TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 25/08547 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2KQU

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1]

C/

S.C.I. SCI MALEO

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC de l’immeuble sis [Adresse 1]

SAS FONCIA SEINE WEST

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DEFENDEUR

S.C.I. MALEO

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à M^me Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de M. Georges DIDI, Greffier présent lors du délibéré.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Maleo est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 24 septembre 2025.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de :

«Condamner la SCI Maleo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 20.578,16 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement

Condamner la SCI Maleo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie

Condamner la SCI Maleo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI Maleo à payer aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer dont le recouvrement au profit de Maître Bruno Adani, SELARL [Z], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

La SCI Maleo, assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 19 février 2026 et le demandeur ayant donné son accord pour le recours à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 20.578,16 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que la SCI Maleo est propriétaire du lot n°105 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-14 décembre 2020 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, accompagnée de son attestation de non recours,

-27 septembre 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-24 mai 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux,

-27 juin 2024 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, voté l’ajustement du budget prévisionnel du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025, accompagnée de son attestation de non recours,

-12 juin 2025 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2024, voté l’ajustement du budget prévisionnel du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2026 au 31 décembre 2026 et voté un appel de fonds exceptionnel pour manque de trésorerie dû aux impayés d’un montant de 10.000 euros, accompagnée de son attestation de non recours ;

— le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 d’avoir à payer la somme de 17.102,02 euros au principal,

— le décompte des sommes dues sur la période du 01 octobre 2022 au 01 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 20.578,16 euros, intégrant outre les charges proprement dites à hauteur de 18.481,80 euros, des frais de recouvrement d’un montant de 1.894,34 euros ainsi que la somme de 202,02 euros au titre d’une « facture H.J Venezia » facturée le 22 janvier 2025, correspondant au coût du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 dont le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit compris dans les dépens.

La somme de 1.894,34 euros est ainsi décomposée :

-150 euros facturés le 18 juin 2024 sous le libellé "Vac. Suivi Ctx & recouvr.priv",

—  150 euros facturés le 16 juillet 2024 sous le libellé "Vac. Suivi Ctx & recouvr.priv",

-377 euros facturés le 16 juillet 2024 sous le libellé « constitution d’hypothèque »,

-150 euros facturés le 03 décembre 2024 sous le libellé "Vac. Suivi Ctx & recouvr.priv",

-45,34 euros facturés le 03 décembre 2024 sous le libellé « mise en demeure »,

-436 euros facturés le 17 janvier 2025 sous le libellé « constitution du dossier transmis à l’avocat »,

-436 euros facturés le 06 février 2025 sous le libellé « constitution du dossier transmis à l’avocat »,

-150 euros facturés le 27 mars 2025 sous le libellé "Vac. Suivi Ctx & recouvr.priv".

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les sommes de 150 euros facturées au titre de "Vac. Suivi Ctx & recouvr.priv« ainsi que celles de 436 euros au titre de »constitution du dossier transmis à l’avocat« , étant au surplus relevé que le contrat de syndic conclu pour la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2025 prévoit la facturation de la »constitution du dossier transmis à l’avocat uniquement en cas de diligences exceptionnelles", non justifiées en l’espèce.

S’agissant des frais de mise en demeure, ils ne sont justifiés par aucune pièce, de telle sorte qu’ils ne sont pas retenus.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 18.481,80 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 juillet 2025.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la condamnation à paiement portera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer délivré.

La SCI Maleo est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.481,80 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Maleo à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il indique en effet que la résistance abusive ainsi que la carence de la SCI Maleo dans le paiement des charges met en péril son équilibre financier, la défaillance de cette dernière obérant sa trésorerie et pouvant entraîner l’impossibilité de faire face à ses dépenses.

Il ajoute que la carence d’un copropriétaire dans l’exécution de ses obligations oblige le syndic à effectuer des diligences supplémentaires et nécessaires augmentant ainsi les frais à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il fait de plus valoir que le défaut de paiement des charges constitue une faute lui causant un préjudice dont il est bien fondé à solliciter l’indemnisation.

Il rappelle que la SCI Maleo a déjà fait l’objet d’une procédure en paiement de charges de copropriété ayant donné lieu à un jugement du tribunal de proximité de Colombes en date du 27 novembre 2020 au titre des charges arrêtées au 11 mars 2020 ainsi qu’à un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 07 octobre 2024 au titre des charges arrêtées au 01 juillet 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SCI Maleo a été condamnée par jugement du tribunal de proximité de Colombes en date du 27 novembre 2020 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.642,57 euros au titre des charges arrêtées au 11 mars 2020 et par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 07 octobre 2024 à lui régler la somme de 10.613,39 euros au titre des charges dues sur la période du 01 avril 2020 au 01 juillet 2022.

Ainsi, le comportement de la SCI Maleo qui, malgré ces condamnations a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés et persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, la SCI Maleo ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros, étant au surplus relevé qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2025 que les copropriétaires ont voté un appel de fonds exceptionnel pour manque de trésorerie dû aux impayés d’un montant de 10.000 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI Maleo, partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025.

Il n’y a pas lieu en revanche d’inclure dans les dépens le coût de l’inscription d’hypothèque, comme sollicité par le syndicat des copropriétaires, aucune pièce n’étant produite pour en justifier.

Maître [O] [Z], de la SELARL [Z], avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI Maleo est donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Maleo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 18.481,80 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

Condamne la SCI Maleo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Maleo aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 ;

Autorise Maître [O] [Z], SELARL [Z], à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI Maleo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT