VTD/CT

Jugement N°

du 30 JUIN 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 25/00728 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6OQ / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.C.I. AKHAL

Contre :

S.C.I. CHARLY PATRIMOINE

Grosse : le

M^e Lionel DUVAL

M^e Anne-laure GAY

Copies électroniques :

M^e Lionel DUVAL

M^e Anne-laure GAY

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.C.I. AKHAL

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentée par M^e Anne-laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. CHARLY PATRIMOINE

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par M^e Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Léna VAN-DER-VAART, Juge,

En présence de madame [O] [E], stagiaire en master II et madame [C] [H], candidate à l’intégration directe

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier et de monsieur [K] [T], greffier stagiaire.

Après avoir entendu, en audience publique du 05 Mai 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Charly Patrimoine est une société civile immobilière dont le gérant est M. [G] [L], elle est propriétaire de lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 11], à savoir au sous-sol un box commerce, et au rez-de-chaussée un local commercial.

Souhaitant vendre cet ensemble immobilier, elle a confié un mandat exclusif de recherche d’acquéreur à la société L’Immo BY K régularisé le 28 février 2024. Le bien a été présenté à la vente pour un prix de 150 000 euros nets vendeur.

La SCI Akhal s’est intéressée à l’acquisition du bien, ses gérants ayant pour projet d’exploiter au sein du local commercial, par l’intermédiaire d’une société en cours de constitution dénommée “Le Bal à Vins”, une activité de bar à vins, caviste avec des prestations liées à l’oenologie.

Une offre d’achat a été émise par la SCI Akhal le 5 mars 2024 au prix de 150 000 euros nets vendeur, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives. L’offre a été acceptée par la SCI Charly Patrimoine le 6 mars 2024.

Dans le prolongement de l’acceptation de l’offre, aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [X] [Z], notaire à Clermont-Ferrand, avec la participation de Maître [C] [M], de la SAS Notaires Pardieu, notaire à Clermont-Ferrand, le 12 juin 2024, la SCI Charly Patrimoine a consenti au profit de la SCI Akhal, une promesse de vente pour une durée expirant le 30 septembre 2024.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Auvergne et du Limousin (la CEPAL) a communiqué le 26 septembre 2024, une lettre d’accord de financement professionnel.

Néanmoins, à la date du 30 septembre 2024, le bien qui était loué n’avait pas été restitué par le liquidateur judiciaire de la SARL Inspire Immobilier, dont le gérant était M. [G] [L], les actifs de la société n’ayant pas encore été vendus par le commissaire-priseur ; le diagnostic assainissement n’avait pas encore été obtenu et le droit de préemption urbain de la métropole [Localité 15] Auvergne Métropole n’avait pas encore été purgé.

Un avenant à la promesse a été régularisé entre les parties les 30 septembre 2024 et 2 octobre 2024 prorogeant sa durée jusqu’au 31 octobre 2024.

La SCI Akhal a décidé d’acquérir l’intégralité des actifs détenus par la SARL Inspire Immobilier auprès du commissaire- priseur, de sorte que le bien immobilier a pu être libéré au début du mois d’octobre 2024.

Le diagnostic assainissement a été obtenu le 14 octobre 2024.

Un rendez-vous a été fixé, en accord avec les parties et leurs notaires respectifs, le 30 octobre 2024, pour la réitération de la vente. Clermont Auvergne Métropole ne s’était toutefois pas positionnée sur l’exercice de son droit de préemption, la lettre de renonciation au droit de préemption urbain n’a été établie par le service de Clermont Auvergne Métropole que le 26 novembre 2024.

La CEPAL a procédé au déblocage des fonds objets du prêt souscrit, le 26 novembre 2024 : la somme de 150 000 euros a été versée dans la comptabilité de la SAS Notaires Pardieu. La SCI Akhal a effectué l’apport de fonds lui incombant, le 27 novembre 2024.

La réitération de la vente n’est toutefois pas intervenue.

Par acte du 3 janvier 2025, la SCI Akhal a fait délivrer à la SCI Charly Patrimoine une sommation d’avoir à comparaître devant notaire, pour le vendredi 17 janvier 2025 à 16 heures, en l’étude de Maître [D].

La SCI Charly Patrimoine n’a pas comparu et un procès-verbal de carence a été établi par Maître [D] le même jour. La SCI Akhal a déclaré vouloir poursuivre l’acquisition du bien immobilier et a réclamé la régularisation de la vente.

Suite à autorisation à assigner à jour fixe donnée par ordonnance du 14 février 2025, la SCI Akhal, a par acte du 20 février 2025, fait assigner la SCI Charly Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins de voir déclarer la vente parfaite et condamner la défenderesse à l’indemniser de ses différents préjudices.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 05 mai 2025 à la demandes des parties.

* * * * * * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025, la SCI Akhal demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1583, 1217 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevable et bien fondée l’action qu’elle a introduite contre la SCI Charly Patrimoine ;

— à titre principal, dire et juger que la vente du bien litigieux entre la SCI Akhal et la SCI Charly Patrimoine pour un prix de 150 000 euros nets vendeur, est parfaite entre les parties depuis le 28 novembre 2024 et que la propriété lui est acquise ;

— inviter en conséquence la SCI Charly Patrimoine à régulariser ladite vente par acte authentique dans le délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir ;

— à défaut de régularisation de l’acte authentique dans le délai imparti, dire et juger que le jugement à intervenir vaut vente ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir, valant vente, au service de la publicité foncière ;

— condamner la SCI Charly Patrimoine à lui payer et porter :

la somme de 15 000 euros au titre de la pénalité compensatoire prévue par la promesse de vente du 12 juin 2024 ;la somme de 7 680 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier subi du fait de l’impossibilité de louer l’immeuble, arrêtée au 17 avril 2025, outre une somme de 1 920 euros par mois jusqu’à la réitération de la vente ;la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi ;la somme de 68,72 euros TTC au titre du coût de la sommation du 3 janvier 2025;la somme de 669,13 euros au titre du coût du procès-verbal de carence du 17 janvier 2025 et des formalités annexes ;- débouter la SCI Charly Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Charly Patrimoine à lui payer et porter une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Charly Patrimoine aux dépens, comprenant le coût de la publication de l’assignation à jour fixe au service de la Publicité Foncière ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Sur la question de la validité des actes notifiés à la SCI Charly Patrimoine, elle fait valoir qu’ils ont été délivrés à l’adresse du siège social de la SCI telle qu’elle apparaît sur son extrait Kbis, seule adresse opposable aux tiers ; que la signification des actes est intervenue selon les formes de l’article 658 du code de procédure civile, et non de l’article 659. Elle rappelle que les clés ont été restituées par Maître [W] au profit de mandataire de la SCI Charly Patrimoine, la société L’Immo BY K, et que le gérant M. [L] a été destinataire du courriel de Maître [Y] du 7 octobre 2024. La défenderesse qui n’a pas récupéré les clés auprès de son mandataire, qui n’a pas fait le nécessaire pour transférer son courrier par les services postaux ou fait le nécessaire en vue du transfert du siège social, ne peut se prévaloir de sa propre négligence. Elle ajoute qu’au vu de ses propres courriers, il ressort que le gérant de la SCI Charly Patrimoine était informé que celle-ci devait se présenter chez le notaire pour réitérer la vente le 17 janvier 2025.

Au visa des articles 1103, 1104, 1106, 1113, 1118, 1121, 1124, et 1583 du code civil, elle soutient que la vente est parfaite et que le refus opposé par la SCI Charly Patrimoine est abusif et infondé ; que les conditions suspensives ont été levées ; que la banque a procédé au déblocage des fonds ; qu’elle a respecté le processus édicté par la clause “Carence” de l’acte ; que la SCI Charly Patrimoine n’est pas fondée à invoquer l’application d’une indemnité de résiliation anticipée par la Société Générale, créancier inscrit, alors qu’elle était informée de l’obligation de remboursement qui pesait sur elle, tout comme elle ne saurait valablement s’opposer à la vente au seul motif que le syndic Citya a entendu lui facturer l’établissement du relevé de charges pour la somme de 440 euros.

Elle soutient que l’activité de son futur locataire ne concerne en rien la SCI Charly Patrimoine et ne peut affecter la validité de la promesse de vente. Elle est une SCI, et donc est autorisée à acquérir le bien de la SCI Charly Patrimoine comme le lui permet son objet social.

Sur la perfection de la vente, elle précise que la promesse a été prorogée une seconde fois du fait de l’accord des parties dans l’attente de la lettre de renonciation de [Localité 15] Auvergne Métropole au droit de la préemption urbain jusqu’au 28 novembre 2024. Elle verse les échanges de courriels effectués à ce sujet. Elle ajoute qu’à la date du 14 octobre 2024, toutes les conditions permettant la vente étaient réunies, à l’exception de la renonciation de [Localité 15] Auvergne Métropole.

Au visa de l’article 1231-5 du code civil, elle demande par ailleurs l’application de la clause “Stipulation de pénalité compensatoire’ insérée en page 10 de la promesse de vente qui permet d’obtenir la condamnation de la partie défaillante au paiement de la clause pénale tout en ordonnant la vente forcée du bien : son montant représentant 10 % du prix de vente ne saurait être considéré comme excessif.

Au visa de l’article 1217 du code civil, elle sollicite l’indemnisation tout d’abord de son préjudice financier au titre de l’impossibilité de louer l’immeuble, rappelant que les loyers versés par la société “Le bal à Vins” outre la provision sur charges, devaient lui permettre d’assumer les échéances du prêt immobilier souscrit dès le mois de janvier 2025. Elle estime subir en outre un préjudice moral se trouvant dans une incertitude totale quant à l’acquisition du bien, et ne disposant pas d’une trésorerie extensible.

Enfin, elle demande le remboursement des frais générés par la procédure antérieure à l’assignation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025, la SCI Charly Patrimoine demande au tribunal de :

à titre principal :- déclarer nulles et de nuls effets la sommation de comparaître du 3 janvier 2025 et l’assignation du 20 février 2025 ;

— débouter la SCI Akhal de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Akhal à lui payer et porter la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire- constater que les conditions suspensives du compromis de vente du 12 juin 2024, à échéance au 30 septembre 2024, prorogé au 31 octobre 2024, n’ont pas été valablement réunies, qu’il n’a pas été procédé à la signature du second avenant de prorogation du compromis au-delà du 31 octobre, de sorte que la vente entre la SCI Charly Patrimoine et la SCI Akhal n’est pas parfaite;

— vu l’article 1589 du code civil, juger invalide la promesse de vente en raison de l’activité devant être exercée par le futur acquéreur et/ou son exploitant, dont l’objet est contraire au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] du 22 avril 2008;

— débouter la SCI Akhal de ses demandes, fins et conclusions ;

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle ;

— y faisant droit, condamner la SCI Akhal à lui payer et porter la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

à titre infiniment subsidiaire et dans l’éventualité où le tribunal estimerait la vente comme étant parfaite :- réduire à la somme symbolique la pénalité compensatrice prévue à la promesse de vente du 12 juin 2024 ;

— débouter la SCI Akhal de sa demande de dommages et intérêts liés au préjudice financier découlant de l’impossibilité de louer l’immeuble pour les mois de janvier et février 2025, ainsi que sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouter la SCI Akhal de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Sur la nullité de la sommation et de l’assignation, elle fait valoir que son siège social est certes [Adresse 4], mais dès lors qu’il s’agissait également du siège social de la SARL Inspire Immobilier qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et qu’il était notoire qu’à la faveur de cette liquidation, le représentant de la SARL Inspire Immobilier et de la SCI Charly Patrimoine n’était plus en possession des clés et n’avait pas accès à sa boîte aux lettres, il n’avait aucune possibilité d’être destinataire des actes. Or, la validité d’un acte de procédure dépend de la vérification par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, sous peine de nullité de l’acte, cette omission causant un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile. Au surplus, elle explique qu’en raison de la pathologie de son gérant, elle n’a pas procédé au changement de son siège social.

Sur le fond, elle soutient n’avoir jamais été informée de l’obtention du financement par les acquéreurs, la promesse était donc caduque. Par ailleurs, elle fait valoir que les autres conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai, et qu’elle n’est pas responsable de la carence des notaires, de l’agent immobilier, du commissaire priseur ou de [Localité 15] Auvergne métropole. Elle conteste par ailleurs avoir donné son accord à la deuxième prorogation de la promesse au 28 novembre 2024. Le fait que M. [L] se soit interrogé ou ait interrogé ses cocontractants pour savoir quand pouvait intervenir la signature, ne vaut pas acceptation du report.

Au surplus, elle soulève la nullité de la promesse de vente en raison de l’activité du futur acquéreur ou de son exploitant : le règlement de copropriété n’autorise pas l’activité de bar, restaurant dans le local du rez-de-chaussée. Ainsi, la validité de la promesse de vente doit être remise en cause puisque l’activité exercée par le locataire de la SCI Akhal est contraire aux règles de destination des parties privatives du règlement de copropriété.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que son gérant est atteint d’un syndrome anxio-dépressif ancien, aggravé par la liquidation judiciaire de la SARL Inspire Immobilier ; qu’il n’a pas été destinataire des informations relatives à l’acquisition des conditions suspensives, ni de la sommation de comparaître, ni de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la demande en nullité de la sommation à comparaître et de l’assignation

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, la sommation de comparaître du 3 janvier 2025 et l’assignation du 20 février 2025 ont été délivrées par le commissaire de justice à l’adresse du siège social de la SCI Charly Patrimoine telle qu’elle est mentionnée sur son extrait Kbis : [Adresse 6]. Il s’agit là de la seule adresse opposable aux tiers.

Il convient de constater que dans l’acte notarié du 12 juin 2024, les parties ont indiqué faire élection de domicile en leur demeure ou siège social respectif. L’adresse sus-mentionnée correspondait au siège social déclaré dans l’acte.

L’acte du 3 janvier 2025 a été remis à étude selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Le commissaire de justice a mentionné dans son acte que personne n’avait répondu à ses appels ; qu’après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants :

— confirmation du domicile par le voisinage ;

— confirmation par société.com et Infogreffe.

Il a précisé que la copie de l’acte était déposé en son étude et qu’un avis de passage mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant et le fait que la copie de l’acte devait être retirée en son étude (…) avait été laissé au domicile du signifié.

La SCI Charly Patrimoine soutient qu’il était notoire que son gérant ne disposait plus des clés du local et de la boîte aux lettres suite à la liquidation judiciaire de la SARL inspire Immobilier dont le gérant est la même personne que le gérant que la SCI Charly Patrimoine (M. [G] [L]).

Or, il résulte d’un courriel du 7 octobre 2024 de Maître [Y], commissaire de justice, adressé à M. [L], à Maître [W] liquidateur, à Maître [P] notaire, et à l’agent immobilier, que les actifs meubles de la société Inspire Immobilier se trouvant dans le local avaient été réalisés ; qu’ils avaient été acquis par M. [A], gérant de la SCI Akhal ; que les matériels avaient été laissés sur place et le local avait été restitué.

Il a été précisé : “les clés du local sont à votre disposition en étude, [Adresse 1] aujourd’hui jusqu’à 17H30 et demain matin à partir de 9h”.

Ainsi, il appartenait à la SCI Charly Patrimoine de récupérer les clés auprès de son propre mandataire, ou de faire le nécessaire en vue d’un transfert de courrier ou d’un transfert du siège social à l’adresse personnelle du gérant. Il n’est nullement justifié d’une impossibilité de réalisation de ces démarches par la SCI Charly Patrimoine.

Aussi, dès lors que la SCI Charly Patrimoine ne rapporte pas la preuve que le commissaire de justice avait connaissance d’une autre adresse, que l’acte a été délivré à l’adresse du siège social apparaissant sur l’extrait Kbis alors même qu’une élection de domicile avait été faite dans l’acte notarié, et que la SCI n’a pas fait suivre son courrier, l’acte de sommation de comparaître n’encourt pas la nullité. Il en va de même de l’assignation.

Au surplus, il n’est justifié d’aucun grief dans la mesure où les courriels échangés avec l’agent immobilier les 10 et 11 janvier 2025 produits en pièce n°4 par la défenderesse, établissent que le gérant de la SCI Charly Patrimoine a eu connaissance du rendez-vous du 17 janvier 2025 pour signer l’acte de vente, et qu’il s’est volontairement abstenu de comparaître. Elle ne peut donc soutenir qu’elle n’a pas eu l’opportunité de se présenter au rendez-vous pour développer les éléments permettant de s’opposer à la vente.

S’agissant de l’assignation, il convient de constater que le conseil de la SCI Akhal a pris soin d’adresser au conseil de la SCI Charly Patrimoine par courriel du 18 février 2025, la requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe, l’ordonnance rendue du 14 février 2025, l’assignation devant être délivrée (elle le sera le 20 février 2025), et les pièces n°1 à 21 visées au bordereau de l’assignation. Postérieurement à l’assignation, la SCI Charly Patrimoine a constitué avocat et a développé son argumentation : elle ne peut se prévaloir d’aucun grief.

Elle sera donc déboutée de sa demande visant à voir déclarer nulles la sommation de comparaître et l’assignation.

— Sur la nullité de la promesse de vente

La défenderesse invoque la nullité de la promesse de vente en raison de l’activité du futur acquéreur ou de son exploitant. Elle fait valoir qu’une activité contraire à la destination prévue peut être interdite et la promesse de vente pourrait être affectée si elle ne respecte pas ses règles ; que dans le cas où le règlement de copropriété interdit l’activité envisagée par l’acquéreur, la promesse de vente pourrait être contestée. Elle indique que le règlement de copropriété du 22 avril 2008 interdit l’activité projetée par la société Bal à Vins.

L’acquéreur est la SCI Akhal qui est une société civile immobilière, ce n’est pas elle qui a vocation à exploiter une activité commerciale dans les locaux. L’acquisition du bien immobilier est conforme à son objet social. L’activité du futur locataire ne concerne pas la SCI Charly Patrimoine et ne peut pas affecter la validité de la vente. Si l’activité envisagée contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, il appartiendra à la SCI Akhal de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou d’envisager un autre locataire.

Les moyens invoqués par la SCI Charly Patrimoine ne sont pas susceptibles d’entraîner la nullité de la promesse, et seront rejetés.

— Sur la caducité de la promesse de vente

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1213 dudit code énonce que le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration.

En l’espèce, aux termes d’une promesse de vente reçue par acte authentique de Maître [P] le 12 juin 2024, la SCI Charly Patrimoine s’est engagée à vendre au profit de la SCI Akhal l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire, à savoir les lots n°5 et 9 de l’immeuble situé [Adresse 5] .

La promesse a été consentie pour une durée initiale expirant le 30 septembre 2024.

Par acte des 30 septembre et 2 octobre 2024, les parties ont convenu de porter la durée de la promesse de vente jusqu’au 31 octobre 2024.

Or, au 31 octobre 2024, [Localité 15] Auvergne Métropole ne s’était pas positionnée sur l’exercice de son droit de préemption, puisque la lettre de renonciation au droit de préemption urbain n’a été établie que le 26 novembre 2024.

Il résulte d’échanges intervenus entre M. [L], gérant de la SCI Charly Patrimoine et l’étude de Maître [P], que le 17 octobre 2024, un rendez-vous avait été envisagé pour le 18 novembre 2024 à 16 heures, que l’intéressé a répondu être touché par le Covid et a interrogé le notaire pour savoir si une procuration était envisageable s’il ne pouvait être présent. Le notaire lui a répondu le 29 octobre qu’une procuration pourrait être prévue s’il était toujours indisponible.

Le 12 novembre 2024, l’étude de Maître [P] a écrit à M. [L] pour l’informer que le rendez-vous de signature était décalé au 28 novembre 2024 à 16h00.

Le 13 novembre 2024, M. [L] a alors répondu : “Si je comprends bien, le rdv pour la signature serait donc bien finalement maintenu sur novembre (le jeudi 28/11 à 16h dans vos bureaux), ce qui est une bonne chose après ces tergiversations, mais j’ai cependant des réserves et dois consulter mes avocats (SCI et SARL) en copie ainsi que ma conseillère bancaire SG en copie elle aussi. (…) Mon objectif n’est pas de faire obstruction à la vente, mais bien de faire valoir mes droits dans une période difficile pour moi”.

Les réserve invoquées concernaient le devis de Cytia concernant le relevé comptable des charges de copropriété ; les frais de remboursement anticipés auprès de sa banque Société Générale et sa caution auprès du même établissement bancaire. Il s’agissait de motifs inopérants.

Ces échanges constituent la preuve que la SCI Charly Patrimoine a accepté tacitement de proroger la durée de la validité de la promesse au 28 novembre 2024.

Or, à cette date, l’ensemble des conditions suspensives était levé. L’octroi du prêt bancaire a été obtenu le 26 septembre 2024, la SCI Akhal a renoncé expressément à la condition suspensive liée à la dispense de demande de travaux d’un montant supérieur de 10 % par rapport au prix d’acquisition. Le local a été libéré et restitué par le commissaire-priseur désigné dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Inspire Immobilier le 10 octobre 2024. Le diagnostic assainissement a été obtenu le 14 octobre 2024. La renonciation de [Localité 15] Auvergne Métropole à l’exercice de son droit de préemption est intervenue le 26 novembre 2024.

Par courriel du 27 novembre 2024, Maître [P] notaire de la SCI Charly Patrimoine, a informé le notaire de la SCI Akhal qu’il était contraint d’annuler le rendez-vous du 28 novembre 2024 à la demande du vendeur.

Alors que les fonds avaient été versés en la comptabilité du notaire les 26 et 27 novembre 2024, il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte par suite de la défaillance du vendeur.

La SCI Akhal a donc fait délivrer le 3 janvier 2025 à la SCI Charly Patrimoine, une sommation d’avoir comparaître le 17 janvier 2025 à 16 heures en l’étude de Maître [D], à l’effet de procéder à la signature de l’acte de vente, et ce, conformément à la clause “CARENCE” figurant dans l’acte de promesse de vente.

La SCI Charly Patrimoine n’ayant pas comparu, le notaire a établi un procès-verbal de carence le 17 janvier 2025 aux termes duquel la SCI Akhal a fait part de son intention de poursuivre la vente.

La vente est donc parfaite et le refus opposé par la SCI Charly Patrimoine non justifié. L’acte stipulait que le promettant avait pour sa part consenti définitivement à la vente, la formation du contrat de vente était exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire.

Dans ces circonstances, il sera dit que le jugement vaut vente et la publication du jugement sera ordonnée au service de la Publicité Foncière, “inviter une partie à régulariser la vente” n’étant pas une prétention.

— Sur la demande en paiement de la pénalité compensatoire et sur la demande en indemnisation des préjudices de la SCI Akhal

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1235-1 du même code énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la pénalité qui y est forfaitairement prévue (3ème Civ., 26 avril 1978, n° 76-11.424).

En l’espèce, l’acte notarié prévoit une clause intitulée “Stipulation de pénalité compensatoire” énonçant :

“Dans les cas où toutes les condition relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

La SCI Charly Patrimoine ne conteste pas l’application de la clause pénale, mais sollicite sa réduction à un montant purement symbolique au vu notamment des difficultés rencontrées par son gérant.

Toutefois, la peine convenue entre les parties de 10% du prix de vente n’est pas manifestement excessive et doit donc s’appliquer. La SCI Charly Patrimoine a refusé de réitérer la vente sans juste motif au vu des différents courriers dont la teneur a été exposée ci-dessus, et ne démontre nullement le caractère manifestement excessif de la pénalité compensatoire.

En conséquence, la SCI Charly Patrimoine sera condamnée à payer à la SCI Akhal la somme de 15 000 euros.

Les parties ayant évalué le montant des dommages et intérêts dus en cas de non régularisation de la vente, les demandes de la SCI Akhal de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral seront rejetées, cette dernière n’invoquant pas le caractère manifestement dérisoire de la pénalité.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SCI Charly Patrimoine

La SCI Charly Patrimoine sollicite l’octroi d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts faisant valoir que M. [L], son gérant, est atteint d’un syndrome anxiodépressif ancien, et suivi pour cette pathologie ; que l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Inspire Immobilier a aggravé sa symptomatologie et sa fragilité ; qu’il n’a pas été destinataire des informations relatives à l’acquisition des conditions suspensives ; que le droit de préemption n’a été sollicité qu’au mois d’octobre 2024 ; qu’il n’a pas été destinataire de la sommation de comparaître et de l’assignation ; que la SCI Charly Patrimoine continue à payer les charges de copropriété, les charges de crédit, la taxe foncière et la prime d’assurance ; qu’elle aurait aimé être soulagée de ses charges constantes et n’avait aucun intérêt à faire obstacle à cette vente.

Il sera en premier lieu rappelé que la SCI Akhal n’est pas responsable des difficultés de santé rencontrées par le gérant de la SCI Charly Patrimoine, ni de ses difficultés financières liées au placement de la SARL Inspire Immobilier en liquidation judiciaire.

Il n’est par ailleurs caractérisé aucune faute à l’encontre de la SCI Akhal pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts.

En outre, si la SCI Charly Patrimoine se plaint de devoir supporter les charges de copropriété, de crédit, de taxe foncière, de prime d’assurance, il lui appartenait de régulariser la vente, ce à quoi elle s’est opposée.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SCI Charly Patrimoine sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la publication de l’assignation à jour fixe au service de la Publicité Foncière.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Akhal une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme incluant les frais liés à la sommation de comparaître et au coût du procès-verbal de carence.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

Rejette la demande en nullité de la sommation de comparaître du 3 janvier 2025 et de l’assignation du 20 février 2025 formée par la SCI Charly Patrimoine ;

Rejette la demande en nullité de la vente formée par la SCI Charly Patrimoine ;

Rejette la demande de la SCI Charly Patrimoine aux fins de voir constater la caducité de la vente;

Déclare la vente parfaite entre :

— l’acheteur : la SCI Akhal, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro 905 399 192, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège :

— et le vendeur : la SCI Charly Patrimoine, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro 922 056 973, dont le siège social est situé [Adresse 9], pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège;

pour un prix de 150 000 (cent cinquante mille) euros net vendeur ;

portant sur le lot de copropriété n°5, correspondant à un box commerce au sous-sol et les deux millièmes (2 /1000 èmes) des parties communes générales, et le lot de copropriété n°9 correspondant à un local commercial au rez-de-chaussée et les cent soixante-dix-huit millièmes (178 /1000 èmes) des parties communes générales, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 10], figurant au cadastre de la commune de [Localité 16] parcelle section IO n°[Cadastre 12] ;

Dit que le jugement auquel sera annexée la promesse de vente, vaut vente et sera publié auprès du service de la publicité foncière de Clermont-Ferrand aux frais de la SCI Charly Patrimoine;

Condamne la SCI Charly Patrimoine à payer à la SCI Akhal la somme de 15 000 euros au titre de la pénalité compensatoire ;

Rejette le surplus des demandes de la SCI Akhal ;

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI Charly Patrimoine ;

Condamne la SCI Charly Patrimoine au paiement au bénéfice de la SCI Akhal d’une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Charly Patrimoine aux entiers dépens comprenant le coût de la publication de l’assignation à jour fixe au service de la Publicité Foncière.

Le Greffier Le Président