— N° RG 21/03773 – N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCKYG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 18 mars 2024

Minute n° 24/00630

N° RG 21/03773 – N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCKYG

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e MANDE

— M^e BRACQUEMONT

— M^e IEVA-GUENOUN

— M^e DE ARAUJO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 3]

représenté par M^e Tania MANDE, avocate au barreau de MEAUX, avocate postulante

DEFENDERESSES

SADA ASSURANCES en qualité d’assureur de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 5]

[Adresse 4]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [Localité 7] représenté par son syndic la SAS NEXITY VAL D’EUROPE

[Adresse 1]

représentée par Maître Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A.S.U. NEXITY LAMY

[Adresse 2]

représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me GRAFF, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 23 Mai 2024 en présence de M.[F] auditeur de justice, qui a été autorisé à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [T] a acquis, le 25 novembre 2005, un appartement au dernier étage d’un immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Il fait état d’infiltrations d’eau dans son appartement, depuis plusieurs années, en provenance de la toiture, dont il dit n’avoir été informé qu’au départ de la locataire le 18 juin 2016. L’existence de fuites a été constatée par une entreprise mandatée par le syndic et un démoussage et un nettoyage de la toiture ont été réalisés en août 2017.

Les infiltrations ont persisté et Monsieur [Z] [T] a assigné en référé, les 22 et 25 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] (ci-après le SDC) et le syndic de copropriété NEXITY LAMY (ci-après le syndic).

Par ordonnance du 4 juillet 2018, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise.

Par ordonnance du 28 novembre 2018, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Meaux a déclaré l’ordonnance susvisée commune et opposable à la SA de Défense et d’Assurance (ci-après SADA) en sa qualité d’assureur du SDC, et la société APRIL, en sa qualité d’assureur du bien de Monsieur [Z] [T].

Le rapport d’expertise a été établi le 18 août 2020.

Par actes d’huissier en date du 1er septembre 2021, Monsieur [Z] [T] a assigné au fond le SDC et le syndic.

Monsieur [Z] [T] a vendu son appartement le 6 avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 4 octobre 2022, le SDC a assigné en intervention forcée la SADA.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 20 février 2024), Monsieur [Z] [T] sollicite du tribunal de :

« DECLARER les présentes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 5] et la SAS NEXITY VAL d’EUROPE à payer à M. [Z] [T] une somme de 67.628,48 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 61.059,46 euros à compter de la délivrance de l’assignation et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

Sur les demandes reconventionnelles

DEBOUTER les parties défenderesses de leurs demandes ;

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 5], la SAS NEXITY VAL d’EUROPE et la SA SADA à payer à M. [Z] [T] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 5], la SAS NEXITY VAL d’EUROPE et la SA SADA aux dépens de l’instance et de l’instance de référé enregistrée sous n° RG 18/00313, y compris les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 6.570,84 euros TTC ;

DISPENSER Monsieur [Z] [T] de participer au paiement des frais de procédure et de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, y compris les appels de fond concernant le règlement des éventuels dommages et intérêts ;

RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir. »

Monsieur [Z] [T] développe dans ses écritures ses moyens quant au bien-fondé de ses demandes et au quantum des préjudices dont il se prévaut. Ils seront exposés pour chaque chef de demandes dans la motivation.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 22 novembre 2023), le SDC sollicite du Tribunal de :

« VOIR écarter le rapport d’expertise judiciaire, lequel est insuffisant pour déterminer avec certitude la cause du sinistre, faute de réalisation d’investigations sérieuses et de l’état antérieur dégradé de l’appartement ;

DECLARER les demandes de Monsieur [Z] [T] mal fondées ;

DEBOUTER Monsieur [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes financières ;

A titre subsidiaire :

VOIR retenir la responsabilité totale de Monsieur [T], lequel a été négligent dans la gestion du sinistre ayant affecté son appartement en 2006/2007 ou à tout le moins voir retenir une responsabilité partielle de ce dernier à hauteur d’au moins 75 %, lequel n’a pas agi en bon père de famille dans le cadre du sinistre déclaré par sa locataire ;

JUGER que tout au plus le préjudice de Monsieur [T] doit s’analyser en une perte de chance de n’avoir pu vendre son bien à un prix plus élevé.

VOIR REDUIRE à de plus juste proportions la réclamation de Monsieur [T] au titre des travaux de remise en état correspondant à la perte du prix de vente du bien ;

En tout état de cause :

VOIR réduire à de plus juste proportions les demandes de Monsieur [Z] [T] en appliquant un taux de vétusté de 80% aux travaux de remise en état et en rejetant le surplus de ses demandes ;

FAIRE droit à la demande en garantie du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à l’encontre du syndic, la SAS NEXITY, en raison des fautes commises dans la gestion de la copropriété par ce dernier et éventuellement le défaut de déclaration de sinistre correcte ente les mains de SADA ASSURANCES ;

REJETER l’appel en garantie de la SAS NEXITY LAMY à l’encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence [Localité 7] ;

JUGER que la SAS NEXITY devra garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

VOIR déclarer recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] [Adresse 1] à l’encontre de la compagnie d’assurance SADA, assureur de la copropriété ;

VOIR retenir, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de Monsieur [Z] [T] serait accueillie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la garantie au profit de ce dernier de son assureur, la compagnie SADA, pour toutes les condamnations qui seront prononcées au profit de Monsieur [T] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et entrant dans le champ d’application du contrat d’assurance souscrit ;

VOIR au besoin condamner la compagnie SADA à prendre en charge le sinistre ;

CONDAMNER la compagnie SADA à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens intégrant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [T] ou tout succombant à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire. »

Le SDC conteste dans ses écritures le bien-fondé des demandes de Monsieur [Z] [T]. Ses moyens seront exposés pour chaque chef de demande dans la motivation.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 22 novembre 2023), le syndic sollicite du tribunal de :

« Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] du [Adresse 1] et toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY ;

A titre subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] du [Adresse 1] à garantir et à relever indemne la société NEXITY LAMY de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [T] et tous succombant à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [T] et tous succombant aux entiers dépens de l’instance dont recouvrement par Maître DE ARAUJO en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Le syndic conteste dans ses écritures le bien-fondé des demandes de Monsieur [Z] [T]. Ses moyens seront exposés pour chaque chef de demande dans la motivation.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives 1 notifiées par RPVA le 6 février 2024), la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA sollicite du tribunal de :

« Juger que le sinistre est survenu avant la prise d’effet du contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ;

Juger que le sinistre n’est pas aléatoire, que le contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires est nul et de nul effet faute de caractère aléatoire et que la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA n’est pas due ;

Mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ;

Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ne sont pas réunies,

Juger que les dommages sont exclus des garanties du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ;

Mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et tous autres concluants de leurs demandes ;

Juger que Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve de la réalité et de l’ampleur des préjudices qu’il allègue et de leur imputabilité au sinistre ;

Le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et tous autres concluants de l’ensemble de leurs demandes ;

Ecarter l’exécution provisoire ;

Condamner tout succombant à verser à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

La SADA conteste la mobilisation de sa garantie. Ses moyens seront exposés pour chaque chef de demande dans la motivation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Par ordonnance du 18 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 23 mai 2024 pour y être plaidée et mise en délibéré au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » ou « déclarer » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

I – Sur les demandes de Monsieur [Z] [T]

Sur les responsabilités encourues

Il sera relevé que si des infiltrations sont évoquées dans les écritures des parties s’agissant de la période de location de l’appartement antérieure à 2016, les demandes de Monsieur [Z] [T] tendant à la mise en cause du SDC et du syndic ne concernent que la période à compter du 4 juillet 2016, date à laquelle il a signalé le sinistre, après le départ de la locataire.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur [Z] [T], propriétaire non occupant des lieux, explique qu’il n’a été informé des désordres affectant son appartement qu’au départ de sa locataire en 2016. Il considère que le SDC est responsable de son préjudice du fait du mauvais entretien des parties communes de l’immeuble et de son inertie. Il affirme que les désordres affectant son appartement résultent des dommages causés par les infiltrations d’eau provenant de la toiture. Il fait valoir que, dans plusieurs courriers, il a informé le SDC via le syndic et que celui-ci a tardé pour faire voter et réaliser les travaux d’étanchéité identifiés dès 2016.

Le SDC soutient qu’il n’a commis aucune faute en ce que, dès la déclaration de sinistre faite par Monsieur [Z] [T] le 4 juillet 2016, les mesures nécessaires ont été prises pour identifier les causes des infiltrations et faire réaliser les travaux. Il indique que des travaux de démoussage de la toiture ont été votés le 22 décembre 2016 et réalisés en août 2017, une fois l’intégralité des fonds dédiés reçue. S’agissant des travaux de réfection de la toiture, le SDC précise que, de façon contemporaine à l’expertise judiciaire, l’assemblée générale des copropriétaires a confié le 8 juillet 2019 à un cabinet d’architecte la mission de réaliser un dossier TRAVAUX et de procéder à un chiffrage de la remise en état, ce qui a été fait en fin d’année 2019. Le dossier a été transmis à l’expert par Dire du 18 juin 2020 et l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 30 juin 2020 un budget pour les travaux à titre préventif dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert puis les travaux ont été votés le 16 novembre 2020 et réalisés en juillet 2021. Le SDC explique les délais de réalisation des travaux par le fonctionnement de la copropriété, tout financement de travaux supposant l’organisation d’un vote des copropriétaires dont la réunion a lieu annuellement, puis le règlement des appels de fonds.

Le SDC demande à ce que le rapport d’expertise soit écarté en ce que les investigations menées par l’expert seraient insuffisantes et en conclut qu’il n’est pas démontré que les désordres allégués par Monsieur [Z] [T] émanent bien de la toiture. Il fait valoir que l’arrosage ayant conduit au constat d’infiltrations d’eau dans l’appartement de Monsieur [Z] [T] réalisé le 12 octobre 2018 n’était pas conforme car les conditions d’arrosage n’étaient pas naturelles, réalisées à contresens, depuis la gouttière et avec un tuyau d’arrosage, ainsi que l’avait observé un copropriétaire, architecte, Monsieur [K], dont les observations ont été transmises par Dire le 12 décembre 2019 ; que l’expert lui-même avait uniquement relevé « une configuration où la pente paraît manifestement insuffisante » et que lors de la seconde réunion le 29 mars 2019, il avait noté qu’aucune nouvelle demande de mise en eau n’avait pas été demandée de sorte qu’il s’est limité au seul arrosage réalisé lors de la première réunion d’expertise pourtant contesté.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable, indépendamment de toute notion de faute, des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou par le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a mis en évidence que les infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de Monsieur [Z] [T] avaient pour origine « une pente insuffisante de la couverture et un recouvrement des tuiles insuffisant » et conclut à la responsabilité du SDC puisque « c’est sa propre couverture qui est défaillante ».

En réponse au Dire du SDC en date du 12 décembre 2019, l’expert a répliqué : « Nous confirmons que nos investigations et plus particulièrement les aspersions, réalisées au contradictoire et devant plusieurs intervenants et experts techniques, l’ont été de manière correcte avec effet de pluie et pas du tout directement dirigées vers la toiture. Aucune observation n’a d’ailleurs été émise en réunion. »

Il y a lieu de relever que s’il est reproché à l’expert de ne pas avoir réalisé une nouvelle mise en eau lors de la seconde réunion d’expertise du 29 mars 2019, il n’est pas démontré qu’une demande en ce sens aurait été formulée par les parties après la première réunion d’expertise du 12 octobre 2018 ni même lors de la tenue de la seconde réunion, et notamment par le SDC, pourtant représenté selon les feuilles de présence retranscrites dans le rapport d’expertise. Il n’est par ailleurs produit aucune étude technique contredisant les conclusions de l’expert.

De plus, la société CPM MARQUES intervenue, suivant facture du 10 août 2016, pour une recherche de fuite au niveau des plafonds et murs de l’ensemble de l’appartement de Monsieur [Z] [T], a produit les conclusions suivantes : « Après recherche et avoir déposé plusieurs tuiles en couverture, nous constatons que cette couverture de 60 m2 est trop encombrée de mousse » ; que « cette couverture possède bien un écran sous toiture, mais celui-ci ne possédant pas de contre latte pour laisser circuler l’eau, ces dernières se retrouvent coincées contre les liteaux et finissent par déborder » ; « De plus le purot étant trop faible, ce ne sont pas que quelques gouttes qui passent ». C’est donc à torts que le SDC affirme que lors du passage de la société CPM MARQUES, « il était noté que seules quelques gouttes passaient » (p. 10 des conclusions).

Dans le prolongement de cette intervention, la société I [Localité 5] SERVICES a réalisé les travaux de démoussage votés le 22 décembre 2016. Néanmoins, dans son devis adressé au SDC, elle a formulé la remarque suivante : « N’étant pas à l’origine de la prescription de la demande de démoussage, ni l’entreprise ayant réalisé la recherche de fuite du logement (…), nous ne pouvons garantir que ce simple démoussage suffise à régler l’infiltration dans le logement (…). Nous attirons votre attention sur le rapport de la société CPM qui évoque un manque de contre latte et un problème de purot (problème de longueur de tuile par rapport au recouvrement), ce qui signifie un choix de tuile non adapté à la pente. En conclusion, c’est l’intégralité de la couverture en question qui serait à remplacer selon la lecture du rapport. C’est pourquoi nous vous proposons en sus un devis de recherche de fuite par nos propres services. »

Ladite recherche de fuite a été réalisée ainsi que des travaux à titre conservatoire (souligné par le Tribunal), suivant facture du 7 juillet 2017, et la société I MEAUX SERVICES a formulé une offre pour les travaux d’étanchéité et de traitement des fissures constatées.

Ainsi, tant l’expert que les différents professionnels intervenus s’accordent sur un défaut d’étanchéité de la toiture, favorisant les infiltrations dans l’appartement de Monsieur [Z] [T], et sur la nécessité de procéder à des travaux de réfection de sorte que le SDC est mal fondé à critiquer le rapport d’expertise.

En conséquence, la demande du SDC tendant à voir écarté le rapport d’expertise sera rejetée.

Ce vice de construction tenant à l’insuffisance de la pente de la toiture et du recouvrement des tuiles ainsi que le défaut d’entretien des parties communes résultant de l’encombrement de la toiture par de la mousse sont bien à l’origine des désordres ayant affecté l’appartement de Monsieur [Z] [T] et sont imputables au SDC de sorte que sa responsabilité doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige.

***

La faute de la victime est susceptible d’exonérer totalement ou partiellement le SDC de sa responsabilité à condition de rapporter la preuve de l’imputabilité des dommages à la victime elle-même.

Le SDC soutient qu’il n’a jamais été informé des sinistres survenus avant la déclaration de Monsieur [Z] [T] en 2016 et que celui-ci a été négligent en ce qu’il s’est abstenu pendant dix ans de prendre toute mesure pour s’assurer que les dégâts des eaux qui auraient été déclarés par sa locataire avaient été résolus. Il affirme également que l’appartement était déjà fortement vétuste au moment du sinistre.

Toutefois aucune inertie ou carence ne saurait être reprochée à Monsieur [Z] [T] dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il a eu connaissance des infiltrations d’eau survenues lorsque l’appartement était loué et qu’il justifie avoir déclaré le sinistre le 4 juillet 2016, soit quelques jours après l’état des lieux de sortie en date du 18 juin 2016, et qu’il n’est pas contesté qu’il a ensuite régulièrement adressé des courriers s’enquérant de l’état d’avancement des travaux.

De plus, le moyen tiré de l’état de vétusté de l’appartement de Monsieur [Z] [T] est inopérant en l’absence de démonstration du rôle causal des parties privatives dans la survenance des infiltrations.

En conséquence, la demande du SDC tendant à voir retenir la responsabilité totale ou partielle de Monsieur [Z] [T] sera rejetée.

La responsabilité du syndic de copropriété

Monsieur [Z] [T] affirme que le syndic, bien qu’informé du caractère fuyard de la toiture dès les investigations réalisées par la société CPM MARQUES en août 2016, n’a pas pris les mesures conservatoires nécessaires afin de faire cesser les infiltrations d’eau. Il en conclut que la carence du syndic pour la période courante entre le mois d’août 2016 et le mois de juillet 2021, date des travaux de réfection de la toiture, est avérée.

Le syndic conteste toute faute dans la gestion du sinistre de Monsieur [Z] [T]. Il indique avoir mandaté une entreprise pour une recherche de fuite dès le 8 août 2016 après la déclaration de sinistre de Monsieur [Z] [T] du 4 juillet 2016 et que seuls des travaux de démoussage et de nettoyage avaient été préconisés et quelques travaux de nettoyage. Il explique que ces travaux, votés à l’assemblée générale le 22 décembre 2016, n’ont pu démarrer à la date initialement prévue faute de trésorerie, de sorte que l’ordre de service a finalement pu être délivré le 22 juin 2017 et les travaux réalisés en juillet 2017. S’agissant des travaux de réfection de la toiture, le syndic affirme avoir pris l’initiative de missionner un architecte en 2019 durant les opérations d’expertise judiciaire alors que, selon lui, le SDC avait décidé, lors de l’assemblée générale du 8 juillet 2019, la nomination d’un architecte dans le cas où le SDC serait condamné à exécuter les travaux. Il affirme qu’il ne pouvait commander les travaux de toiture sans qu’ils aient été votés au préalable et que les fonds ne soient disponibles. Il précise qu’ensuite les copropriétaires ont seulement voté une provision le 30 juin 2020 malgré la mise en garde du syndic, de sorte que les travaux de réfection ont finalement été votés le 16 novembre 2020 et réalisés en juillet 2021, une fois les appels de fonds réglés.

Suivant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment le devoir d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code énonce par ailleurs que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de principe que, si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.

Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour mettre fin au sinistre.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties que la société NEXITY LAMY est le syndic de copropriété de l’immeuble depuis le 29 juin 2007.

Il est établi, ainsi que cela a été précédemment développé, que le syndic a été informé dès le 4 juillet 2016 du sinistre constaté dans l’appartement de Monsieur [Z] [T]. Il n’est pas contesté que celui-ci lui a adressé, durant les années qui ont suivi, des courriers s’inquiétant de l’absence d’avancement des travaux de démoussage puis de réfection de la toiture et indiquant que son appartement était inhabitable du fait de ces infiltrations.

Le syndic affirme à tort que la société CPM MARQUES, intervenue en août 2016, n’avait préconisé qu’un démoussage de la toiture et quelques travaux de nettoyage alors qu’il ressort des précédents développements que le syndic avait, au contraire, été alerté par cette entreprise puis par la société I [Localité 5] SERVICES en juillet 2017 de la problématique de l’étanchéité de la toiture, sans qu’il ne soit démontré que des démarches aient été entreprises afin d’y remédier jusqu’à l’assignation en référé en date des 22 et 25 mai 2018.

L’expert estime que le syndic était « en partie conscient de la situation dès septembre 2016 après l’intervention de la société CPM MARQUES qui évoquait un problème de mousse mais aussi de pureau en couverture » et de considérer qu’ « il aurait alors fallu être plus réactif dans les mois qui suivent ». Il constate que les travaux de démoussage n’ont été réalisés qu’en juillet 2017 et qu’ « aucune suite ne semble avoir été donnée par le syndic de copropriété » après le rapport d’intervention de I [Localité 5] SERVICES en août 2017. Il en conclut que « le cabinet NEXITY n’est pas concerné par la dégradation de la couverture de l’immeuble, mais en qualité de professionnel, il aurait dû se préoccuper bien plus tôt des éventuels travaux curatifs à exécuter en demandant un avis technique à un professionnel Architecte ».

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le syndic a commis une faute en s’abstenant de prendre, en urgence, les mesures nécessaires afin de remédier aux infiltrations dans la toiture de l’immeuble affectant l’appartement de Monsieur [Z] [T] dont il a pourtant eu connaissance dès l’intervention de la première entreprise en août 2016.

Par ailleurs, le syndic ne peut pour s’exonérer faire valoir qu’il n’avait pas la trésorerie nécessaire pour faire les travaux indispensables et urgents en raison des problèmes dus aux retards de paiement des appels de fonds par les copropriétaires.

Il en résulte que le syndic, investi du pouvoir de conserver l’immeuble, a engagé sa responsabilité en ne procédant pas aux travaux urgents de réfection de la toiture laissant ainsi perdurer les infiltrations, pendant plusieurs années, dans l’appartement de Monsieur [Z] [T].

***

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les responsabilités du SDC et du syndic seront retenues in solidum.

Sur la réparation des préjudices

Monsieur [Z] [T] sollicite la somme totale de 67.628,48 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 61.059,46 euros à compter de la délivrance de l’assignation et à compter du jugement à intervenir pour le surplus. Ses demandes sont contestées par le SDC, le syndic et la SADA.

Sur les travaux de réparation

Monsieur [Z] [T] sollicite la somme de 19.133,64 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement sur la base du montant évalué par l’expert à la somme de 17.253,88 euros TTC, réévalué en l’indexant sur le coût de la construction. Il justifie que son assureur lui a refusé sa garantie par courrier du 6 octobre 2016 en l’absence de caractère accidentel du sinistre.

Le SDC, le syndic et la SADA concluent au rejet de la demande et le SDC sollicite, à titre subsidiaire, de voir réduire à de plus justes proportions la réclamation au titre des travaux de remise en état correspondant à la perte du prix de vente du bien et qu’en tout état de cause, il soit appliqué un taux de vétusté de 80 %. A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que l’appartement était, en tout état de cause, en mauvais état lors du départ de la locataire, que Monsieur [Z] [T] a mis à nu l’ensemble des murs empêchant un constat contradictoire de l’étendue du sinistre imputable aux infiltrations et qu’il a vendu son bien sans réaliser les travaux de remise en état.

Monsieur [Z] [T] réplique que l’acte de vente stipule que le prix de vente a été minoré en considération des travaux de remise en état à effectuer.

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] a communiqué à l’expert un devis d’un montant de 35.387,51 euros TTC, lequel a estimé le coût des seuls travaux de reprise liés aux dégradations en rapport avec les infiltrations à la somme de 17.253,88 euros TTC.

De plus, l’acte de vente du 6 avril 2022 précise « Le VENDEUR déclare que l’immeuble nécessite d’importants travaux de rénovation suite à des infiltrations d’eaux qui provenaient de la toiture, ce qui a pu être vu et constaté par l’acquéreur dès ses premières visites. Une toiture neuve a été posée. Les travaux de remise en état liés à ces infiltrations ont été évalués par un expert judiciaire à la somme de 17.253,88 euros TTC, selon rapport daté du 18 août 2020. Ces travaux n’ont pas été effectués par le VENDEUR. Le prix de vente a été convenu en considération de ces importants travaux de rénovation à effectuer, le prix de vente fixé lors de la promesse de vente ayant été minoré de ce fait. »

Enfin, il n’y a pas lieu à application d’un taux de vétusté dès lors qu’il n’est pas démontré que l’état de l’appartement au départ de la locataire était consécutif à l’usure naturelle du temps et que l’expert a ajusté le montant des réparations aux seuls travaux de reprises en lien avec le sinistre.

En conséquence, les demandes du SDC de voir réduire à de plus justes proportions la réclamation au titre des travaux de remise en état correspondant à la perte du prix de vente du bien et de voir réduire à de plus justes proportions de la demande de Monsieur [Z] [T] au titre des travaux de remise en état en appliquant un taux de vétusté seront rejetées.

Au regard de ces éléments, il sera alloué à Monsieur [Z] [T] la somme de 17.253,88 euros TTC au titre des travaux de réparation, conformément à l’expertise et à la somme figurant à l’acte de vente.

En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 17.253,88 euros TTC au titre des travaux de réparation.

En revanche, Monsieur [Z] [T] n’ayant pas à réaliser les travaux, il n’y a pas lieu à indexation de cette somme sur le coût de la construction de sorte qu’il sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur la perte de chance de percevoir les loyers

Monsieur [Z] [T] sollicite la somme de 32.635 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer rapidement le logement. Il fait valoir qu’en l’absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture, le logement était impropre à la location entre la fin de l’année 2016 et le mois de juillet 2021. Il produit à l’appui de sa demande un avis de valeur locative en date du 10 avril 2019 évalué entre 530 et 540 euros hors charges.

Le SDC, le syndic et la SADA concluent au rejet de la demande. Ils font valoir que le montant du loyer revendiqué est excessif au regard de l’état de l’appartement qui était mal entretenu ; que Monsieur [Z] [T] est lui-même responsable de l’absence de remise en location empêchée par la mise à nu des murs ; qu’il n’est pas établi que le bien aurait été loué au prix allégué compte tenu de l’état de l’appartement et qu’il a finalement vendu son bien.

En l’espèce, l’expert considère que la valeur locative de 535 euros hors charges proposée par Monsieur [Z] [T] n’est pas « surabondante vu son implantation centrale sur la commune » et que la durée du préjudice subi, à compter du 1er juillet 2016, est justifiée.

Il n’est pas contesté que le bien était loué depuis 2001 pour un loyer mensuel à l’époque de 388,74 euros hors charges, suivant bail d’habitation produit, et jusqu’au 18 juin 2016, date de l’état des lieux de sortie de la locataire ; que Monsieur [Z] [T] a signalé son sinistre le 4 juillet 2016 et que les travaux de réfection de la toiture ont été achevés en juillet 2021 de sorte que, de juillet 2016 à juillet 2021 inclus, soit 61 mois, le bien était susceptible de nouvelles infiltrations.

Les photographies jointes au dossier consécutives à l’état des lieux de sortie (pièces n°18 et 58) démontrent que les locaux étaient difficilement louables du fait des infiltrations en raison notamment de traces d’humidité et de moisissures noires courant le long des murs de la pièce principale, autour et sur le rebord de la fenêtre ainsi qu’une fissure au plafond. De même, les photographies prises lors des travaux de mise à nu des murs montrent des traces de moisissures noires sur les matériaux d’isolation en contact avec la partie intérieure de la toiture.

Il importe peu que Monsieur [Z] [T] ait mis les murs à nu dès lors que l’obligation légale du bailleur de délivrer au locataire un logement décent excluait que le logement soit proposé à la location avant la résorption des sinistres en lien avec les infiltrations et qu’en tout état de cause, Monsieur [Z] [T] ne pouvait réaliser les travaux de rénovation intérieure nécessaires à la remise en location tant que les travaux de réfection de toiture n’étaient pas réalisés.

Eu égard aux éléments de l’espèce, il convient de fixer la perte de chance à 90 % ; la valeur locative de 535 euros sera retenue ainsi que la période de 61 mois.

Au regard de ces éléments, il sera alloué à Monsieur [Z] [T] la somme de 29.371,50 euros au titre de la perte de loyers (535 euros x 61 loyers x 90 %).

En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 29.371,50 euros au titre de la perte de chance de loyers.

Sur les préjudices annexes

Monsieur [Z] [T] sollicite la somme de 5.859,84 euros au titre des préjudices annexes décomposés comme suit :

1.787,28 euros au titre des charges locatives,651,92 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,2.022 euros au titre de la taxe sur les logements vacants,469,24 euros au titre de l’électricité,929,40 euros au titre au titre des frais de déplacements.

Le SDC, le syndic et la SADA concluent au rejet de ces demandes et le SDC sollicite, à titre subsidiaire, que soit retenue une quote-part de responsabilité à hauteur de 75% à l’encontre de Monsieur [Z] [T].

La somme de 1.787,20 euros sollicitée au titre des charges locatives correspond aux charges de copropriété qui incombent à Monsieur [Z] [T] en sa qualité de propriétaire du bien. De plus, il ne justifie pas du montant des charges récupérables sur la locataire. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

La somme de 651,92 euros sollicitée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM) correspond à une taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties qui incombe à Monsieur [Z] [T] en sa qualité de propriétaire du bien, laquelle peut être imputée au locataire. A l’appui de sa demande, il produit ses avis de taxe foncière comprenant la TOM d’un montant de 125 euros pour 2017, 127 euros pour 2018, 130 euros pour 2019, 131 pour 2020 et 2021, soit un montant total de 644 euros. Il est établi que le logement est resté vacant, sur cette période, en raison des infiltrations et de l’absence de travaux de réfection de la toiture de sorte que Monsieur [Z] [T] se verra allouer, compte tenu de l’application d’un taux de perte de chance à 90 %, la somme de 579,60 euros (644 euros x 90 %).

La somme de 2.022 euros sollicitée au titre de la taxe sur les logements vacants correspond à une taxe due lorsqu’un logement à usage d’habitation est vacant depuis minimum un an au 1er janvier de l’année d’imposition. A l’appui de sa demande, Monsieur [Z] [T] produit ses avis d’imposition pour les années 2018 d’un montant de 281 euros, 2019 d’un montant de 576 euros, 2020 d’un montant de 582 euros et 2021 d’un montant de 583 euros. Il est établi que le logement est resté vacant, sur cette période, en raison des infiltrations et de l’absence de travaux de réfection de la toiture de sorte que Monsieur [Z] [T] se verra allouer la somme de 2.022 euros, sans qu’il y ait d’application le taux de perte de chance compte tenu de la nature du préjudice (281 + 576 + 582 + 583).

La somme de 469,24 euros sollicitée au titre de l’électricité ne sera pas allouée dans la mesure où il n’est pas démontré que Monsieur [Z] [T] se trouvait tenu de maintenir son contrat d’électricité.

La somme 929,40 euros sollicitée au titre au titre des frais de déplacements correspondant à 6 déplacements ne sera pas allouée dans la mesure où Monsieur [Z] [T] ne produit aucune pièce justifiant de ses déplacements ni de leurs modalités, l’estimation ViaMichelin produite ne saurait, à elle seule, justifier du préjudice allégué.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera alloué à Monsieur [Z] [T] la somme de 2.601,60 euros au titre des préjudices annexes (2.022 + 579,60).

En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 2.601,60 euros au titre des préjudices annexes.

Sur le préjudice moral

Monsieur [Z] [T] sollicite la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral. Il fait valoir qu’il a dû assumer pendant plus de cinq ans le remboursement du crédit souscrit pour acquérir ce bien sans percevoir de loyers et qu’il a été contraint de le vendre à défaut de pouvoir préfinancer les travaux de remise en état.

Le SDC, le syndic et la SADA concluent au rejet de cette demande, sans autre précision.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [T] a entrepris des démarches auprès du syndic et du SDC dès juillet 2016 afin de faire constater les désordres et en identifier l’origine ; qu’il a régulièrement adressé des courriers et interpellé le syndic afin de connaître l’état d’avancement des travaux ; qu’il a dû engager en 2018 une procédure judiciaire afin qu’une expertise soit ordonnée ; qu’il a dû solliciter la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires le 16 novembre 2020 pour faire voter les travaux de réfection de la toiture (p. 7 des conclusions du SDC) lesquels ne seront réalisés qu’en juillet 2021 ; qu’il est demeuré cinq années sans pouvoir louer son bien ni même le rénover.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de lui allouer la somme de 5.000 euros.

En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral.

***

En application de l’article 1231-7 du code civil, les dommages et intérêts alloués produiront de plein droit des intérêts au taux légal à compter du jour de la date du présent jugement.

II – Sur les appels en garantie

Sur les appels en garantie respectifs du SDC et du syndic

Le SDC sollicite la garantie du syndic au motif qu’il lui appartenait, s’agissant des travaux de réfection de la toiture, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il souligne que seuls les travaux de démoussage ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016 et considère que les travaux de réfection de la toiture auraient dû faire l’objet d’un autre vote en assemblée générale alors que ni l’assemblée générale du 9 juin 2017 ni celle du 6 juillet 2018 n’en fait état. Il déplore que le syndic n’ait fait aucun point d’information lors des assemblées générales de 2019, 2020 et 2021 alors que l’expertise était en cours. Il fait valoir que la copropriété a toujours voté l’ensemble des travaux qui lui étaient présentés par le syndic. Il ajoute que le syndic n’a pas procédé à la déclaration du sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble.

Le syndic sollicite la garantie du SDC et conteste son appel en garantie. Il fait valoir qu’il n’est pas responsable de la survenance des infiltrations et de la nécessité de refaire la toiture. Il souligne que les copropriétaires, sous l’impulsion de l’un d’eux, Monsieur [K], architecte de métier, ont contesté les investigations de l’expert ainsi que ses conclusions sur la nécessité de refaire la toiture. Il affirme avoir tenu informée la copropriété lors des assemblées générales et notamment du risque de condamnation en justice lors de l’assemblée du 8 juillet 2019 et que, malgré cela,

les copropriétaires ont refusé de voter les travaux lors de l’assemblée du 30 juin 2020 et qu’il a fallu reconvoquer une assemblée le 16 novembre 2020, après le dépôt du rapport d’expertise. Il fait valoir que la déclaration de sinistre a été réalisée et versée aux débats dans l’expertise.

En application de l’article 1103 du code civil, dans sa version applicable au présent litige (ancien article 1134) les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires des fautes qu’il commet dans la gestion de la copropriété dans l’exécution de son mandat de syndic.

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé dans le cadre de l’exécution de sa mission :

d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,d’administrer l’immeuble, de pourvoir sa conservation, sa garde et son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au litige (ancien article 1382), dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et l’article 1241 du même code, dans sa version applicable au litige (ancien article 1383), énonce que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que la société NEXITY LAMY est le syndic de copropriété de l’immeuble depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2007.

En l’espèce, il ressort des précédents développements et des pièces versées aux débats :

que Monsieur [Z] [T] a signalé son sinistre au syndic le 4 juillet 2016 ; que le syndic a mandaté la société CPM MARQUES pour une recherche de fuite dès le 8 août 2016, laquelle a préconisé des travaux de démoussage de la toiture et a alerté sur un problème d’étanchéité de la toiture ; que le 19 octobre 2016, le syndic a effectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurance SADA pour un dégât des eaux en date du 10 août 2016 chez Monsieur [T] mentionnant comme responsable « SDC toiture » ; qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016, n’ont été inscrits à l’ordre du jour que les travaux de démoussage et de nettoyage de la toiture (résolution n°18) ; que la société I [Localité 5] SERVICES qui a réalisé les travaux de démoussage en juillet 2017 a également alerté le syndic sur la problématique d’étanchéité de la toiture ; que Monsieur [Z] [T] a assigné en référé le syndic et le SDC les 22 et 25 mai 2018 ; qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2019 a été inscrite à l’ordre du jour et voté « la nomination d’un architecte pour réaliser l’appel d’offre et le suivi des travaux dans l’affaire de Monsieur [T] dans le cas où le syndicat des copropriétaires serait condamné à exécuter les travaux » (résolution n°13) ; qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 a été inscrite à l’ordre du jour « la décision à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de réfection de la toiture de l’escalier D » avec en pièces jointes les propositions des entreprises [S], [J] et AC COUVERTURE et qu’a été votée une provision de 17.000 euros « dans le but de gestion prudente de la copropriété compte tenu de la procédure en cours et sans reconnaissance aucune de responsabilité » ; que l’expert a rendu son rapport le 18 août 2020 ; qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2020 a été inscrite à l’ordre du jour « un point d’information dans l’affaire de Monsieur [T] » (point d’information n°3) dans les termes suivants : « En substance l’expert retient la responsabilité du syndicat dans les préjudices invoqués par le demandeur du fait de l’origine des désordres en parties communes et de la non réalisation des travaux dans le bâtiment de Monsieur [T]. Le syndic informe l’assemblée générale du risque important encouru compte tenu de l’absence de décision explicite de vote des travaux lors de l’assemblée générale du 30 juin 2020 et en cas de refus de vote à la présente assemblée. Ce risque concerne le paiement des travaux de remise en état et pertes locatives dues à l’impossibilité de Monsieur [T] de louer son bien immobilier, ce dernier ne pouvant être remis en état qu’après réalisation des travaux en parties communes » et qu’ont été votées « la réalisation et la gestion des travaux de réfection de la toiture de l’escalier D » ; que les travaux de réfection de la toiture ont été réceptionnés le 28 juillet 2021.

Il ressort de cette chronologie que le syndic était parfaitement informé des infiltrations dans l’appartement de Monsieur [Z] [T] ainsi que de la problématique de l’étanchéité de la toiture dès l’été 2016 et qu’il a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble le 19 octobre 2016 ; que pour autant, le syndic n’apporte aucun élément expliquant l’absence d’engagement des travaux d’étanchéité de la toiture alors qu’ils constituent des travaux urgents qui lui imposent de faire procéder de sa propre initiative aux mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; qu’il sera relevé que la réfection de la toiture ne sera évoquée en assemblée générale de copropriétaires qu’à compter de 2019, soit après l’assignation de Monsieur [Z] [T] en 2018.

Il est par ailleurs constant qu’à compter de 2019, le syndic a systématiquement inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires la problématique des travaux d’étanchéité de la toiture ; que les copropriétaires bien que dûment informés ont retardé le vote des travaux alors que les devis étaient présentés par le syndic au motif que la procédure d’expertise était en cours et qu’aucune responsabilité du SDC n’était reconnue.

Ce faisant, le syndic, en omettant de prendre, dès 2016, toute mesure nécessaire à la conservation de l’immeuble, doit sa garantie au SDC à hauteur de 90 %.

Ce faisant, le SDC, en retardant le vote des travaux alors qu’informé régulièrement depuis 2019 par le syndic, doit sa garantie au syndic à hauteur de 10 %.

En conséquence, chacun d’eux ayant contribué à la réalisation des dommages subis, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer l’entière réparation à Monsieur [Z] [T], copropriétaire lésé, et le syndic garantira le SDC à hauteur de 90% et le SDC garantira le syndic à hauteur de 10%.

Sur l’appel en garantie du SDC à l’encontre de la SADA

La SADA oppose sa mise hors de cause au motif que le sinistre déclaré en 2016 serait survenu avant la prise d’effet du contrat d’assurance en date du 23 février 2013 ; que le SDC, par l’entremise du syndic, avait connaissance de ces infiltrations lors de la souscription en raison des déclarations de la locataire à compter de 2002 et qu’en tout état de cause, les conditions de la garantie ne sont pas réunies en ce que les infiltrations n’ont pas un caractère accidentel.

Le SDC soutient que la copropriété n’a jamais été informée d’une quelconque déclaration de sinistre avant 2016 et que rien n’établit que les infiltrations antérieures soient les mêmes que celles qui ont fait l’objet de la déclaration de sinistre en 2016.

En application de l’article 1103 du code civil, dans sa version applicable au présent litige (ancien article 1134) les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L.112-6 du code des assurances précise que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Il est de principe que, dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat.

En l’espèce, il est constant que la société NEXITY LAMY est le syndic de copropriété de l’immeuble depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2007.

Il est établi que le SDC, représenté par son syndic, a souscrit une police d’assurance auprès de la SADA avec une prise d’effet à compter du 23 février 2013 à 19 heures et que le syndic a réalisé la déclaration de sinistre en lien avec les infiltrations constatées dans l’appartement de Monsieur [Z] [T] le 19 octobre 2016.

Or il ressort des pièces versées aux débats que :

le 23 février 2002, la locataire de Monsieur [Z] [T] a renseigné un constat amiable de dégât des eaux, lequel précise que la fuite n’a pas été réparée et mentionne « selon les dires de l’entreprise missionnée par le syndic, la toiture est totalement à refaire »,le 23 février 2004, la locataire de Monsieur [Z] [T] a renseigné un constat amiable de dégât des eaux, lequel précise que la fuite a été provisoirement réparée, que la toiture doit être refaite et mentionne des fissures au plafond de la salle de bain et de la cuisine ainsi que des traces d’humidité,le 18 décembre 2007, l’expert désigné par l’assureur de la locataire de Monsieur [Z] [T] a adressé un courrier au syndic afin de l’informer de son intervention dans le cadre du dégât des eaux survenu le 21 novembre 2007 en provenance de la toiture-terrasse de l’immeuble et a demandé de faire procéder à la suppression définitive des causes provoquant les dommages chez la locataire,le 25 février 2010, la locataire de Monsieur [Z] [T] a renseigné un constat amiable de dégât des eaux, lequel fait état d’infiltrations par la toiture et qu’il n’y a eu ni recherche de fuite, ni réparation,le 9 juin 2010, l’expert désigné par l’assureur de la locataire de Monsieur [Z] [T] l’a informé qu’il adressait un courrier au syndic afin de l’informer de son intervention dans le cadre du dégât des eaux survenu le 25 février 2010 et demander de faire procéder aux travaux d’étanchéité de l’immeuble.

Il se déduit de cette chronologie et notamment des courriers de l’assureur de la locataire que le syndic a été informé, a minima en 2007 et 2010, de problèmes d’infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble ainsi que cela a été constaté par les experts de l’assurance de la locataire intervenus à deux reprises.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que le syndic ait pris de quelconques mesures afin de remédier à ces désordres, laissant ainsi perdurer les infiltrations, de sorte qu’il ne peut être soutenu que ces sinistres antérieurs auraient une cause différente de celle déclarée en 2016. De même que le SDC ne peut arguer de sa méconnaissance de l’existence de ces sinistres dès lors qu’il est établi que le syndic, chargé de le représenter dans tous les actes civils conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en était informé.

Au regard de ces éléments, la SADA ne saurait voir sa garantie engagée pour des sinistres survenus antérieurement à la prise d’effet du contrat, étant relevé au surplus que l’article 4-6 « Exclusions » précise que sont exclus de la garantie « tout dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels », ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, le SDC sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la SADA.

III – Sur les dispositions de fin de jugement

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SDC et le syndic, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Il sera fait droit à la demande de distraction de Maître Laure BRACQUEMONT de la SELARL LBCA, conseil de la SADA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, la demande de Monsieur [Z] [T] de condamnation in solidum du SDC et du syndic aux dépens de la procédure de référé sera rejetée, le juge des référés ayant vidé sa saisine par ordonnance du 4 juillet 2018 et dit que les dépens resteront à sa charge.

Sur la demande de dispense des frais de procédure et de la quote-part des dépenses

Monsieur [Z] [T] sollicite d’être dispensé de toute participation au paiement des frais de procédure et de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, y compris les appels de fonds concernant le règlement des éventuels dommages et intérêts.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] a gagné son procès contre le SDC. Toutefois, ayant vendu son bien le 6 avril 2022, il n’a plus la qualité de copropriétaire.

De plus, il sera rappelé que la quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, et notamment les appels de fonds concernant le règlement des dommages et intérêts, constituent des charges de copropriété qui incombent, en tout état de cause, au propriétaire du bien, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, étant précise que l’acte de vente du 6 avril 2022 précise dans le paragraphe « Charges et conditions relatives à la copropriété » qu’ « il est convenu entre les parties que le vendeur supportera les charges jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur » et que « l’acquéreur supportera les provisions de budget prévisionnel exigibles postérieurement à ce jour ainsi que toutes provisions non comprises dans le budget prévisionnel exigibles postérieurement à cette date et plus généralement toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires ».

Au regard de ces éléments, la demande de Monsieur [Z] [T], devenue sans objet, sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [Z] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, le SDC sera condamné à verser à la SADA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les demandes du SDC et du syndic de condamnation de Monsieur [Z] [T] ou tout succombant à leur verser respectivement les somme de 5.000 euros et 2.500 en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La SADA demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de l’ancienneté des désordres et du litige, l’exécution provisoire du présent jugement apparaît nécessaire. Elle est compatible avec la nature de l’affaire et n’est pas interdite par la loi.

En conséquence, la demande de la SADA sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] tendant à voir écarté des débats le rapport d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] tendant à voir retenir la responsabilité totale ou partielle de Monsieur [Z] [T] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] et la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 17 253,88 euros TTC au titre des travaux de réparation ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [T] d’indexation de cette somme sur le coût de la construction ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] de voir réduire à de plus justes proportions la réclamation au titre des travaux de remise en état correspondant à la perte du prix de vente du bien ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] de voir réduire à de plus justes proportions la demande de Monsieur [Z] [T] au titre des travaux de remise en état en appliquant un taux de vétusté;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] et la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 29 371,50 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] et la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 2.601,60 euros au titre des préjudices annexes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] et la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1231-7 du code civil, les dommages et intérêts alloués à Monsieur [Z] [T] produiront de plein droit des intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la société NEXITY LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 90 % ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] à garantir la société NEXITY LAMY de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10 % ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] [Localité 5] de condamnation de la SA de Défense et d’Assurance-SADA à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Monsieur [Z] [T] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] [Localité 5] et la société NEXITY LAMY aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise ;

ACCORDE à Maître Laure BRACQUEMONT de la SELARL LBCA le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [T] de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5], de la société NEXITY LAMY et de la SA de Défense et d’Assurance-SADA aux dépens de référé ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [T] de sa demande de dispense du paiement des frais de procédure et de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, y compris les appels de fonds concernant le règlement des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] à [Localité 5] et la société NEXITY LAMY à verser à Monsieur [Z] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] [Localité 5] à verser à la SA de Défense et d’Assurance-SADA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 6] » sis [Adresse 1] [Localité 5] de condamnation de Monsieur [Z] [T] ou tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société NEXITY LAMY de condamnation de Monsieur [Z] [T] ou tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA de Défense et d’Assurance-SADA tendant à voir écartée l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE