TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00632 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWQT

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Novembre 2025

Monsieur [N] [F], rep/assistant : M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [R] [F], rep/assistant : M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [E] [H], rep/assistant : SCP TEILLOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Manuel BARBOSA

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Manuel BARBOSA

SCP TEILLOT ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 02 Octobre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [F], demeurant 38 avenue de la Gare, 63360 GERZAT

représenté par M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [R] [F], demeurant 38 avenue de la Gare, 63360 GERZAT

représentée par M^e Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [H], demeurant 17 rue des Condamines, 63360 GERZAT

représenté par la SCP TEILLOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 juillet 2018 à effet au même jour, Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [H] un logement situé 17 rue des Condamnies à GERZAT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros outre le paiement de la taxe d’ordure ménagère.

Par courriers recommandés des 21 avril 2023 et 26 mai 2023, les bailleurs ont notifié à leur locataire la révision du montant du loyer indexé.

Le 10 janvier 2024, Monsieur et Madame [F] ont fait signifier au locataire un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, les bailleurs ont fait assigner Monsieur [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND.

Lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur et Madame [F] sollicitent le bénéfice de leur dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— constater que Monsieur [E] [H] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en s’abstenant de prendre en compte l’augmentation du montant mensuel du loyer à compter du 1er août 2023 et en s’abstenant de payer la somme de 93 euros tous les mois correspondant à l’augmentation du loyer ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— constater que les époux [F] disposaient d’un motif légitime et sérieux leur permettant de donner congé le 10 janvier 2024 à leur locataire en application de l’article 15 et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater en conséquence la validité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 janvier 2024 par Monsieur et Madame [F] et des motifs légitimes et sérieux qui y sont évoqués ;

— constater ou déclarer que le bail consenti le 19 juillet 2018 à Monsieur [E] [H] a pris fin le 19 juillet 2024,

— ordonner, en conséquence et faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé 17 rue des Condamnies à GERZAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

— mettre à la charge de Monsieur [H] [E] l’intégralité des frais de toute nature engendrés par la procédure et ladite expulsion ainsi que par l’enlèvement des biens de ce dernier,

— fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre dont est redevable Monsieur [E] [H] à la somme mensuelle de 1 193 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin de le condamner à verser à Monsieur et Madame [F] ladite indemnité mensuelle à compter du 20 juillet 2024, et jusqu’à la complète libération des lieux,

— rejeter toute demande de délais supplémentaires qui viendrait à être sollicitée par l’occupant sans droit ni titre,

— condamner Monsieur [E] [H] à payer et porter à Monsieur et Madame [F] la somme de 311 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères 2023/2024 restées impayées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— débouter Monsieur [E] [H] de toutes ses demandes, fins et réclamations indemnitaires,

— condamner Monsieur [E] [H] à payer et porter à Monsieur et Madame [F] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [E] [H] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation au représentant de l’État dans le département ainsi que le coût de la signification de la décision à intervenir, le droit de plaidoirie,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

En réponse au moyen relatif à l’irrégularité du congé, ils font valoir que le congé a été donné en respectant le délai de préavis de 6 mois et a été notifié au locataire par une lettre recommandée que ce dernier a réceptionné.

S’agissant des motif légitime et sérieux, ils évoquent l’absence de paiement du montant intégral des loyers à la suite de la révision contractuelle, l’asbence de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que l’absence de communication de l’attestation d’assurance du logement au bailleur. Ils soutiennent que ces manquements étaient caractérisés à la date de la délivrance du congé et qu’ils justifient la résiliation du bail.

S’agissant des demandes reconventionnelles du défendeur, ils invoquent sa mauvaise foi en rappelant qu’ils lui avaient proposé d’intervenir par courriel du 6 juillet 2023, réitéré le 8 novembre 2023.

Monsieur [E] [H], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer les demandes de Monsieur [H] recevables et bien fondées,

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— relever l’invalidité du congé délivré par les époux [F] le 10 janvier 2024,

En conséquence,

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner les époux [F], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à :

➢ procéder à l’entretien des arbres ou à autoriser [E] [H] à réaliser leur entretien à leurs frais,

➢ rembourser la facture d’invervention de la société METALLERIE CHASSAGNE concernant la remise en état du portillon pour un montant de 200 euros,

➢ procéder à la remis en état de la rampe d’escalier,

➢ procéder à la réparation du thermostat,

➢ procéder à la réparation du volet roulant,

— condamner les époux [F] au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soulève la nullité du congé pour défaut de notification régulière, en l’absence d’un accusé de réception faisant référence au numéro de l’AR. Il invoque également la nullité pour absence de motif sérieux et légitime en soulignant qu’il s’est toujours acquitté du loyer courant et qu’il a régularisé son arriéré locatif depuis la délivrance du congé.

Il justifie également d’une assurance d’habitation et du règlement de la taxe d’ordure ménagère.

Il reproche aux bailleurs de ne pas avoir procédé à l’entretien des oliviers alors qu’ils s’y étaient engagés au moment de la prise de possession des lieux. Il déplore également la défectuosité du portillon, de la rampe d’escalier, du thermostat d’ambiance et du volet roulant de la porte fenêtre. Il sollicite la réalisation de ces travaux sous astreinte en soulignant que les bailleurs avaient pleinement connaissance des différents désordres.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations », « donner acte » ou de « dire » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la validité du congé et l’expulsion

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] justifient avoir délivré le 10 janvier 2024 (soit plus de six mois avant le terme du contrat de bail se terminant le 19 juillet 2024) un congé pour motif légitime et sérieux au locataire. En outre, il apparait que ce congé contient les mentions obligatoires prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. Les demandeurs justifient également de la réception de la lettre recommandée à Monsieur [H] en produisant l’avis de réception portant le même numéro que la lettre recommandée (1A 195 662 9730 4) du 16 janvier 2024 signé par le locataire.

En ce qui concerne le caractère réel et sérieux du motif invoqué, il apparait que le congé indique le non paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 299 euros ainsi que la non prise en compte de l’augmentation de loyer depuis le 1er août 2023. Il est constant qu’à la date d’envoi du congé, le locataire restait redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022 pour un montant de 279 euros ainsi que d’un solde locatif de 558 euros correspondant à l’indexation du loyer non pris en compte par le locataire.

Les bailleurs justifient également de plusieurs courriers préalables mettant en demeure le locataire de régler les sommes dues au titre du contrat de bail.

Monsieur [H] invoque une exception d’inexécution en raison des manquements des bailleurs dans la réalisation des réparations à leur charge.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

En l’espèce, il convient de relever que dans son mail du 6 juillet 2023, Madame [F] proposait au locataire de lui donner des dates d’intervention pour réaliser les travaux pour remédier aux désordres invoquées sans que Monsieur [H] ne réagisse et ne permette au bailleur de procéder aux réparations.

En outre, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Du reste, il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 1144 du code civil.

En s’abstenant de régler une partie du loyer et en refusant d’appliquer l’indexation contractuelle du loyer, le locataire a nécessairement commis une faute à l’égard des bailleurs justifiant le non-renouvellement du bail.

Ainsi, il s’en déduit que le motif du congé des époux [F] apparait suffisamment établi et sérieux tandis que le locataire n’apporte pas d’éléments permettant de justifier du non-paiement des loyers.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de déclarer valable le congé délivré par Monsieur et Madame [F] le 10 janvier 2024.

En conséquence, le bail a expiré le 19 juillet 2024 date à laquelle le locataire a été déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Ainsi, Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre du fait de la déchéance du contrat de bail. Or, Monsieur et Madame [F] propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment, ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [E] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade, ni de prévoir la charge des frais engendrés par la procédure d’expulsion.

Sur les demandes en paiement

Monsieur [E] [H] est occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice aux bailleurs qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer indexé qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1 193 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 311 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères dans la mesure où il justifie du paiement de cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [H]

Monsieur [H] sollicite la condamnation des époux [F] de procéder à l’entretien des arbres, à la remise en état de la rampe d’escalier, à la réparation du thermostat et du volet roulant.

N’ayant plus la qualité de locataire depuis 19 juillet 2024, Monsieur [H] n’est plus en droit de réclamer l’exécution de réparations locatives aux propriétaires du bien occupé. Il sera débouté de ses demandes.

Monsieur [H] sollicite également le remboursement des frais de remise en état du portillon pour un montant de 200 euros. Le locataire justifie par des photographies la réalisation des travaux de réparation du gond et verse aux débats une facture correspondant à ces travaux, à la charge des bailleurs, puisqu’assurant le clos du logement. Monsieur et Madame [F] seront dès lors condamnés à verser à Monsieur [H] la somme de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H], qui succombe à l’instance en principal, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 750 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du bail conclu le 19 juillet 2018 (à effet au 19 juillet 2018) entre [E] [H], d’une part, et Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F], d’autre part, à compter du 19 juillet 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du logement situé 17 rue des Condamines à GERZAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [H] à la somme mensuelle de 1193 euros, à compter de la déchéance du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 200 euros au titre du remboursement de la facture de réparation du portillon,

DEBOUTE Monsieur [E] [H] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [R] [F] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection