RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 285/25jcp

N° RG 24/00218 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CMZB

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Entre :

Monsieur [P] [A], [L] [X]

né le 11 Octobre 1970 à [Localité 8])

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant et assisté de la SARL ESIA AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Madame [G] [K], [T] [O] épouse [X]

née le 17 Novembre 1970 à [Localité 5] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante et assistée de la SARL ESIA AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [Y] [U] [I]

né le 09 Février 1982 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 20 Mars 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 15 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 15 mai 25 à la SARL ESIA et à Mr [I]

N° RG 24/00218 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CMZB – jugement du 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2019, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros et une provision mensuelle pour charges de 25 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [I], par acte d’un commissaire de justice en date du 15 février 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 4388,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1709 et suivants, 1714 et suivants du Code Civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

Constater et tant que de besoin prononcer l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mars 2024, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Y] [I] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce au besoin avec le concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, Ordonner la séquestration des meubles et objets immobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais avancés et péril des défendeurs, Condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 5013,98 euros correspondant à l’arriéré impayé au 28 mars 2024 outre les frais et intérêts, et sans préjudice des loyers échus et à échoir, Fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer du bail résilié et augmentée des taxes et charges à compter du 28 mars 2024, et en tant que de besoin, condamner Monsieur [Y] [I] au paiement de ladite indemnité jusqu’à la libération définitive des lieux, Condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur et Madame [X] une indemnité de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré le 15 février 2024 pour un montant de 157,47 euros outre 25,83 euros pour le coût de la notification à la CCAPEX.

L’affaire, ayant fait l’objet de deux renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 20 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 11 675,43 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les frais et intérêts, et sans préjudice des loyers échus et à échoir, à la somme de 247,98 euros au titre de la régularisation de charges de juillet 2023 à juin 2024 pour la taxe d’ordures ménagères et l’entretien de la chaudière et à la somme de 163,50 euros au titre de la régularisation de charges de juillet 2024 à décembre 2024 pour la taxe d’ordures ménagères et l’entretien de la chaudière. Ils indiquent que le défendeur a quitté le logement le 1er décembre 2024, sans pour autant avoir remis les clés. Ils déclarent que puisque le défendeur n’a pas chauffé la maison des problèmes d’humidité sont apparus. Ils s’opposent aux demandes du défendeur.

En défense, Monsieur [Y] [I], comparant, indique qu’aucun rendez-vous n’a été fixé pour la restitution des clés. Il déclare que l’état des lieux peut être fait à la sortie de l’audience. Sur les dégradations locatives, il indique qu’il n’y a pas d’isolation sur les murs et qu’il en découle un problème d’humidité. Il déclare régler la somme de 2500 euros pour 6 mois de chauffage. Il indique qu’un procès-verbal par constat d’huissier a été réalisé le 6 janvier 2025 qui mentionne que le logement est chauffé. Il précise être auto-entrepreneur, il indique ne pas avoir été condamné et que son numéro de SIRET est correct. Il produit une assurance décennale et une assurance habitation. Il déclare régler l’intégralité des loyers. Il sollicite la prise en charge par les bailleurs des factures des travaux réalisés qu’il a réalisés par le biais de son entreprise.

Le tribunal a constaté la remise des clés du logement à l’audience et également qu’un rendez-vous était fixé entre les parties et un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux du logement occupé par Monsieur [Y] [I] et a autorisé les parties à le transmettre, par l’intermédiaire d’une note en délibéré jusqu’au 27 mars 2025.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 février 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 16 mai 2024 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

En vertu du contrat de bail, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] a fait délivrer à Monsieur [Y] [I], le 15 février 2024, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 4 388,98 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024 mais il n’est pas nécessaire de le constater puisque Monsieur [Y] [I] a restitué les clés aux bailleurs lors de l’audience du 20 mars 2025 et un état des lieux de sortie a été établi le 20 mars 2025.

Dès lors, les demandes en résiliation du contrat de bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation étant devenues sans objet à la suite de la restitution des clés, il convient de les rejeter.

De même, il ressort de l’état des lieux de sortie du 20 mars 2025 que le locataire a abandonné un vieux barbecue, une bouteille de gaz et un jeu de pétanque dans la cave de sorte qu’aucun transfert en garde-meubles ne sera accordé.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Il est constant que la période de location s’étend du 21 juillet 2019 au 20 mars 2025, date de remise des clés aux bailleurs par le preneur.

Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] produisent un décompte de créance, arrêté au 5 décembre 2024, faisant état d’une dette locative d’un montant de 9800,46 euros, comprenant la régularisation des charges de juillet 2023 à juin 2024 et celle de juillet 2024 à décembre 2024, auquel il convient d’ajouter la somme de 1653,22 euros pour la période de location du 1er janvier 2025 au 20 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [I] n’a pas contesté le montant de la dette.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 11 453,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

En vertu de l’article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat

Ainsi, il est de droit constant que le locataire n’est pas recevable à demander le remboursement du coût de travaux qu’il a effectué sans autorisation préalable du bailleur ou du juge, même dans l’hypothèse où ceux-ci incombent au bailleur.

Monsieur [Y] [I] sollicite le paiement de la somme de 2135 euros au titre du forage d’un puisard, la fourniture et la pose de réhausse béton, d’une pompe de relevage avec déclenchement automatique et réalisation du raccordement aux évacuations. Il produit à ce titre une facture n°FC0081 du 14 avril 2021 établie par la société ACCP sur lequel figure ces postes de travaux.

Le procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux de sortie, réalisé par Maître [B] [M], commissaire de justice, le 20 mars 2025, mentionne, dans la cave, la présence d’un regard « réalisé dans le sol par le locataire dans lequel est plongé un tuyau en PVC gris raccordé au tuyau général d’évacuation ; ce raccord est très sommairement collé et est décollé, hors d’usage. ».

Le constat d’huissier mentionne encore qu’il « n’y a pas de pompe de relevage ».

Force est de constater que les modifications effectuées unilatéralement par Monsieur [Y] [I] et sans concertation avec les bailleurs excèdent les simples aménagements locatifs. Monsieur [Y] [I] ne justifie d’aucun accord préalable exprès des bailleurs l’autorisant à entreprendre lesdits travaux de sorte que la demande de paiement de la facture ne sera pas retenue.

Monsieur [Y] [I] sollicite le paiement de la somme de 2055 euros au titre d’une intervention sur gouttière et d’une réparation sur infiltration. Il produit à ce titre une facture n°FC0125 du 18 octobre 2023 établie par la société ACCP sur lequel figure ces postes de travaux.

La facture produite en défense mentionne que la réparation sur infiltration a eu lieu sur la « partie arrière toiture salle de bain cuisine ».

Le procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux de sortie, réalisé par Maître [B] [M], commissaire de justice, le 20 mars 2025, mentionne, à l’endroit de la toiture de l’extension du pignon gauche « abritant cuisine et la salle de bain », que la « toiture est ancienne ; elle ne présente pas les traces d’une rénovation ; la rive en zinc est partiellement arrachée, sommairement fixée ; la gouttière en PVC est de guingois, manque de rectitude, sommairement fixée ».

En vertu du principe selon lequel les réparations importantes relèvent de l’initiative du bailleur, le locataire ne peut sauf situation d’urgence avérée décider unilatéralement de tels travaux et en solliciter ensuite le remboursement. En l’espèce, Monsieur [Y] [I] ne produit aucun élément probant permettant d’établir que la réparation de la gouttière et la réfection du mur extérieur du logement était nécessaire ou même urgente. En l’absence de diagnostic, d’information préalable des bailleurs ou de constat contradictoire de l’existence d’une dégradation, il subsiste un doute sérieux quant à la réalité et à la nécessité des travaux réalisés, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [Y] [I], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer délivré le 15 février 2024 pour un montant de 157,47 euros outre 25,83 euros pour le coût de la notification à la CCAPEX.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Monsieur [Y] [I] sera condamné à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail du 21 juillet 2019, à l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] la somme de 11 453,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges comptabilisés jusqu’au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [I] de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [O] épouse [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer délivré le 15 février 2024 pour un montant de 157,47 euros outre 25,83 euros pour le coût de la notification à la CCAPEX ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 15 mai 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE

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FAITS ET PRÉTENTIONS

Et ont signé Caroline OLLITRAULT, JEX, Président et Marie Madeleine DA SILVA, Greffier, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT