TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 février 2025

à M^e Fanny ESCARGUEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06679 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CWJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 août 2022, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT a donné à bail à Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] un emplacement de stationnement n°009242 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 17 avril 2023, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT a fait signifier à Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] un commandement de payer la somme de 2.727,38 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 16 octobre 2023, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT a attrait Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du Code de procédure civile, pour entendre :

Prononcer la résiliation du bail en application de la clause résolutoire de plein droit à compter du 18 juin 2023 ; ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, sans délai et si besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle qu’ils seront tenus de payer à titre provisionnel jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du dernier loyer échu, charges comprises ;condamner Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] à lui payer :le montant des échéances impayées, soit la somme de 3.750 euros comptes arrêtés au 31 août 2023 augmenté des intérêts conventionnels , somme à parfaire ;le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, égal au dernier loyer échu charges comprises, révisable aux conditions du bail.condamner Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.Appelée à l’audience du 30 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

La société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions en réplique auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. Elle actualise sa créance à la somme de 15.754,84 euros au 4 décembre 2024.

En réplique aux arguments de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G], elle a fait valoir que le commandement de payer n’encourt pas la nullité dès lors qu’il n’est pas imprécis, la somme de 7,61 euros correspondant au montant des provisions pour charge du contrat de stationnement tel qu’il est mentionné dans le contrat. Elle expose que la contestation sérieuse également invoquée par les défendeurs sur ce même moyen devra donc être rejetée. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

En tout état de cause, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, soutient que les demandes de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] sont irrecevables dès lors qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société CDC HABITAT qui n’est pas dans la cause.

Représentés par leur conseil, Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] ont demandé :

In limine litis :

— constater et juger que le commandement de payer et son décompte est imprécis et doit donc être annulé ;

— juger que la procédure est irrégulière et doit être annulée

A titre principal :

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse relative à l’imprécision du décompte

A titre subsidiaire :

— constater la bonne foi des époux [G]

En conséquence,

— octroyer des délais de paiement aux époux [G], à hauteur de 36 mois en sus du loyer ;

En tout état de cause :

— juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] soutiennent la nullité du commandement de payer qui est imprécis dès lors qu’il vise chaque mois une somme de 7,61 euros sans que l’on sache à quoi correspond cette somme. Ils font valoir en outre que le décompte n’est ainsi pas précis et qu’il ouvre droit à interprétation et à la contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de 36 mois pour apurer la dette.

Le délibéré a été fixé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité des demandes de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G]

Aux termes de leur conclusions déposées à l’audience, Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] formulent des demandes à l’encontre de la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT et non de CDC HABITAT.

La demande d’irrecevabilité des écritures et demandes de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

(…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 août 2022 contient une clause résolutoire (article 7) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2023, pour la somme en principal de 2.727,38 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il est joint au commandement un relevé de compte qui mentionne le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. La somme de 7,61 euros visée chaque mois dans le décompte correspond aux charges afférentes au bail relatif à l’emplacement de stationnement n°009242 telles qu’elles résultent des stipulations de l’article 5 du contrat.

Le commandement qui contient en l’espèce la nature et le montant des sommes réclamées est donc régulier.

Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] ne justifient pas avoir réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Le commandement du 17 avril 2023 a par conséquent produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juin 2023.

Dès lors, Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 18 juin 2023, ce qui constitue pour la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de les condamner au paiement de cette indemnité d’occupation, soit un montant mensuel de 1.136,44 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 15.550,56 euros, à la date du 4 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] sont condamnés, par provision, au paiement de la somme 15.550,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.727,38 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu du montant de la dette et de l’absence de tout justificatif relatif à la situation financière et personnelle de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G], la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande d’irrecevabilité des écritures et demandes de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] ;

REJETONS la demande de nullité du commandement de payer délivré par la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT à Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] le 17 avril 2023 ;

ECARTONS toute contestation sérieuse portant sur la nullité du commandement de payer délivré par la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT à Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] le 17 avril 2023 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022, entre la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT et Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G], portant sur un emplacement de stationnement n°009242 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies au 17 juin 2023 ;

AUTORISONS la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’emplacement de stationnement n°009242 et de l’appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] à payer à la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant total de 1.136,44 euros pour le stationnement et le logement, due depuis le 18 juin 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] à payer à la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 15.550,56 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.727,38 euros à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus ;

DEBOUTONS Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] de leur demande de délais de paiement ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT Madame [U] [G] et Monsieur [H] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente