N° RG 25/00471 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ6X

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0807

N° RG 25/00471 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQ6X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 11 DECEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société […],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [P] [V], employée, munie d’un pouvoir spécial

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [G]

de nationalité Française

né le 15 Novembre 1985 à [Localité 4] (68),

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 14 octobre 2025,

en présence de [T] [O], auditeur de justice.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 11 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

Société […]

[B] [G]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2024, la société […] a donné à bail à Monsieur [B] [G] un appartement situé [Adresse 1] et un emplacement de parking situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la société […] a fait signifier à Monsieur [B] [G] un commandement de payer la somme principale de 3 680,53 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 11 juillet 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Une ordonnance d’injonction de payer d’un montant de 5 424,28 euros a été signifiée le 3 mars 2024 à Monsieur [B] [G]. Le certificat de non-opposition a été délivré le 17 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la société […] a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar (68000) aux fins :

— constater la résiliation des contrats de bail par l’effet de l’application de la clause résolutoire,

— dire que le défendeur devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef,

— à défaut par le défendeur de quitter les lieux, l’autoriser à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement et le parking, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective,

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

— débouter le défendeur de sa demande de délais de paiement,

— assortir tout délai accordé d’une clause cassatoire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

— condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement, ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Subsidiairement, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise :

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs du défendeur,

— lui accorder le bénéfice d’une clause cassatoire en cas d’octroi de délais de paiement,

— dire que le défendeur devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef,

— à défaut par le défendeur de quitter les lieux, l’autoriser à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement et le parking, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective,

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

— débouter le défendeur de sa demande de délais de paiement,

— assortir tout délai accordé d’une clause cassatoire,

— condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement, ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 14 octobre 2025, la société […] a repris oralement les termes de son assignation, a précisé qu’au jour de l’assignation la somme due s’élevait à 8 713,24 euros et a remis ses pièces au tribunal.

Le représentant du bailleur a indiqué que la dette s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 9 449,44 euros et que le dernier loyer n’a pas était payé dans son intégralité mais que des paiements ont repris.

Monsieur [B] [G] a sollicité l’octroi de délais de paiement faisant valoir que depuis fin juillet 2025, il régularise le paiement de ses loyers courant et que dès le 15 octobre, il régularisera les loyers dus pour le mois de septembre 2025.

Il accepte de régler en sus, tous les mois, pendant 36 mois, la somme de 242 euros en vue de rembourser la somme due au moment de l’acte d’assignation, à savoir la somme de 8 713, 24 euros.

A l’audience, le bailleur accepte l’octroi de délais de paiement sous réserve de mention de la clause cassatoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société […] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la société […] a fait délivrer à Monsieur [B] [G] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 3 680,53 euros, somme arrêtée au 11 juillet 2024.

Monsieur [B] [G] n’a pas payé à la société […] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par les contrats de bail conclus le 20 février 2024 entre la société […] et Monsieur [B] [G] sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la société […] que Monsieur [B] [G] reste lui devoir la somme de 8 713,24 euros au 16 juillet 2025, date de l’acte d’assignation.

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer totalement de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [G] à payer à la société […] la somme de

8 713,24 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés au 16 juillet 2025, sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Si le bailleur est déjà détenteur d’un titre exécutoire, en vertu d’une injonction de payer du 16 décembre 2024 pour un montant de 5 424,28 euros, il convient néanmoins de tenir compte de l’augmentation de la dette locative dans le cadre de l’octroi de délais de paiement afin que ces derniers couvrent l’intégralité des arriérés locatifs.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience, Monsieur [B] [G] affirme être en capacité de régler sa dette locative.

En outre, selon les affirmations du bailleur à l’audience, le locataire a repris le versement du loyer courant.

La proposition de verser la somme mensuelle de 242 euros, en sus du loyer et charges courants, permettrait d’apurer l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [B] [G] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 242 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l’audience.

En l’espèce, le Monsieur [B] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant et la société […] a accepté la suspension de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Monsieur [B] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [B] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Monsieur [B] [G] pourra être expulsé de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] et [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Monsieur [B] [G] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 9 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [B] [G] à payer à la société […] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail en date du 20 février 2024 entre la société […] et Monsieur [B] [G] ont été acquis à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer à la société […], représentée par son représentant légal, la somme de 8.713,24 € (huit mille sept cent treize euros vingt quatre cents) au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation impayés au 16 juillet 2025 ;

AUTORISE Monsieur [B] [G] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 (trente-cinq) mensualités de 242 € (deux quarante deux euros) chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [B] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Monsieur [B] [G] pourra être expulsé de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] et [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer à la société […], représentée par son représentant légal, la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 11 décembre 2025, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente