TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JOE

N° MINUTE :

24/4

JUGEMENT

rendu le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JOE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 09/06/2022 à effet au 10/06/2022, M. [F] [B] a donné à bail à M. [X] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 521.28 euros et 23 euros de provision sur charges .

Un contrat de cautionnement simple a été conclu par acte séparé le 03/06/2022 entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M.[F] [B] , pour que celui-ci bénéficie, au profit du locataire désigné, du dispositif VISALE en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation , de l’article 7.4.1 de la convention Etat/ Action Logement 2018-2022 du 16/01/2018 et de la convention Etat/Uesl du 24/12/2015 .

Des impayés de loyers se sont produits et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé ceux-ci en qualité de caution simple. Le 03/10/2023 , il a été réclamé au locataire par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES paiement de la somme de 2210.48 euros , réglée au bailleur pour les loyers de juillet à octobre 2023.

Il a été délivré par le bailleur quittance subrogative le 03/10/2023 pour la somme de 2210.48 euros, le 01/02/2024 pour la somme de 3843.32 euros pour les loyers de juillet à décembre 2023.

Un plan de remboursement a été validé le 04/10/2023, respecté un mois en octobre 2023, mais non ultérieurement.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à M. [X] [T] le 21/10/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2087.68 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/02/2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [X] [T] sur le fondement de la convention du 02/12/2014, des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil devenus 1103,1217,1231-1 et 1224 et suivants du code civil , 24 de la loi du 06/7/89 aux fins de :

Voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés Subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail Voir ordonner l’expulsion de M. [X] [T] ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publiqueVoir condamner M. [X] [T] au paiement :

— d’une somme de 3720.52 euros, au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 sur la somme de 2087.68 euros et de l’assignation pour le surplus

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation , qui sera due dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JOE

— d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 26/02/2024.

A l’audience du 03/06/2024 , la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5897.64 euros selon les quittances subrogatives, dont la dernière date du 07/05/2024 pour la somme de 6020.44 euros , période de juillet 2023 à mai 2024 inclus . Elle expose que selon le dispositif VISALE , il a été proposé cette caution simple au bailleur et que celui-ci délivre des quittances subrogatives pour l’ensemble de ses droits , y compris la possibilité d’une action en acquisition de la clause résolutoire. Elle précise que si l’assignation ne lui est pas dénoncée, il a connaissance des actions possibles selon le contrat et l’ensemble des courriers adressés, notamment du 21/02/2024, sans qu’il ne s’y soit opposé, qu’elle est donc recevable à agir.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [X] [T] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté.

Le juge a soulevé la question de l’application dans le temps de la loi du 27/07/2023 au regard de la délivrance d’un commandement de payer avec un délai de 2 mois visé pour régler la somme réclamée.

Le demandeur a indiqué que la loi était d’application immédiate , mais que le contrat indiquait un délai de deux mois , et que ce délai plus favorable en tout état de cause ne peut faire grief.

Par jugement avant dire droit du 01/08/2024, il a été statué ainsi :

ORDONNE à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de mettre en cause M. [F] [B] par dénonciation de l’assignation du 22/02/2024 et du décompte actualisé de sa créance au 31/05/2024 en vue de l’audience d’ ACR-Fond du juge des contentieux de la protection du Pôle civil de Proximité du Tribunal judiciaire du lundi 30 septembre 2024 à 10h30

RENVOIE la cause et les parties à cette audience

DIT que le présent jugement vaudra convocation à l’égard de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [X] [T]

RESERVE les dépens

A cette audience, le bailleur indique que le bailleur M.[F] [B] a adressé un courrier le 20/08/2024 indiquant qu’il est informé de l’action en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement et ne s’y oppose pas .

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient toutes ses demandes et actualise sa prétention à la somme de 8074.76 euros pour la dette actualisée au mois de septembre 2024 inclus.

M. [X] [T] n’a pas comparu ni été représenté, le jugement avant dire-droit valant convocation à son égard.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile ,

Sur la qualité à agir et l’intérêt à agir :

En application de l’article 31 du code de procédure civile , l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir doit être né et actuel.

En application de l’article 32 du code de procédure civile , est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Dans le bail, a été stipulé une « garantie VISALE » ( en point XIII annexes).

Le contrat de caution simple stipule que la caution est subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle en application de l’article 2306 du code civil, dès lors qu’elle a payé les sommes impayées par le locataire. Cette subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil , instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution en vertu de cette subrogation, doit lui être reversée dans les 10 jours calendaires de son encaissement .

Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE.

Au cas où le bailleur empêcherait d’une quelconque façon la caution d’exercer sa subrogation, les sommes versées au titre de l’impayé de loyer devront être restituées à la caution. Cette restitution devra intervenir dans les 10 jours calendaires de la réception de la demande de reversement faite par la caution.

Il y est stipulé que la durée de la garantie selon le contrat VISALE pour le bail 10/06/2022 est de 36 mois d’impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail , renouvellement éventuel inclus . Il n’est pas distingué selon la nature du bail dans cette clause.

Il résulte de ces stipulations du contrat de cautionnement que le principe de l’action en recouvrement des impayés est prévu , de même que la possibilité d’une action en résiliation du bail soit par acquisition de la clause résolutoire soit par résiliation judiciaire .

Il en résulte que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité à agir.

Il n’a pas été dénoncé l’assignation au bailleur, mais le demandeur a produit un courrier de M.[F] du 20/08/2024 où il expose ne pas s’opposer à l’action entamée pour expulsion et paiement, compte-tenu des quittances subrogatives délivrées .

Il convient donc de retenir que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES disposait d’un intérêt né et actuel à agir lors de l’introduction de son instance .

Sur la recevabilité au regard de la loi du 06/07/89:

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de M.[F] , bailleur.

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le demandeur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 22/12/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 21/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 09/06/2022 et stipule une durée de 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 21/12/2023 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du demandeur, et aucune difficulté n’existe donc au cas d’espèce, le délai visé au commandement étant de deux mois.

M. [X] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 21/02/2024 à minuit soit à compter du 22/ 02/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [X] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le demandeur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur subrogé dans les droits du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [X] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [X] [T] au paiement de celle-ci, selon les quittances subrogatives délivrées par M.[F] qui seront justifiées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [X] [T] reste devoir une somme de 8074.76 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 19/09/2024 , septembre 2024 inclus, selon les quittances subrogatives produites , dont la dernière en date du 19/09/2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] [T] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 21/ 12/ 2023 sur la somme de 2087,68 euros et de l’audience du 30/09/2024 pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [X] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [X] [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [F] [B] et M. [X] [T] à compter du 22/ 02/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, et condamne M. [X] [T] à les payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES selon les quittances subrogatives délivrées par M.[F] [B] qui seront justifiées.

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8074.76 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 19/09/2024, septembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, selon quittances subrogatives justifiées à venir, avec intérêts au taux légal à compter du 21/ 12/ 2023 sur la somme de 2087,68 et du 30/09/2024 pour le surplus.

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [T] à défaut de local désigné.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21/ 12/ 2023.

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT