TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUEZENNEC

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUEZENNEC, M^e TROUVE

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS GID, représentée par son représentant légal, dûment habilité par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 avril 2024.

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par Maître Alexandre GUEZENNEC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0691

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [P] [O]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Monsieur [U] [O]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

Madame [D] [O]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentés par Maître Dominique TROUVE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC30

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 5 juin 2025 prorogée au 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 9] à [Localité 15] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Cette copropriété comporte deux syndicats secondaires : l’un au [Adresse 9] et l’autre au [Adresse 4].

Ce dernier est composé de deux bâtiments : le bâtiment II (un immeuble d’habitation sur rue) et le bâtiment III (un immeuble à usage d’entrepôt, garages et terrasses privatives sur cour).

Le bâtiment III comprend au sous-sol, deux entrepôts, au rez-de-chaussée des garages et au premier étage, quatre terrasses privatives. Le cabinet GID est le syndic de l’immeuble du [Adresse 4].

M. [L] [O] est usufruitier et Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] sont nus-propriétaires des lots n°169 (un garage) et 171 (une terrasse). M. [L] [O] est également seul propriétaire du lot n°168 (un entrepôt). Les consorts [O] représentent 670èmes des parties communes spéciales Bâtiment III et 580èmes des parties communes générales.

Mme [X] divorcée [M] a été propriétaire, notamment, du lot n°163 (une terrasse dans le bâtiment III) qu’elle a vendu à Mme [W] en 2018. M. [B] est propriétaire, notamment, du lot n°164 (une terrasse dans le bâtiment III) et du lot n°165 (une terrasse dans le bâtiment III).

Les consorts [O] se sont plaints d’infiltrations affectant leurs lots. L’assemblée générale du 4 juin 2013 a voté, à la demande de ceux-ci, la réalisation d’une “étude par un cabinet d’architecture en vue de diagnostiquer les travaux à effectuer au niveau de l’étanchéité de la dalle et déterminer la portance des planchers”. Un rapport a été établi par Mme [V], architecte de l’immeuble, qui a préconisé la réfection complète de l’étanchéité et fait chiffrer les travaux annexes rendus nécessaires pour le renfort de la dalle au droit des plantations et la remise en état des jardins en termes d’équipement et de replantation.

Les consorts [O], insatisfaits de ces propositions, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 19 juin 2014, a désigné M. [F] en qualité d’expert, qui s’est adjoint, du chef de la vérification de la structure de la dalle, M. [H] en qualité de sapiteur. Le rapport a été déposé le 27 janvier 2016.

L’expert a préconisé des travaux de :

— réfection de l’étanchéité de la dalle du bâtiment III 122.998,70 € TTC

— renfort de structure et poutre, 29.440,00 € TTC

— renfort de structure des poteaux 19.483,20 € TTC

— avec une provision pour les travaux annexes

liés au renfort 6.000,00 € TTC

— encoffrement CF et peinture, 8.400,00 € TTC

— pour la terrasse 171 l’option végétalisation 28.528,50 € TTC

— travaux annexes dans les jardins 163 13.676,00 € TTC

— travaux annexes dans les jardins 164 16.703,50 € TTC

— travaux annexes dans les jardins 165 13.606,00 € TTC

— adopter terre végétale allégée pour ces 3 lots : 13.652,40 € TTC

— espace verts en dépose et replantation pour les 3 lots 13.630,44 € TTC

TOTAL 285.318,74 € TTC

valeur décembre 2015 hors honoraires.

M. [B] et Mme [X] ont demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2016 le vote des travaux de réfection de l’étanchéité et de renfort de la dalle, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, ainsi que la dépose et la repose des aménagements privatifs des lots 163,164 et 165. Cette résolution n°22 a été rejetée, les consorts [O], représentant 670/1000èmes, votant contre.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2017, la résolution n°21 relative aux travaux de réfection de l’étanchéité et de restitution des jardins sans renfort de dalle a également été rejetée, les consorts [O] votant contre.

Les copropriétaires minoritaires, Mme [X]/[W] et M. [B], ont assigné les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

Par jugement du 26 juillet 2019, assorti de l’exécution provisoire, ce tribunal a, entre autres :

— prononcé la nullité de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 22 juin 2016 et des résolutions n°22 à 22-5 de l’assemblée générale du 20 juin 2017,

— rejeté la demande de nullité de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 20 juin 2017,

— condamné le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’étanchéité de la dalle, avec dépose et repose des jardins sur les terrasses privatives des lots 163 à 165 et renforcement de la dalle conformément au rapport d’expertise déposé par M. [F] et aux recommandations du sapiteur, M. [H], travaux relevant des charges communes spéciales du bâtiment III, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [O] aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Le tribunal a, notamment, considéré que “(…) les consorts [O] ne sont pas fondés à imposer aux demandeurs une limitation dans l’usage de leurs parties privatives que sont les lots terrasses 163, 164 et 165, par la suppression des jardins aménagés en conformité avec le règlement de copropriété, ce qui justifie de prévoir le renforcement de la dalle dans le cadre des travaux d’étanchéité.

Ils se contentent d’affirmer que ce renforcement entraînerait une diminution de la hauteur de 40cm sans apporter aucune élément à l’appui de cette affirmation.

Dans ces conditions, le refus de l’assemblée générale de voter les travaux d’étanchéité avec renforcement de la dalle le 22 juin 2016 constitue un abus de majorité compte tenu de l’obligation pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la jouissance par les propriétaires des jardins sur les terrasses privatives, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, tout en garantissant la solidité du bâtiment III, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.”

Sur appel des consorts [O], la Cour d’appel de [Localité 14], par arrêt du 15 septembre 2021, a, dans les limites de l’appel, confirmé le jugement et a déclaré irrecevables certaines demandes des consorts [O].

Une assemblée générale s’est tenue le 30 janvier 2020. Les résolutions portant sur les travaux d’étanchéité pour un montant de 282.469,26 euros (256.190,24 euros outre 10% d’augmentation en prévision de l’actualisation des devis), l’assurance, les divers honoraires et l’appel de fonds de 340.000 euros à répartir en charges bâtiment III, les 1er mars et 1er avril 2020 ont été rejetées, les consorts [O] votant contre (670/1000), Mme [W] et M. [B] votant pour (50/1000) et un autre copropriétaire s’abstenant (280/1000).

Le syndic a adressé des relances aux consorts [O] d’avoir à payer l’appel portant sur les travaux d’étanchéité de la dalle.

L’assemblée générale des 21 copropriétaires du syndicat des copropriétaire a voté en faveur du principe de la saisie immobilière des lots des consorts [O], (résolutions 19 à 24), ces derniers s’y opposant.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

Les consorts [O] ont assigné aux fins d’annulation de cette résolution et l’affaire, enrôlée sous le numéro RG 22/9198, est pendante devant ce tribunal.

Au cours de cette même assemblée, sur demande de M. [L] [O], la résolution n°25-3 a désigné le cabinet EB ARCHITECTES du chef de la maîtrise d’œuvre des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment III pour un coût de 3.600 euros Ttc. Les copropriétaires minoritaires se sont opposés à cette résolution et ont fait citer le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de la résolution pour abus de majorité.

Le tribunal, par jugement du 29 novembre 2024, a annulé ladite résolution. Il a considéré que : “Alors que l’assemblée générale des copropriétaires a missionné l’architecte de l’immeuble il y a plus de dix ans et que les travaux devant être réalisés ont été détaillés par l’expert judiciaire puis imposés par le jugement du 26 juillet 2019, la désignation de la société EB Architectes comme maître d’oeuvre des seuls travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse du bâtiment III n’apparaît à l’évidence pas motivée par l’intérêt collectif, qui commande la réalisation rapide desdits travaux, mais par l’intérêt particulier des consorts [O] qui refusent de se plier à l’ordre judiciaire”.

L’architecte de la copropriété, Mme [V], a été mandatée pour procéder à une actualisation du coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire et entérinés par le tribunal.

Le dossier préparé de Mme [V], comprenant les devis actualisés, pour un montant global de 439.009,34 euros, a été présenté, sans vote, lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023, au point d’information de la résolution n°20.

La résolution n°19 portée à l’ordre du jour par les consorts [O], lors de la même assemblée, tendant à ce que le syndic, “conformément à la résolution n°25 de l’assemblée générale du 17 mai 2022, d’adresser au cabinet d’architecte de l’Equerre bleue l’ordre de service le chargeant du suivi et de la réalisation de la réfection de la toiture du bâtiment III”, a été rejetée.

Dans l’instance RG n°22/9198, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 14 juin 2024, déclaré irrecevable, notamment, la demande formée par les consorts [O] tendant à voir “prononcer la nullité de toutes les décisions prises sans vote sur l’exécution du jugement du 26 juillet 2019 et de l’arrêt de la cour du 15 septembre 2021”.

Sur assignation de, notamment, M. [B] et Mme [W], le juge de l’exécution, par décision du 26 octobre 2023, a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes de 11.600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prévue au jugement du 26 juillet 2019 et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également assorti l’obligation mise à la charge du syndicat des copropriétaires par le jugement du 26 juillet 2019 de procéder aux travaux d’étanchéité avec dépose et repose des jardins sur les terrasses privatives et renforcement de la dalle, d’une nouvelle astreinte fixée à 250 euros par jour de retard pour une durée de 90 jours.

Le syndic a adressé aux consorts [O] (lots 169 et 171) et à M. [L] [O] (lot 168) un appel travaux. Des mises en demeure de payer leur ont été adressées le 23 novembre 2023 puis, par avocat, le 5 février 2024.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 8 février 2024, les consorts [O] ont assigné, en référé, le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de désignation d’un expert dans le cadre d’un référé préventif, aux frais du syndicat des copropriétaires. Le juge des référés a, par ordonnance du 18 avril 2024, déclaré irrecevable la demande d’expertise.

Le 14 août 2024, le syndic a adressé aux consorts [O] des appels de fonds rectificatifs, à la suite d’une précédente erreur comptable et les a mis en demeure de les régler.

Le 10 septembre 2024, les consorts [O] ont adressé à la société GID, syndic, un courrier de contestation, auquel ce dernier a répondu par courriers du 4 octobre 2024, les mettant en demeure, de nouveau, de régler les appels de fonds travaux.

Sur requête du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a, par ordonnance du 27 décembre 2024 du délégataire du président du tribunal judiciaire, été autorisé à assigner à jour fixe les consorts [O] pour l’audience du 18 février 2025.

Par actes de commissaire de justice des 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 19ème, représenté par son syndic la société GID, a assigné à jour fixe, devant ce tribunal, M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] en paiement, s’agissant de M. [L] [O] seul, des sommes en principal de 109.752,34 euros et de 166 euros, s’agissant des consorts [O], des sommes en principal de 144.873,08 euros et de 166 euros, outre leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] Paris 19ème, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, demande au tribunal de:

Vu les articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1231-6 du code civil,

— constater le non-paiement par M. [L] [O] et l’indivision [O], représentée par M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O], copropriétaires au sein de la résidence du [Adresse 4], des charges de copropriété et de travaux, malgré différentes mises en demeure dont la dernière du 4 octobre 2024,

S’agissant de M. [L] [O] :

— le condamner à lui payer :

*la somme de 109.752,34 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, correspondant au montant de l’impayé de charges travaux,

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

* la somme de 166 euros correspondant aux frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires,

S’agissant de l’indivision [O] :

— condamner in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O], membres de l’indivision [O], à lui payer :

* la somme de 144.873,08 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, correspondant au montant de l’impayé de charges travaux,

* la somme de 166 euros, correspondant aux frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause

— condamner in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— “ordonner” l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O], aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 18, 44 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 37, paragraphe 2 et 45 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1235 du code civil,

Vu le jugement du 26 juillet 2019,

Vu l’absence de dispense légale, réglementaire ou judiciaire de procéder à un vote en assemblée générale sur le choix des entreprises et le montant des devis conformes aux préconisations de l’expert judiciaire,

Vu l’absence de dette des consorts [O],

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

Subsidiairement, vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et “vu l’article 699 du code de procédure civile” aux dépens de l’instance.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et des consorts [O] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 25 mars 2025.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

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MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre de l’appel travaux :

Le syndicat des copropriétaires, rappelant les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, expose que les copropriétaires ont l’obligation de régler les charges résultant du règlement de copropriété et doivent participer aux charges concernant la conservation de l’immeuble, en particulier aux travaux d’étanchéité.

Il fait valoir qu’en l’espèce la réalisation des travaux d’étanchéité est une obligation qui pèse sur lui en exécution du jugement du tribunal du 26 juillet 2019 qui l’a condamné à procéder aux travaux d’étanchéité de la dalle, avec dépose et repose des jardins sur les terrasses privatives, renforcement de la dalle conformément au rapport d’expertise du 27 janvier 2016. Il ajoute que l’expert judiciaire avait récapitulé les travaux nécessaires à la réparation des désordres, fondés sur le cahier des charges établi par Mme [V], architecte du syndicat, et les devis sollicités auprès d’entreprises, pour un prix des travaux “valeur décembre 2015, hors honoraires”.

Il soutient que l’opposition des consorts [O], depuis 2016, à l’exécution desdits travaux d’étanchéité, par abus de leur majorité pour empêcher tout vote des travaux conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, puis en refusant de régler les appels de fonds, a nécessité une actualisation des devis des mêmes entreprises qui avaient été consultées pendant l’expertise, actualisation présentée lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023. Il souligne que les travaux réactualisés correspondent aux travaux validés par l’expert judiciaire et ordonnés par le tribunal. Il précise qu’ont été ajoutés les honoraires indispensables à la réalisation de ces travaux.

Il remarque que les consorts [O] n’ont pas signifié, par voie d’assignation, de contestation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 29 juin 2023, laquelle n’avait certes pas été soumise au vote dès lors qu’il s’agissait d’une dépense obligatoire consécutive à l’exécution d’une décision de justice. Il précise que le juge de la mise en état a, par décision du 14 juin 2024, déclaré irrecevable leur contestation par voie de conclusions.

Il rappelle les différentes décisions de justice et estime que le refus des consorts [O] de respecter le jugement du 26 juillet 2019 est constant et caractérisé.

En réponse, il conteste la nécessité d’un nouveau débat en assemblée générale sur des devis d’autres entreprises pour réaliser les travaux et observe que les consorts [O] n’en ont d’ailleurs jamais proposés, si ce n’est certains qui méconnaissent le jugement du 26 juillet 2019. Il fait valoir que l’assemblée générale en 2020 puis en 2023 a été convoquée en exécution du jugement et de l’astreinte et ce en vue d’informer les copropriétaires du montant des travaux retenus par l’expert judiciaire et des appels de fonds qui devaient en découler. Il déclare que, conformément au règlement de copropriété et en exécution du jugement du 26 juillet 2019, les fonds permettant l’exécution des travaux ont été appelés en charges spéciales bâtiment III.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

Il considère que le seul but des consorts [O], depuis le début du litige, est de limiter les travaux à la seule étanchéité de la dalle, sans réaliser de renforcement de la dalle ni la dépose/repose des jardins privatifs.

Il conteste toute prétendue violation de mise en concurrence. Il considère qu’une mise en concurrence avant un vote d’une assemblée générale, alors que le syndicat est soumis au respect d’une injonction judiciaire sous astreinte ne fait pas de sens. Il ajoute que la mise en concurrence a eu lieu dans le cadre de l’expertise judiciaire, et que les consorts [O], parties à l’expertise, n’en ont soumis aucuns.

Il en conclut que ses appels de fonds sont fondés et doivent être payés par les consorts [O].

Les consorts [O], pour solliciter le rejet des demandes, exposent que celle tenant au constat de non-paiement, laquelle n’est pas une prétention, ne peut être accueillie et qu’une absence de règlement ne peut constituer la cause d’un paiement.

Ils font valoir, sur la base des dispositions de l’article 1235 du code civil, que l’obligation de payer doit avoir une cause qui, en matière de charges de copropriété, réside dans les votes des assemblées générales qui arrêtent les montants et déterminent la façon dont ils sont appelés, aux termes de procès-verbaux exécutoires en l’absence de contestation dans le délai de deux mois de leur signification.

Ils considèrent qu’eu égard aux travaux ordonnés par le tribunal, les dispositions de l’article 44 du décret du 17 mars 1967 sont applicables. Ils soutiennent qu’ils ne sont pas dispensés de mises en concurrence et de votes. Ils estiment qu’ils ne relèvent pas des travaux urgents dans les conditions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou des travaux d’entretien courants, dans le cadre de l’article 45 du décret du 17 mars 1967, lesquels ne nécessitent pas de décisions d’assemblée générale.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires confond l’obligation de faire et l’obligation de payer. Ils objectent que le tribunal n’a pas fixé le montant des travaux à réaliser et qu’il ne s’est référé au rapport d’expertise que pour la consistance de ceux-ci.

Ils ajoutent que le jugement ne dispense pas le syndicat d’un vote sur le montant et la désignation des entreprises. Ils déclarent que la décision de justice n’a pas pour vocation de fixer, à la place de l’assemblée générale, le coût des travaux ordonnés sous astreinte et de désigner les entreprises qui les réaliseront.

Ils en déduisent que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune décision contraignante pour obliger au paiement des sommes réclamées. Ils dénoncent une double atteinte commise par le demandeur “aux règles de fonctionnement démocratique de la copropriété et aux règles de mise en concurrence des entreprises”.

Ils font valoir que le risque d’un abus de majorité avancé par le syndicat des copropriétaires relève du procès d’intention dans la mesure où la procédure légale n’a pas été suivie et ne peut justifier, en tout état de cause, l’absence de vote en assemblée générale.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

SUR CE,

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les appels de fonds, objets du litige, concernent exclusivement les travaux de reprise de la dalle et leurs annexes, dont les conditions et l’étendue ont été fixées par le jugement de ce tribunal en date du 26 juillet 2019.

Ainsi, ledit jugement a expressément condamné le syndicat des copropriétaires à procéder “aux travaux d’étanchéité de la dalle, avec dépose et repose des jardins sur les terrasses privatives des lots 163 à 165 et renforcement de la dalle conformément au rapport d’expertise déposé par M. [F] et aux recommandations du sapiteur, M. [H], travaux relevant des charges communes spéciales du bâtiment III”, et ce dans le délai court et contraint de 4 mois puis, passé ce délai, sous astreinte. Le renvoi au rapport d’expertise de M. [F] et aux recommandations du sapiteur prend en considération la nature et le coût des travaux, rappelés dans les conclusions du rapport, valeur décembre 2015 et hors honoraires.

Les préconisations expertales entérinées par le jugement concernaient précisément la nature et l’étendue des travaux, et étaient assises sur des devis d’entreprises déterminées dont les coûts, acceptés par l’expert M. [F], ont été considérés conformes et en adéquation avec les travaux réparatoires indispensables à la suppression des désordres et à la remise en état consécutive des lieux. Ces coûts étaient spécifiquement mentionnés par l’expert dans son rapport et étaient visés “valeur décembre 2015, hors honoraires”, et donc sujets à une potentielle actualisation et aux honoraires accessoires.

Par ailleurs, les travaux associés à leur coût – admis par l’expert judiciaire – étaient issus du cahier des charges soumis à celui-ci par Mme [V], après un appel d’offres réalisé par celle-ci entre plusieurs entreprises, dont les prestations et les coûts avaient été mis alors en concurrence. L’expert, sur la base de ce dossier, a retenu les devis chiffrés des entreprises aptes à entreprendre les travaux.

En outre, Mme [V], laquelle a réalisé l’appel d’offres et réuni les divers devis, dans le cadre de l’expertise judiciaire, était l’architecte de la copropriété, expressément désignée par l’assemblée générale du 4 juin 2013 et dont la mission sera confirmée par la résolution n°18 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 qui rappelait que “Historique : l’assemblée générale du 4 juin 2013 a donné son accord pour que Madame [V] soit architecte de la copropriété. Etant donné qu’il s’agit d’un vote sur le choix de l’architecte, cette résolution est soumise au vote de l’ensemble du syndicat des copropriétaires. Après discussion : l’assemblée générale décide que Madame [V] continue d’être l’architecte de l’immeuble et ce conformément à la résolution n°23 de l’assemblée générale du 4 juin 2013”.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent les consorts [O], le jugement de tribunal du 26 juillet 2019 n’a pas statué, de manière générale, sur la “consistance des travaux” à réaliser. Il a décidé que ces travaux devaient être exécutés “conformément au rapport d’expertise déposé le 27 janvier 2016 par monsieur [F]” et donc dans les conditions appréciées par l’expert judiciaire, lequel a retenu des devis d’entreprises chiffrés, et au regard d’un dossier concurrentiel établi par l’architecte missionné par la collectivité de la copropriété.

Au surplus, les consorts [O], parties à l’expertise dont ils étaient demandeurs, n’ont pas soumis à l’expert de devis et, parties au jugement du 26 juillet 2019, ont vu, entre autres, leur appel, du chef de l’exécution des travaux, déclaré irrecevable, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été intimé et le jugement, étant, à cet égard, définitif.

Par ailleurs, alors que les opérations d’expertise, – que les défendeurs avaient pourtant sollicitées pour mettre un terme aux désordres qu’ils exposaient subir -, avaient déterminé, contradictoirement, les travaux nécessaires à cet effet, ainsi que les conditions d’intervention des entreprises et leur coût, les consorts [O] ont, compte tenu du nombre de leurs tantièmes cumulés, fait obstacle à la réalisation de ces travaux sollicités par les copropriétaires minoritaires du bâtiment III, dès l’assemblée générale du 22 juin 2016. Cette opposition a conduit au contentieux ayant abouti au jugement du 26 juillet 2019, à l’annulation des résolutions à raison d’un abus de majorité et à la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires était donc tenu, aux termes du jugement précité assorti de l’exécution provisoire, de procéder à des travaux déterminés et dans les conditions entérinées par le tribunal.

Les consorts [O] sont donc infondés à soutenir qu’à la suite de ce jugement, il appartenait aux copropriétaires de débattre, de nouveau, en assemblée générale, du coût des travaux ou encore du choix des entreprises chargées de ceux-ci sur la base de nouveaux appels d’offres concurrentiels puis de faire approuver des résolutions consécutives, elles-mêmes sujettes à des potentiels recours. En effet, ce débat avait été l’objet même de l’expertise et ses conclusions ont été entérinées par le jugement du tribunal du 26 juillet 2019 qui a imposé au syndicat des copropriétaires l’exécution desdits travaux dans les conditions déterminées par le rapport de l’expert judiciaire.

Alors que le syndicat des copropriétaires est soumis à une injonction judiciaire exécutoire depuis juillet 2019, d’exécuter, dans le délai de quatre mois, puis sous astreinte, des travaux que les consorts [O], à raison de leur majorité de tantièmes, avaient déjà fait refuser par l’assemblée générale en 2016 et 2017, les défendeurs ne peuvent sérieusement prétendre que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas causée.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00561 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGR

Dès lors, les développements des consorts [O] du chef de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ou des articles 44 et 45 du décret du 17 mars 1967 sont sans portée dans la mesure où, en l’espèce, les travaux sont imposés par une décision judiciaire exécutoire et dans des conditions et délais précis.

Le syndicat des copropriétaires ne peut effectuer ces travaux imposés sans financement. Les copropriétaires sont, en vertu des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 rappelés ci-avant et aux termes des articles 28 et 29 du règlement de copropriété “Section II Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments – Définition (article 28) et répartition (article 29)”, tenus de participer à l’entretien et l’administration des parties communes, aux charges d’entretien, de réparations et de reconstruction des bâtiments à concurrence des tantièmes de leurs lots. Ils doivent, dans ces proportions, participer au financement des travaux imposés par le tribunal.

Compte tenu de l’opposition systématique des consorts [O] à l’exécution des travaux et de leur refus de payer les appels de fonds, les coûts des travaux, évalués dans le rapport d’expertise valeur décembre 2015, a nécessairement augmenté.

Le syndicat des copropriétaires a pris soin de faire réaliser par Mme [V], toujours architecte de la copropriété, une actualisation des devis, et ce par les mêmes entreprises dont les prestations et les coûts avaient été admis par les conclusions du rapport d’expertise avalisées par le jugement du 26 juillet 2019. Tous ces éléments ont été présentés à l’assemblée générale du 29 juin 2023, de sorte que les copropriétaires en ont eu parfaite connaissance. S’agissant de travaux obligatoires à raison du jugement du 26 juillet 2019, la simple actualisation du coût desdits travaux, résultant au surplus des refus et des démarches intempestives des consorts [O] sur plusieurs années, pouvait faire l’objet d’une simple information.

De même, les frais et honoraires de architecte-maître d’oeuvre, de dommage-ouvrage, de bureaux d’étude et de syndic, étaient rendus nécessaires par la nature des travaux à exécuter et étaient conformes aux contrats connus des copropriétaires.

Dans ces conditions, le marché total de 439.568,34 euros, conforme au chiffrage exposé lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023, est justifié et doit être appelé auprès des copropriétaires en charges communes, en l’espèce, bâtiment III, comme le rappelle le dispositif du jugement du 26 juillet 2019.

Les consorts [O] ne discutent pas les tantièmes pour les lots 169 et 171 soit 330 (320 + 10) et qui sont justifiés par les pièces produites pour un appel travaux dû de 144.873,08 euros. Ils ne contestent pas être tenus, dans les termes de la demande, in solidum au paiement.

En conséquence, dans les termes non discutés de la demande, M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144.873,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date de la mise en demeure.

M. [L] [O], seul propriétaire du lot n°168 à hauteur de 250 tantièmes, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 109.752,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 166 euros, pour les lots 169 et 171 d’une part et la même somme pour le lot n°168 d’autre part.

Le tribunal, à l’examen d’un décompte adressé aux défendeurs, comprend que la somme de 166 euros correspond à 40 euros du chef de la mise en demeure et à 126 euros de frais de pré-contentieux.

Au vu du contrat de syndic, et eu égard au déficit d’explications et de justification s’agissant de la somme de 126 euros, seule la somme de 40 euros sera admise au titre des frais de recouvrement.

En conséquence, M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais de l’article 10-1 précité et M. [L] [O], du chef du lot n°168, sera condamné à payer la même somme.

Le surplus, du chef des frais, sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, il ressort des décisions de justice de ce tribunal et des procès-verbaux des assemblées générales que les consorts [O] ont fait obstacle, depuis 2016, à la mise en oeuvre des travaux préconisés par l’expert judiciaire puis à l’exécution du jugement du 26 juillet 2019. Ils ont, entre autres, fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale et approuvé une résolution qui, comme l’a rappelé le jugement de ce tribunal du 29 novembre 2024, “n’apparaît à l’évidence pas motivée par l’intérêt collectif, qui commande la réalisation rapide desdits travaux, mais par l’intérêt particulier des consorts [O] qui refusent de se plier à l’ordre judiciaire”, ou encore, ont saisi le juge des référés qui a constaté, dans son ordonnance du 18 avril 2024, l’irrecevabilité de la demande d’expertise, la condition d’absence d’instance au fond faisant défaut.

La multiplication des manoeuvres délibérées des consorts [O] et la persistance de leur refus de contribuer au financement des travaux ordonnés, sous astreinte, par le tribunal, il y a près de 6 ans, traduisent, de leur part, une mauvaise foi manifeste.

Outre que leur résistance, depuis de nombreuses années, a entraîné une réévaluation inéluctable du coût des travaux au détriment de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par jugement du juge de l’exécution du 26 octobre 2023, été condamné à verser à M. [B] et à Mme [W] la somme de 11.600 euros, au titre de la liquidation de la totalité de l’astreinte décidée par le jugement du 26 juillet 2019 outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge de l’exécution a, également, assorti ledit jugement d’une nouvelle astreinte de 250 euros par jour de retard, en considérant que “plus de quatre ans après le jugement, les travaux ne sont toujours pas exécutés et que le syndicat se prévaut toujours de difficultés de financement, en particulier de la part de des copropriétaires majoritaires”, sachant qu’il n’apparaît pas, à ce stade, qu’une nouvelle demande de liquidation de l’astreinte ait été engagée.

Le syndicat a, par ailleurs, été condamné, aux termes du jugement du 29 novembre 2024, à payer aux propriétaires des terrasses privatives la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ensemble desdits frais supportés par le syndicat des copropriétaires résulte de la volonté déterminée des défendeurs de faire obstacle aux travaux et de leur refus de payer leur quote-part des appels de fonds consécutifs.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires établit avoir subi un préjudice qui sera justement indemnisé par la somme de 20.000 euros. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15] :

* la somme de 144.873,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, au titre de l’appel de charges travaux,

* la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15] :

* la somme de 109.752,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, au titre de l’appel de charges travaux,

* la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité du surplus de ses demandes principales,

CONDAMNE in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [L] [O], Mme [P] [O], M. [U] [O] et Mme [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 19 juin 2025.

La Greffière La Présidente