GB/CT

Jugement N°

du 05 MAI 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/01676 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JAJD / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.C.I. CAROLS

Contre :

S.A.R.L. TOP PVC

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SELARLU MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SELARLU MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.C.I. CAROLS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mathieu SIGAUD de la SELARLU MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. TOP PVC

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 03 Mars 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mai 2014, la SCI CAROLS a donné à bail commercial à la SARL TOP PVC des locaux situés [Adresse 2] (63) pour une durée de neuf années.

Le 29 juin 2018, Monsieur [F] [M], gérant de la SARL TOP PVC et de la SCI CAROLS, a cédé l’intégralité des parts sociales qu’il détenait au sein de la SARL TOP PVC à la SARL AVENIR INVEST. Dans l’acte de cession, les parties avaient prévu le maintien de la SARL TOP PVC dans les locaux et la signature d’un nouveau bail.

Par courrier recommandé en date du 14 avril 2022, la SCI CAROLS a sollicité de la SARL TOP PVC le remboursement de la taxe foncière au titre de l’occupation des locaux à compter de juillet 2018 pour un montant de 13 231 euros.

Par courrier recommandé en date du 13 juin 2022, la SARL TOP PVC a refusé et a invité la SCI CAROLS à signer un nouveau bail.

Par courrier recommandé du 1er septembre 2022, la SCI CAROLS, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes et mis en demeure la SARL TOP PVC de lui verser la somme de 13 231 euros au titre de l’arriéré de taxe foncière.

Par acte en date du 18 avril 2023, la SCI CAROLS a fait assigner la SARL TOP PVC devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en vue d’obtenir le paiement des arriérés de taxe foncière à compter de juillet 2018, avec intérêt au taux légal, ainsi que des dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 février 2025 par ordonnance du même-jour.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2024, la SCI CAROLS sollicite du tribunal :

La condamnation de la SARL TOP PVC à lui verser la somme de 24 528 euros au titre des arriérés de taxe foncière avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022 ; La condamnation de la SARL TOP PVC à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;La condamnation de la SARL TOP PVC aux dépens ;La condamnation de la SARL TOP PVC à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à la condamnation de la SARL TOP PVC à lui payer la somme de 24 528 euros avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2022, fondée sur les articles 1101, 1103 et 1106 du code civil, la SCI CAROLS fait valoir que le bail signé le 1er mai 2014 comporte une stipulation permettant au bailleur de répercuter le paiement de la taxe foncière sur le locataire.

Elle rejette l’application du projet de bail au motif que ce dernier n’a pas été signé par les parties et que ces échanges, qui relèvent d’une phase de négociation précontractuelle, ne créent aucune obligation.

Elle conteste tout commencement d’exécution du projet qu’elle a refusé de signer et ajoute que, dans ces conditions, aucun accord non équivoque n’est intervenu entre les parties visant à la résiliation amiable du bail commercial signé le 1er mai 2014 dont elle demande l’exécution.

Elle conteste tout aveu judiciaire de la résiliation du bail du 1er mai 2014 dans son assignation en indiquant que l’acte introductif d’instance vise ledit bail dont il est demandé application, que les mises en demeure successives démontrent sa volonté de poursuivre son application et que la SARL TOP PVC ne conteste pas sa validité puisqu’elle reconnaît qu’il permet de répercuter la taxe foncière sur le preneur.

Au soutien de sa demande tendant à la condamnation de la SARL TOP PVC à des dommages et intérêts pour résistance abusive, la SCI CAROLS sollicite l’application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil.

*

Dans ses dernières conclusions en date du 16 février 2025, la SARL TOP PVC sollicite du tribunal :

A titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SCI CAROLS ; A titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement ; La condamnation de la SCI CAROLS aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLLET ; La condamnation de la SCI CAROLS à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Que soit écartée l’exécution provisoire. Pour conclure au rejet de l’ensemble des demandes de la SCI CAROLS, la société défenderesse sollicite l’application des articles 1383 et 1383-2 du code civil et fait valoir que les clauses invoquées à son encontre ne lui sont pas opposables en raison de la résiliation amiable du bail initial, ainsi que l’a avoué judiciairement la SCI CAROLS dans son assignation, et de l’absence de signature du projet de bail.

Elle rejette toute reconnaissance de la validité du bail initial en indiquant s’être bornée à constater qu’il offrait la possibilité de faire peser la taxe foncière sur le preneur.

La SARL TOP PVC conclut ainsi à l’existence d’un bail verbal dont les conditions ont été fixées dans l’acte de cession du 29 juin 2018 et sont conformes à l’usage en vigueur dans le bail initial consistant à ne pas répercuter la taxe foncière sur le preneur.

Pour solliciter des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, elle fait valoir que la réclamation d’un arriéré de taxe foncière sur quatre années est de nature à obérer gravement sa situation économique et qu’elle est de bonne foi, contrairement à la SCI CAROLS qui a dissimulé son intention de réclamer ladite taxe.

Au soutien de sa demande tendant à ce que soit écartée l’exécution provisoire fondée sur l’article 514-3 du code de procédure civile, la SARL TOP PVC fait valoir que, dans l’hypothèse d’une condamnation, l’exécution provisoire engendrerait des conséquences manifestement excessives eu égard aux données du dossier.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la SCI CAROLS

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

Aux termes de l’article 1383-2 du même code, l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

Il résulte des articles 1383 et 1383-2 du code civil que l’aveu, qu’il soit judiciaire ou extrajudiciaire, exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques (Cour de cassation, Chambre civile 2, 8 décembre 2022, n°21-17.446, Publié au bulletin).

En l’espèce, il est établi que la SCI CAROLS et la SARL TOP PVC ont régulièrement signé le bail commercial en date du 1er mai 2014 puis, qu’elles se sont entendues pour conclure un nouveau bail à l’issue de la cession de parts sociales intervenues au sein de la SARL TOP PVC en juillet 2018. Le projet de bail évoqué postérieurement à la cession par les parties est versé au dossier mais ne comporte aucune signature ni date de telle sorte qu’il ne peut être considéré comme liant ces dernières.

Dans ces conditions, la seule mention dans le corps de l’assignation de la circonstance que les parties ont convenu de résilier le bail commercial signé le 1er mai 2014 ne peut s’analyser en un aveu judiciaire de sa résiliation dans la mesure où la SCI CAROLS se fonde sur ce même bail pour conclure à la condamnation de la SARL TOP PVC à lui verser des sommes au titre de l’arriéré de taxe foncière et que deux demandes ont été formulées sur ce même fondement à l’occasion de courriers antérieurs à l’introduction de la demande en justice, le 14 avril 2022 et le 1er septembre 2022. Il convient de relever que tant l’assignation que les courriers susmentionnés visent l’article « 3.e » du bail dont l’aveu de la résiliation est allégué, de telle sorte qu’en dépit des confusions dans la rédaction de l’assignation et la numérotation des pièces versées au dossier par la société demanderesse, il n’est pas possible d’en déduire que la SCI CAROLS a avoué judiciairement la résiliation du bail du 1er mai 2014.

Il en résulte que les parties demeurent tenues par l’article « 3.e » du bail commercial signé le 1er mai 2014, lequel prévoit expressément que le preneur est tenu d’acquitter toutes les charges de l’immeuble en ce compris les impôts fonciers.

La SCI CAROLS produit les avis de taxes foncières pour des montants de 3 748 euros en 2024, 3 829 euros en 2023, 3 720 euros en 2022, 3 654 euros en 2021, 3 746 euros en 2020, 3 847 euros en 2019 et 3 968 euros en 2018. Pour cette dernière année, le montant dû est proratisé en fonction de l’occupation effective des locaux, soit 1 984 euros pour une occupation à compter de juillet 2018.

Dans ces conditions, la SCI CAROLS justifie d’un arriéré total de taxe foncière de 24 528 euros.

La société demanderesse a sollicité une première fois le remboursement de l’arriéré de taxe foncière le 14 avril 2022 avant de mettre effectivement la SARL TOP PVC en demeure de procéder au règlement de cette somme à l’occasion d’un second courrier en date du 1er septembre 2022. Dans ces conditions, seul le second courrier constitue une interpellation suffisante du preneur et donc une mise en demeure de payer au sens de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL TOP PVC à verser à la SCI CAROLS la somme de 24 528 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI CAROLS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SARL TOP PVC est condamnée à verser à la SCI CAROLS la somme de 24 528 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022.

La SCI CAROLS, qui sollicite la condamnation de la SARL TOP PVC au titre de la résistance abusive, ne démontre ni la mauvaise foi de la société défenderesse, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui causé par son seul retard dans le règlement de la taxe foncière du local qu’elle occupe.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCI CAROLS.

Sur la demande de délais de paiement de la SARL TOP PVC

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL TOP PVC, qui sollicite l’octroi de délais de paiement, se borne à indiquer que la somme réclamée au titre de quatre années d’arriérés de taxe foncière serait de nature à compromettre gravement sa situation économique.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce permettant d’établir que sa situation économique actuelle ne lui permet pas de s’acquitter de l’intégralité des sommes réclamées par la SCI CAROLS.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de la SARL TOP PVC.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SARL TOP PVC, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, en équité, de condamner l’une des parties à payer à l’autre des sommes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La SARL TOP PVC, qui sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision, ne produit aucune pièce de nature à justifier qu’elle entraînerait des conséquences manifestement excessives.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL TOP PVC à verser à la SCI CAROLS la somme de 24 528 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI CAROLS ;

REJETTE la demande de délais de paiement de la SARL TOP PVC ;

CONDAMNE la SARL TOP PVC aux dépens ;

REJETTE les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le Greffier Le Président