RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 25/00034

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CO6F

J.E.X. – JEX CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

Entre :

S.C.I. LA HUITIEME MAISON

[Adresse 4]

[Localité 6]

DEMANDERESSE : ayant pour avocat postulant M^e Arnaud LETICHE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Représentée par M^e Marie ELOI, avocat de L’AARPI LAGRAULET- DE PLATER, avocat au barreau de PARIS

Et :

Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 8] (93)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [H] [S] [Y]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 7] (93)

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFENDEURS : Rerésentés par la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocats au barreau de BEAUVAIS

Expédition le :

à

la SCP JALLU BACLET ASSOCIES

M^e Pierre-Edouard LAGRAULET

M^e Arnaud LETICHE

S.C.I. LA HUITIEME MAISON

(LRAR et LS), M. [T] [M]

Mme [H] [S] [Y]

(LRAR et LS)

Formule exécutoire le :

à la SCP JALLU BACLET ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur CLOCHET Clément, statuant à Juge unique

Greffier : Madame KABISSO Lydie

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CO6F – jugement du 03 Novembre 2025

DEBATS :

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement devant Monsieur Clément CLOCHET, juge de l’exécution, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 03 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

RG 25/00002

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 12 juillet 2023, Monsieur [M] et Madame [Y] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation à [Localité 6] auprès de la SCI LA HUITIEME MAISON.

Dans le cadre d’une contestation faisant suite à cette vente, Monsieur [M] et Madame [Y] ont sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Compiègne, et obtenu par ordonnance du 16 juillet 2024, l’inscription d’une hypothèque sur un autre bien immobilier appartenant à la SCI LA HUITIEME MAISON sur la même commune. L’hypothèque a été inscrite le 25 juillet 2024.

Dans le cadre d’une procédure diligentée parallèlement et par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Monsieur [M] et Madame [Y] ont saisi le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins d’obtenir la résolution de la vente et à titre subsidiaire son annulation et à cet effet le versement de la somme de 574.596,39 euros, demande ayant évolué par conclusions signifiée le 3 décembre 2024 aux termes desquelles ils sollicitent finalement l’indemnisation de leur préjudice pour un montant de 285.000 euros, étant précisé qu’une mesure d’instruction a parallèlement été sollicitée dans le cadre de la procédure au fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la SCI LA HUITIEME MAISON a fait assigner Monsieur [M] et Madame [Y] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Compiègne en contestation de l’hypothèque pratiquée.

L’affaire a été appelée, après plusieurs renvois, à l’audience du 6 octobre 2025.

A l’audience, la SCI LA HUITIEME MAISON, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que figurant dans ses dernières écritures et sollicite du juge de l’exécution de :

Constater l’absence de menace de recouvrement de la créance invoquée par Monsieur [M] et Madame [Y] Constater les manœuvres de Monsieur [M] et Madame [Y] pour tromper le juge de l’exécution aux fins d’obtenir l’inscription d’une hypothèque sur les biens et droits immobiliers la SCI LA HUITIEME MAISON sis [Adresse 4] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 5]Ordonner la mainlevée de l’hypothèque inscrite au SPF de SENLIS le 25 juillet 2024, volume 2024 V 1584 pour un montant de 470.000 euros sur les biens et droits immobiliers de la SCI LA HUITIEME MAISON s’agissant du bien immobilier susvisé Condamner Monsieur [M] et Madame [Y] à verser à la SCI LA HUITIEME MAISON la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts Condamner Monsieur [M] et Madame [Y] à verser à la SCI LA HUITIEME MAISON la somme de 3.000 euros au titre des frais de justice, et la condamner aux entiers dépens.

A l’audience, Monsieur [M] et Madame [Y] étaient représentés par leur conseil qui a soutenu oralement ses conclusions écrites. Ils demandent pour leur part au juge de l’exécution de :

Constater que les conditions requises pour permettre au juge de l’exécution d’autoriser l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire étaient, et demeurent, remplies Débouter la SCI LA HUITIEME MAISON de l’ensemble de ses demandes et allégations Condamner la SCI LA HUITIEME MAISON à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Pierre BACLET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civil.

Pour un exposé plus complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties visées par le greffe le 6 octobre 2025 conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande mainlevée de l’hypothèque provisoire

L’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il résulte des articles L.512-1 et R.512-1 du même code que même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur.

sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe

En l’espèce, la SCI LA HUITIEME MAISON conteste le caractère fondé de la créance en soulignant que le succès fondé sur la garantie des vices cachés ou sur le dol est loin d’être évident dans le cadre de l’action au fond menée parallèlement, ce dont témoignerait le changement de position de Monsieur [M] et Madame [Y] ne sollicitant plus la résolution de la vente mais une indemnisation.

En réponse, Monsieur [M] et Madame [Y] rappellent les différents éléments au soutien de la demande au fond. Ils relèvent que la demande d’indemnisation constitue un choix discrétionnaire du demandeur qui peut être modifié en tout état de cause, et dont l’orientation finale dépendra d’une mesure d’expertise qui a été sollicitée dans le cadre de cette procédure. Ils affirment que les désordres et non-conformités présentés par le bien immobilier acquis sont de nature à justifier une condamnation au fond, s’appuyant en particulier sur un rapport RESILIANS du 1er septembre 2023 par rapport au vide sanitaire, un rapport du cabinet ITG et un du bureau d’étude Econobat relatifs aux non conformités au permis de construire, et enfin sur un rapport du cabinet ROL s’agissant de l’état énergétique de la maison.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [M] et Madame [Y] justifient d’une procédure en cours, portant sur des sommes importantes et constituant, en l’état des éléments communiqués au juge et ce bien que ceux-ci ne semblent pas avoir été établis contradictoirement et qu’une expertise soit sollicitée dans le cadre de l’instance au fond, une créance potentiellement fondée en son principe.

sur l’existence d’une menace pesant sur le recouvrement de la créance

En l’espèce, LA SCI LA HUITIEME MAISON affirme qu’il n’y a pas de menace pesant sur le recouvrement de la créance. Elle relève que les associés de la SCI familiale résident dans les biens immobiliers de la SCI, et que le bien faisant l’objet d’une hypothèque constitue actuellement une résidence principale, de sorte que les fonds issus de la vente ne risquent pas d’être rendus indisponibles mais serviront nécessairement à l’acquisition d’une nouvelle résidence. En outre, une vente éventuelle ne constituerait pas un risque de non recouvrement de la créance éventuelle en cas de condamnation au fond, et il n’y aurait aucun risque de dispersion des biens.

En réponse, Monsieur [M] et Madame [Y] soulignent que la SCI LA HUITIEME MAISON ne démontre pas disposer de liquidités ou d’un patrimoine à la hauteur des sommes sollicitées, et affirme être légitime à penser que la SCI LA HUITIEME MAISON exercerait une activité déguisée de marchand de biens, détaillant les transactions réalisées d’achat et de cession de biens immobiliers permettant de constituer son patrimoine. Elle affirme que le seul fait que la SCI LA HUITIEME MAISON ait l’intention de vendre le seul bien immobilier qui constitue son patrimoine caractérise une circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si Monsieur [M] et Madame [Y] n’avancent aucun élément au soutien de leurs propos concernant l’activité de marchand de bien ou la volonté affirmée de la SCI LA HUITIEME MAISON de distraire son patrimoine, force est de constater que cette dernière est une société civile immobilière, dont la garantie consiste exclusivement en un bien immobilier dont le risque de vente peut constituer un péril pour le recouvrement de la créance éventuelle, ce risque étant conforté par le fait que la SCI LA HUITIEME MAISON ne conteste pas avoir mis en vente la maison en mai 2024 alors qu’elle a été achetée en juillet 2023.

Il convient donc de débouter la SCI LA HUITIEME MAISON de sa demande de mainlevée de l’hypothèque ordonnée le 16 juillet 2024.

Sur le caractère abusif de la mesure conservatoire et du refus de substitution à une autre mesure

Il résulte des dispositions de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Aux termes des dispositions de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [Y] ne sauraient être condamnés au titre du caractère abusif de la mesure conservatoire dès lors que la SCI LA HUITIEME MAISON a été déboutée de sa demande de mainlevée de la mesure contestée. La SCI LA HUITIEME MAISON sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La SCI LA HUITIEME MAISON, qui succombe à la présente procédure, supportera les dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions sollicitées par Monsieur [M] et Madame [Y].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] et Madame [Y] les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens, de sorte que la SCI LA HUITIEME MAISON devra les supporter à hauteur de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI LA HUITIEME MAISON de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LA HUITIEME MAISON aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Pierre BACLET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LA HUITIEME MAISON à verser à Monsieur [M] et Madame [Y] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et ont signé Clément CLOCHET, Juge de l’exécution et Lydie KABISSO, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION