N° RG 25/00464 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ34

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 7]

Minute N°

N° RG 25/00464 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ34

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

La S.C.I. HEIDRICH FRANCIS, représentée par son représentant légal

RCS COLMAR n° 439 665 571 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [E]

de nationalité Allemande

né le 19 Juillet 1981 à ALLEMAGNE ([Localité 6]), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [U]

de nationalité Allemande

née le 15 Juillet 1983 à ALLEMAGNE ([Localité 6]), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 29 septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M^e Laurence WURTH + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : -Mme [J] [U] LS

— M. [O] [E] LS

— Sous-préfecture de [Localité 9] LS

— SCP JOCQUEL et MERIOT LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020 prenant effet au 1er juin 2020, la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS a donné à bail à M. [O] [E] et Mme [J] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Se prévalant de loyers impayés, la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 mars 2025, leur réclamant la somme en principal de 2 883 euros.

Par acte d’huissier délivré le 21 juillet 2025, la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS a fait assigner M. [E] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 5 mai 2025, subsidiairement son prononcé,

— l’expulsion des défendeurs et de tous les occupants de leur chef,

et pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  6 727 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, et ce à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— les frais et dépens en ce compris les frais de l’assignation, outre 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à la première audience du 29 septembre 2025 lors de laquelle la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.

M. [E] et Mme [U] bien que régulièrement assignés, étaient absents et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [E] et Mme [U], il convient de statuer sur les demandes de la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 2 883 euros arrêté au mois de janvier 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [E] et Mme [U] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 6 mai 2025 (le 4 mai étant un dimanche).

M. [E] et Mme [U] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, leur expulsion du logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], sera en conséquence ordonnée.

M. [E] et Mme [U] devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [E] et Mme [U] in solidum à payer à la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, et ce à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces que M. [E] et Mme [U] restent redevables envers la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS de la somme de 3 844 euros au titre de l’arriéré locatif pour les mois de février à mai 2025 (la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS disposant déjà d’un titre exécutoire pour la somme de 3 227,98 euros avec les ordonnances d’injonction de payer qui visent les mois de novembre 2024 à janvier 2025, pièce 6 en demande).

Il convient dès lors de condamner M. [E] et Mme [U] à payer à la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS la somme de 3 844 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées pour les mois de février à mai 2025, solidairement pour les sommes dues jusqu’au 5 mai 2025 inclus et in solidum pour celles dues à partir du 6 mai 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [E] et Mme [U] in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [E] et Mme [U] in solidum à indemniser la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS à hauteur de 450 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS et M. [O] [E] et Mme [J] [U] et portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ont été acquis le 6 mai 2025 ;

DIT que M. [O] [E] et Mme [J] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE M. [O] [E] et Mme [J] [U] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [O] [E] et Mme [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [O] [E] et Mme [J] [U] in solidum à payer à la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, et ce à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [E] et Mme [J] [U] à payer à la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS la somme de 3 844 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation pour les mois de février à mai 2025, solidairement pour les sommes dues jusqu’au 5 mai 2025 inclus et in solidum pour celles dues à partir du 6 mai 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [O] [E] et Mme [J] [U] in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation ;

CONDAMNE M. [O] [E] et Mme [J] [U] in solidum à payer à la S.C.I. HEIDRICH FRANCIS la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 1er décembre 2025, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président