelle restant à la charge du preneur après abattements pour vétusté en cas de défaut d’entretien et en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Le présent bail ayant pris effet le 29 juin 2018 pour s’achever le 24 octobre 2023, le locataire a occupé les lieux durant cinq ans, trois mois, trois semaines et quatre jours, soit soixante-quatre mois.

Il se voit donc appliquer un abattement de vétusté de 25 % et n’est ainsi tenu qu’à 75 % du prix de la réparation locative, sauf en ce qui concerne les papiers peints et les peintures présents sur les murs, plafonds et portes, pour lesquels il bénéficie d’une décote sur les frais de reprise de (64 x 100) / 84 = 76 %. Il est par ailleurs tenu au paiement de 75 % du prix en cas de dégradation volontaire ou de perte.

Par ailleurs, les éléments pour lesquels aucune disposition conventionnelle ne trouve à s’appliquer auraient dû faire l’objet de devis ou de facture pour justifier les montants sollicités. Ces derniers seront toutefois retenus s’ils correspondent aux préjudices allégués.

Pièce concernée

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Chambre 1 – Peinture porte

Absence d’état des lieux donc présomption de bon état et d’absence d’encombrants

Porte jaunie

Demande partiellement fondée

= 5,29 euros

Cuisine – Lessivage murs, plafond, boiseries

Murs en peinture en état d’usage

Plafond en peinture en état d’usage

Porte en état d’usage

Demandes fondées

= 205,80 euros

Cuisine – Peinture murs, plafond, boiseries

Ensemble du logement – Fenêtres et encadrements intérieur et extérieur

Contours très jaunis dans le salon

Demande partiellement fondée

= 12,25 euros

Ensemble du logement – Décapage et lustrage des sols

Multiples salissures sur le sol de la cuisine, quelques salissures dans les chambres et le couloir

Demande partiellement fondée

= 84,13 euros

Ensemble du logement – Nettoyage

Nombreuses taches de graisse près de l’évier de la cuisine, bouche d’aération de la cuisine très sale, cuvette des WC entartrée

Demande partiellement fondée

= 74,68 euros

Entrée – [Localité 2]

Aucune mention

Demande non fondée

Jardin – Évacuation d’encombrants

Aucune mention

Demande non fondée

Jardin – Taille des haies

Aucune mention

Demande non fondée

Jardin – Taille de deux arbustes

Aucune mention

Demande non fondée

Cave – Serrure portillons

Aucune mention

Demande non fondée

Entrée – Poignée de la porte palière

Aucune mention

Demande non fondée

Salle de bain – Décapage du receveur de douche

Bac à douche en état d’usage

Demande non fondée

Séjour – Gonds des volets

Aucune mention

Demande non fondée

Séjour – [Localité 2]

Papier peint en état d’usage, quelques déchirures et taches

Demande fondée

= 540,54 euros

Au titre des réparations locatives, le défendeur est donc redevable de la somme de 922,69 euros.

***

Au total, M. [F] [H] sera ainsi condamné au paiement de la somme de 922,69 – 444 euros de dépôt de garantie = 478,69 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [H] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que des frais nécessaires non compris dans les dépens resteraient à la charge de la demanderesse. Il n’y a donc pas lieu d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande de la S.A. Scalis formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE irrecevable la demande de la S.A. Scalis tendant à la condamnation de M. [F] [H] au paiement d’un arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [F] [H] à verser à la S.A. Scalis la somme de 478,69 euros (décompte arrêté au 24 octobre 2023) au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025 ;

REJETTE la demande formée par la S.A. Scalis au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [H] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,