TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00479 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KEFD

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Madame [W] [H]

Monsieur [G] [X]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Décembre 2025

A :M^e Evelyne BELLUN,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Décembre 2025

A :M^e Evelyne BELLUN,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Johanne ROCHE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 23 Octobre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [H], demeurant 5 rue Anatole France – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [X], demeurant 5 rue Anatole France – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privé du 16 mars 2022, M. [N] [Y], représenté par la société CEGADIM dans le cadre d’un mandat de gestion immobilière, a donné à bail à M. [G] [X] et Mme [W] [H] un logement situé 5, rue Anatole France 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 €, provision sur charges comprise.

Par acte du 16 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée envers le bailleur, représenté par la société CEGADIM, en tant que caution simple du paiement des loyers dûs par les locataires, selon le dispositif VISALE. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Les locataires n’ayant pas réglés les loyers des mois de octobre 2024 à janvier 2025, le bailleur a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par courrier du 29 janvier 2025, a averti les locataires de l’ouverture à leur encontre d’une procédure de recouvrement pour un montant de 2 938,40 € au titre des loyers impayés.

Se prévalant de la subrogation dans les droits du bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 2 avril 2025 aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 624 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [X] et Mme [W] [H] le 3 avril 2025.

De nouveaux impayés de loyers et charges étaient constatés de sorte que le bailleur a de nouveau actionné la caution.

Suivant quittance subrogative du 26 mai 2025, la CEGADIM, pour M. [N] [Y], a déclaré avoir perçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 701,59 € au titre des loyers impayés.

Invoquant ainsi la subrogation dans les droits du bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par acte d’huissier du 4 juin 2025, a fait assigner M. [G] [X] et Mme [W] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [W] [H] et de celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [X] et Mme [W] [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 5 701,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2025 sur la somme de 3 624 € et pour le surplus, à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2025.

A l’audience du 23 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 septembre 2025 et d’une quittance subrogative du 30 juillet 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de

7 089,53 €.

M. [G] [X] et Mme [W] [H], assignés en l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

Le diagnostic social et financier censé récapituler leur situation sociale et familiale n’a pas été réalisé, M. [G] [X] et Mme [W] [H] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [G] [X] et Mme [W] [H].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [G] [X] et Mme [W] [H] ont été assignés en l’étude de l’huissier et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1 page 8 du contrat de cautionnement selon dispositif VISALE conclu le 16 mars 2022 entre la CEGADIM et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement donné à bail à M. [G] [X] et Mme [W] [H] stipule que “la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versée par elle”.

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé et de la quittance subrogative du 30 juillet 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme de 7 089,53 euros au titre de l’ensemble des impayés locatifs de M. [G] [X] et Mme [W] [H] pour les mois de octobre 2024 à juillet 2025 inclus.

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits qu’avaient le bailleur à l’encontre de ses locataires et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versés au titre du cautionnement.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour engager une procédure en règlement des sommes payées en lieu et place du bailleur. C’est à bon droit qu’elle a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 2 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant en principal de 3 624 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 2 juin 2025.

M. [G] [X] et Mme [W] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé et de la quittance subrogative du 30 juillet 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme de 7 089,53 euros € au titre de l’ensemble des impayés locatifs de M. [G] [X] et Mme [W] [H] pour les mois de octobre 2024 à juillet 2025 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [G] [X] et Mme [W] [H] seront condamnés à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du commandement de payer du 2 avril 2025 sur les sommes dues à cette date, soit 3 624 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [G] [X] et Mme [W] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 693,97 €.

Toutefois, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait au bailleur au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative versée aux débats inclut une dette de loyers et de charges arrêtée au mois de juillet 2025, déjà mis à la charge du défendeur au titre de l’arriéré locatif.

En revanche, il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir, non incluses à ce jour dans la quittance susmentionnée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès des défendeurs de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès du bailleur.

Sur les autres demandes

M. [G] [X] et Mme [W] [H], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 mars 2022 entre la société CEGADIM et M. [G] [X] et Mme [W] [H], à compter du 2 juin 2025 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [G] [X] et de Mme [W] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 5, rue Anatole France 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE M. [G] [X] et Mme [W] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 089,53 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 3 624 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [G] [X] et Mme [W] [H] à la somme mensuelle de 693,97 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur ;

CONDAMNE M. [G] [X] et Mme [W] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection