TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01276

N° Portalis DBX4-W-B7J-UAZL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[G] [Y] épouse [N]

[C] [N]

C/

[J] [R]

[V] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [G] [Y] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [C] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [R], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [V] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 juin 2022, à effet au 21 juin 2022, Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire de gestion, MARGAU Gestion – selon mandat du 22 novembre 2017, donné à bail à Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 6], assorti de deux parking extérieurs n° 44 et 45, pour un loyer de 685,92 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 70 euros.

Par courrier remis en main propre au mandataire de gestion le 20 août 2024, Madame [V] [D] a donné congé, à effet « un mois après la remise du courrier ».

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] ont fait signifier le 26 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 08 avril 2025, Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] ont fait assigner Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 16 juin 2022

— constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin, par la force publique,

— de les condamner solidairement à leur verser une provision d’un montant de 3.396,75 euros au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience,

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants,

— de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [R] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— de les condamner solidairement à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et le sdépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 5.812,48 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Ils indiquent que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N].

Madame [V] [D], bien que régulièrement cités selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [J] [R], bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [J] [R] n’a pas déféré à la convocation du 03 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] assignés respectivement selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile et à personne, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 09 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.615,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 février 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [J] [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.812,48 euros à la date du 25 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (168,90€ le 01/02/2025), qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 5.643,58€.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 5.643,58 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Néanmoins, Madame [V] [D] a donné congé à son bailleur, par l’intermédiaire de la société MARGAU Gestion à qui elle l’a remis en main propre, le 20 août 2024 contre signature, à effet au 20 septembre 2024.

Le bail stipule à l’article « VII – Le cas échéant, clause de solidarité », que les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision de justice.

L’article 8-1 stipule que la solidarité s’éteint, à défaut d’un nouveau locataire porté au bail, au terme d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, la date d’effet du congé étant le 20 septembre 2024, la solidarité et l’indivisibilité à laquelle était tenue la défenderesse, a couru jusqu’au 20 mars 2025.

A cette date, il ressort du décompte produit que le compte du locataire présentait un solde débiteur de 3.396,75 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 3.396,75 euros, et, seulement Monsieur [J] [R] au paiement du surplus, correspondant à la somme au-delà du 20 mars 2025, soit la somme de 2.246,83 euros à la date du 25 juin 2025.

Monsieur [J] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 807,53 euros à compter de cette date.

— Sur la demande d’inventaire et de stockage des meubles :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, du fait d’une démarche volontaire, ainsi que du coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 26 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2022 et liant Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] à Monsieur [J] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande formée par Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] au titre du stockage de meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (807,53 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] à payer à Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] à titre provisionnel la somme de 3.396,75 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] à titre provisionnel la somme de 2.246,83 euros, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation (décompte du 21 mars 2025 et arrêté au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [D] et Monsieur [J] [R] à payer à Madame [G] [Y] et Monsieur [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE