TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00518 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVOD

NAC : 5AA 1B

JUGEMENT

Du : 04 Décembre 2025

Monsieur [R] [M]

Rep/assistant : M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [W] [V]

Rep/assistant : M^e Manon CHERASSE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [D] [S]

Rep/assistant : M^e Manon CHERASSE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 04 Décembre 2025

A :M^e Manon CHERASSE,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 04 Décembre 2025

A :M^e Manon CHERASSE,

M^e Julie RIGAULT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [M], demeurant 16 rue des Gorgues – 63270 SAINT MAURICE ES ALLIER

représenté par M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS:

Monsieur [W] [V], demeurant 1 place de Guery – 63800 COURNON-D’AUVERGNE

représenté par M^e Manon CHERASSE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [D] [S], demeurant 1 place de Guery – 63800 COURNON-D’AUVERGNE

représentée par M^e Manon CHERASSE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er mai 2020, M. [R] [M] a donné à bail à M. [W] [I] et Mme [D] [S] un appartement meublé situé 33 avenue de la République à ROMAGNAT (63540), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre 140 euros de charges locatives.

Le 16 novembre 2021, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 909 €.

Suivant courrier remis en main propre en date du 21 mars 2023 et courrier en date du 04 mai 2023 en recommandé avec accusé de réception, M. [R] [M] a sollicité le règlement de la somme de 1.890 euros au titre d’un rappel de charges.

Les locataires ont donné congé et ont quitté les lieux le 31 mars 2023.

Par ordonnance d’injonction de payer du 11 octobre 2023, M. [W] [I] et Mme [D] [S] ont notamment été condamnés à verser à M. [R] [M] la somme de 1.921,28 euros en ce compris le coût de l’injonction de payer d’un montant de 51,07 euros.

L’ordonnance a été signifiée à M. [W] [I] et Mme [D] [S] par acte de Commissaire de justice déposé en son étude en date du 17 octobre 2023.

Le 24 mai 2024, le conseil de M. [W] [I] et Mme [D] [S] a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 décembre 2024. Le dossier a fait l’objet d’une mise en état et a été fixé à l’audience du 18 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025.

Lors de l’audience, M. [R] [M] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de débouter M. [W] [I] et Mme [D] [S] de l’ensemble de leurs demandes, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2. 341,28 € au titre de l’arriéré de charges locatives et de la taxe d’ordures ménagères depuis le 1er octobre 2020 ainsi qu’à celle de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

M. [R] [M] soutient que le principe de la contradiction a bien été respecté, qu’il a communiqué l’ensemble des pièces visées dans ses écritures dès le 17 décembre 2024 puis le 28 janvier 2025 par commissaire de justice ainsi que par ses soins le 19 juillet 2025. Il expose que l’ordonnance d’injonction de payer a fait droit à ses demandes en condamnant M. [W] [I] et Mme [D] [S] à lui payer la somme de 1.870,21 euros déduction faite du coût de l’injonction de payer d’un montant de 51,07 euros au titre des charges locatives du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2022 et de la taxe d’ordures ménagères sur la période 2020, 2021 et 2022. Il précise que compte tenu du départ des locataires au 31 mars 2023, il est bien fondé à solliciter en sus la somme de 420 euros au titre des charges locatives appelées jusqu’à leur départ.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement de M. [W] [I] et de Mme [D] [S] compte tenu de l’ancienneté de leur dette locative et de l’absence de justificatifs de leur situation financière.

De leur côté, M. [W] [I] et Mme [D] [S] sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection de condamner M. [R] [M] au paiement des sommes suivantes :

* 3.780 euros correspondant aux provisions à valoir sur charges locatives indument payées,

* 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Subsidiairement, leur accorder des délais de paiement sur 36 mois pour procéder au règlement des sommes éventuellement dues déduction faite des provisions versées.

Ils expliquent que le principe de la contradiction a bien été respecté puisque M. [R] [M] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, communiqué l’ensemble des pièces. Ils soutiennent que M. [R] [M] ne justifie pas de la réalité des charges locatives puisqu’il ne verse que les relevés de charges de copropriété. Ils considèrent que les montants des taxes sur ordure ménagère sont inexacts car M. [R] [M] possède deux biens immobiliers alors qu’il leur impute la totalité des TOM. Ils font valoir que M. [R] [M] devra leur restituer les sommes indûment perçues au titre des provisions sur charges.

Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement sur 36 mois en raison de la précarité de leur situation financière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

En l’espèce, il apparait que l’opposition à injonction de payer a été formée le 24 mai 2024 et que l’ordonnance a été signifiée en l’étude de Commissaire de justice le 17 octobre 2023. Il s’en déduit selon les pièces produites que le recours a été exercé dans les délais prévus aux articles 1415 et 1416 du Code de Procédure Civile.

En conséquence, l’opposition anéantit l’ordonnance du 11 octobre 2023 à laquelle le présent jugement sera substitué.

Sur la demande en paiement de la somme de 2. 341,28 euros

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s’agissant de leurs modalités de paiement, qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [R] [M] réclame le paiement d’une somme de 2.341,28 euros dont le détail est le suivant :

— charges locatives du 01/10/2020 au 30/09/2021 : 2.064,20 euros,

— charges locatives du 01/10/2021 au 30/09/2022 : 2.462,28 euros,

— charges locatives du 01/10/2022 au 31/12/2022 : 583,73 euros,

— taxe ordures ménagères 2020 : 164 euros,

— taxe ordures ménagères 2021 : 165 euros,

— taxe ordures ménagères 2022 : 211 euros,

Il sollicite en outre le coût de l’injonction de payer d’un montant de 51,07 euros et la somme de 420 euros au titre des charges locatives jusqu’au départ des locataires le 31 mars 2023. Il précise qu’il faut déduire le montant de 3.780 euros au titre des charges versées à titre provisionnel du 01/10/2020 au 31/12/2022 (27 mois).

M. [W] [I] et Mme [D] [S] soutiennent que M. [R] [M] n’a pas versé aux débats les justificatifs complets des charges et se fondent sur leur absence pour soutenir qu’à défaut de production des pièces justificatives, les charges ne sont pas dues.

Il convient de rappeler que si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai, dans la limite du délai de prescription applicable, il lui appartient toutefois de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie.

Or, en l’espèce, les décomptes de charges de copropriété établis par le syndic SQUARE HABITAT en date du 23 mars 2022 pour l’exercice de charges du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 24 février 2023 pour l’exercice de charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 produits par M. [R] [M] ne portent aucune mention informant les locataires de ce qu’il tenait à leur disposition les justificatifs afférents aux sommes réclamées de sorte qu’il n’établit d’aucune manière avoir mis M. [W] [I] et Mme [D] [S] en mesure de consulter lesdites pièces et d’exercer ainsi leur droit de vérification.

En effet, les pièces justificatives ne se confondent pas avec un décompte détaillé par nature des charges et le bailleur n’est pas dispensé de les mettre à la disposition des locataires, l’immeuble serait-il soumis au régime de la copropriété. Le simple décompte établi par le syndic est à cet égard insuffisant.

De plus, l’obligation de mise à disposition des justificatifs des charges locatives (distincte de l’obligation du syndic de mise à disposition des justificatifs des charges de copropriété auprès des copropriétaires) est une obligation personnelle qu’il appartient à M. [R] [M] de prouver avoir respectée.

En outre, même devant le juge des contentieux de la protection, le bailleur se contente d’appuyer ses décomptes de charges sur les états détaillés du syndic et ne produit aucune facture, quittance ou contrat permettant de contrôler les sommes mises en compte, à l’exception des seuls avis d’imposition des taxes foncières 2021 à 2022.

Ces seuls éléments ne sauraient donc justifier une condamnation à régularisation de charges en sus de ces provisions.

Ainsi, M. [R] [M] ne justifie pas avoir mis à la disposition de ses locataires les pièces justificatives des charges, les documents transmis ne comportant aucune mention à cet égard, et celui-ci n’a même pas proposé devant le juge des contentieux de la protection de mettre les pièces justificatives à disposition de M. [W] [I] et Mme [D] [S], pendant un nouveau délai de six mois, alors même que les locataires soutiennent qu’ils ne sont pas en mesure de vérifier les montants mis en compte en l’absence de tous documents justificatifs.

S’agissant des avis d’imposition, même ces derniers ne permettent pas de vérifier le montant de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022 dont seraient redevables M. [W] [I] et Mme [D] [S]. Il apparaît, en effet, comme le soutiennent M. [W] [I] et Mme [D] [S] que M. [R] [M] est aussi propriétaire d’un autre bien immobilier sis 19 avenue de la République à ROMAGNAT et que les cotisations de la taxe d’ordures ménagères figurant sur les avis d’imposition pour les années 2020, 2021 et 2022 concerne les deux biens.

Dès lors, il n’apparaît pas possible de vérifier le montant de la taxe d’ordures ménagères du bien loué à M. [W] [I] et Mme [D] [S] sur la période courant du 1er octobre 2020 à 2022.

Concernant le coût de l’injonction de payer d’un montant de 51,07 euros, il convient de noter qu’il ne s’agit pas d’une créance locative.

En conséquence, M. [R] [M] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 2. 341,28 euros.

Quant au locataire, il peut agir en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, le délai de prescription de cette action ne commençant à courir qu’à compter de la régularisation des charges par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non à compter du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).

Au cas présent, il est établi et non contesté par les parties que M. [W] [I] et Mme [D] [S] ont réglé la somme de 3.780 euros au titre des charges versées à titre provisionnel du 01/10/2020 au 31/12/2022 (soit pendant 27 mois).

Dans ces conditions, il résulte de ce qui précède que les sommes réclamées par M. [R] [M] ne sont pas justifiées, M. [W] [I] et Mme [D] [S] sont donc fondés à solliciter le remboursement de la somme de 3.780 euros.

En conséquence, M. [R] [M] sera condamné à payer à M. [W] [I] et à Mme [D] [S] la somme de 3.780 euros au titre des provisions sur charges locatives indûment payées.

Sur la demande subsidiaire en délais de paiement de M. [W] [I] et Mme [D] [S]

En l’absence de condamnation de M. [W] [I] et Mme [D] [S] à paiement, cette demande subsidiaire est sans objet.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’absence de demande de M. [W] [I] et de Mme [D] [S] concernant les dépens, chaque partie supportera ses propres dépens.

M. [R] [M] devra supporter la charge des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT régulière et recevable en la forme l’opposition formée par M. [W] [I] et Mme [D] [S] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 octobre 2023 au bénéfice de M. [R] [M],

SUBSTITUANT la présente décision à l’ordonnance anéantie par l’opposition régulière,

DEBOUTE M. [R] [M] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à M. [W] [I] et à Mme [D] [S] la somme de 3.780 € au titre des provisions sur charges locatives indûment payées,

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à M. [W] [I] et Mme [D] [S] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection