RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 404/25jcp

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQMU

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Madame [C] [O] [T]

née le 13 Avril 1982 à [Localité 6] (OISE)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. .PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 11/07/25

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQMU – jugement du 10 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2008, à effet du 6 mars 2008, la SCI Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et Madame [C] [T], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], à Margny lès Compiègne (60280), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,14 euros, outre une provisions sur charges d’un montant mensuel de 25 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 451,52 euros.

Il était également loué à un garage et annexe pour un montant de 61,38 euros.

Monsieur [Z] [V] est décédé le 6 février 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait délivrer un commandement à Monsieur [Z] [V] et Madame [C] [T] de payer la somme de 2 288,13 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait assigner Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne à l’audience du 19 juin 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et à défaut prononcer de la résiliation, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [C] [T] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 2 343,69 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner Madame [C] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— condamner Madame [C] [T] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [C] [T] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 juin 2025, la SCI Foncière DI 01/2005 représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de Madame [C] [T] à lui payer la somme de 4 329,40 euros, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Madame [C] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande cependant à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle actualise par ailleurs sa situation personnelle et financière.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation

— Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, la SCI Foncière DI 01/2005 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025.

L’action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2008 contient une clause résolutoire (article III.4) de plein droit de la location pour le non-paiement du loyer ou des charges.

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Madame [C] [T] le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 147,04 euros. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail, reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte produit par la SCI Foncière DI 01/2005 que Madame [C] [T] ne s’est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaine prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties en date du 1er février 2008 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 décembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2025 inclus, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevables de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour une somme totale de 4 329,40 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 juin 2025.

Au cas d’espèce, Madame [C] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4 329,40 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience que Madame [C] [T] indique percevoir un revenu mensuel de 1 200 euros, outre bénéficier de prestations sociales à hauteur de 700 euros par mois.

Il apparaît par ailleurs que Madame [C] [T] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 120 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’elle a effectué des versements mensuels représentant une somme totale de 1 780 euros pour la seule année 2025.

La situation économique de Madame [C] [T] permet donc d’envisager un retour à la normale des relations avec le bailleur.

Dès lors, compte tenu des éléments susvisés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [C] [T] à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités de 120 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, le solde de la dette sera immédiatement exigible, Madame [C] [T] pourra être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice particulier, hors le retard dans l’exécution. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Foncière DI 01/2005 les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Madame [C] [T] sera donc condamné au paiement d’une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action de la SCI Foncière DI 01/2005 recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2008, à effet du 6 mars 2008, entre la SCI Foncière DI 01/2005, d’une part, et Madame [C] [T], d’autre part, concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à Margny lès Compiègne (60280) sont réunies à la date du 24 janvier 2025 ;

Condamne Madame [C] [T] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 4 329,40 euros ;

Autorise Madame [C] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Foncière DI 01/2005 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [T] soit condamnée à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Rejette toute demande plus amples ou contraire des parties ;

Condamne Madame [C] [T] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,