TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11247

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTYZ

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

SCI DES ALLARTS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître James TUBIANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société PARIS SYNDIC ET GESTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

Société PARIS SYNDIC ET GESTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11247 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTYZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. DES ALLARTS est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours de l’assemblée générale du 20 juin 2022 ont été votés le ravalement des deux courettes intérieures de l’immeuble (résolutions n° 26 à 32) et des travaux de rénovation de la cage d’escalier (résolutions n° 18 à 25)

Ces résolutions étaient inscrites à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée, reçue le 25 mai 2022, et accompagnées d’un devis d’entreprise.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 5 aout 2022, la S.C.I. DES ALLARTS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] Paris 14ème et son syndic, le Cabinet Paris Syndic et Gestion, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 32 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, la S.C.I. DES ALLARTS demande au tribunal de :

Vu l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pris dans leur application à la date de l’assemblée générale annuelle du 20 juin 2022,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022,

Constater que les résolutions 18, 22 et 26 ont été votées de manières irrégulières en l’absence de second devis imposé par la mise en concurrence obligatoire prévue ;

Annuler les résolutions 18, 22 et 26 votées lors de l’assemblée du 20 juin 2022 ;

En conséquence

Annuler les résolutions 19, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 32 susvisées,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndic Paris Syndic et Gestion à verser à la SCI des Allarts la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndic Paris Syndic et Gestion aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 21,

Vu les pièces produites aux débats,

Débouter la SCI DES ALLARTS de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI DES ALLARTS en tous dépens dont distraction au profit de M^e Franck Fischer conformément à l’article 699 du code de procédure civile outre au paiement d’une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que la décision à intervenir sera de droit assorti de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale le 5 août 2022 dans les conditions des articles 654 et 658 du Code de procédure civile, la S.A.S. CABINET PARIS SYNDIC & GESTION n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 32 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022 formée par la S.C.I. DES ALLARTS :

Sur l’annulation de la résolution n° 26 et des résolutions connexes n° 27, 28, 29,30, 31 et 32 portant sur le revêtement des courettes, la S.C.I DES ALLARTS précise au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— n’a été joint à la convocation qu’un seul devis pour la rénovation des courettes prévue à la résolution n° 26, contrevenant à l’obligation de mise en concurrence qui suppose que les copropriétaires eux-mêmes soient mis en situation de choisir entre différentes propositions faites à la copropriété,

— la résolution n° 14 votée lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 prévoit que le montant des marchés et contrats devant être mis en concurrence est obligatoire dès 1.500 euros, ce qui aurait dû être fait puisqu’en l’espèce le montant des travaux de rénovation s’élève à la somme de 102.056 euros.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, la S.C.I. DES ALLARTS soutient que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 a une valeur supérieure à l’avis d’une commission rendue en 1997, invoquée en défense, qui ne peut suffire pas à libérer le syndicat de son obligation de mise en concurrence. Elle ajoute qu’aucune résolution n’a délégué au conseil syndical le choix de l’entreprise, alors qu’un tel mandat, qui ne peut être tacite, aurait été en l’état impossible puisqu’une seule entreprise était proposée aux copropriétaires.

Sur l’annulation des résolutions n°18, 19, 20 et 21 concernant les travaux de rénovation de la cage d’escalier, la S.C.I. DES ALLARTS fait notamment valoir que :

— le syndic n’a joint à la convocation du 25 mai 2022 qu’un seul devis, aucun autre devis n’ayant été soumis lors du vote en assemblée générale,

— dès lors, comme pour le vote de la résolution n° 26, la résolution n° 18 portant sur des travaux d’un montant de 1.800 euros aurait dû faire l’objet d’une mise en concurrence et doit donc être annulée pour ce motif.

Le même grief est avancé concernant les travaux de dépose des conducteurs désuets, les résolutions n° 22, 23, 24 et 25, à savoir une absence de mise en concurrence pour des travaux d’un montant de 2.208 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] répond que les résolutions litigieuses ont été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.

Concernant l’absence de mise en concurrence, il souligne que la commission relative à la copropriété a émis le 21 juillet 1997 une recommandation qui précise que la mise en concurrence n’est obligatoire qu’à partir du moment où elle a été imposée par l’assemblée générale, ce qui n’est pas démontré en l’espèce, de sorte que, faute pour l’assemblée générale d’avoir voté le montant au-delà duquel le syndic est tenu d’y procéder, la mise en concurrence ne s’applique pas.

Concernant le choix de l’entrepreneur, il fait valoir que :

— cette même commission prévoit, en cas de difficulté d’obtenir plusieurs devis, la possibilité pour l’assemblée de déléguer au conseil syndical le choix de l’entrepreneur ; en l’espèce le syndic avait prévu de mettre à l’ordre du jour après chaque résolution afférente aux travaux, une délégation de pouvoir au profit du conseil syndical,

— l’assemblée générale des copropriétaires pouvait, à l’occasion des résolutions critiquées, mandater le conseil syndical pour le choix de l’entreprise et prévoir que la mise en concurrence des entreprises se ferait devant le conseil syndical,

— l’assemblée a donc décidé de passer outre la mise en concurrence et de voter les travaux,

— en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires produit de nombreuses demandes de devis effectuées par le syndic et restées sans réponse, rendant ainsi, de fait, impossible toute mise en concurrence, sans rapport avec un éventuel manquement du syndic.

***

1-1 Sur le moyen relatif à l’absence de mise en concurrence :

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

Il est constant qu’aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s’impose lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé un tel montant (Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10.693, publié au bulletin).

Par ailleurs, la mise en concurrence des entreprises par le syndic et/ou le conseil syndical doit être :

* préalable à l’assemblée générale appelée à se prononcer sur « un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967),

* et caractérisée par la justification de la demande de plusieurs devis, en application de l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, donc d’au moins deux devis, notifiés en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11247 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXTYZ

Enfin l’alinéa 1er de l’article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, il est constant la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 a été adoptée dans les termes suivants : « Montant des marchés et travaux – mise en concurrence – consultation du conseil syndical » : après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de fixer à la somme de 1.500,00 euros HT le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Cette disposition ne concerne pas les Sociétés Titulaires d’un contrat en cours de validité, dont la mise en concurrence pourra être exécutée en accord avec le conseil syndical ».

En application de cette résolution, seuls les marchés et contrats passés postérieurement à l’assemblée générale du 20 juin 2022 seront obligatoirement soumis à une mise en concurrence s’ils excèdent la somme de 1.500 euros HT.

Dès lors, si l’assemblée générale n’a pas préalablement fixé un montant au-delà duquel le conseil syndical doit être consulté sur la conclusion des contrats et marchés, le syndic peut mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des projets de travaux, devis et appel de fond sans procéder à cette consultation préalable.

Au cas d’espèce, il ne ressort pas des documents communiqués qu’une résolution de mise en concurrence obligatoire au-delà d’un certain budget aurait été adoptée par les copropriétaires antérieurement à l’assemblée générale du 20 juin 2022.

Or, il appartient à la S.C.I des ALLARTS, demandeur l’instance, de rapporter la preuve de l’existence d’une telle obligation de mise en concurrence préalable des marchés et contrats qui aurait été imposée par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions des dispositions d’ordre public précitées de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, si les résolutions querellées portent sur divers travaux [remplacement de la moulure de la gaine montante courant faible en partie verticale du 1er au 4ème étage, dépose des conducteurs dans la cage d’escalier, ravalement des courettes…] dont les montants excédent 1.500 euros HT, l’absence de mise en concurrence préalable au vote desdits travaux n’est pas de nature à justifier l’annulation des résolutions les ayant adoptés, de même que l’annulation des résolutions subséquentes relatives aux honoraires du syndic sur travaux votés, à la désignation d’un maître d’œuvre et d’un coordonnateur SPS et à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, au budget global et aux appels de fonds.

L’adoption d’une résolution fixant le montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire, ne peut conduire à imposer une mise en concurrence d’entreprises proposant la réalisation de travaux votés au cours de la même assemblée générale, dès lors que cette mise en concurrence est nécessairement préalable à l’assemblée générale appelée à statuer sur les travaux litigieux, de sorte que la résolution n° 14 précitée n’a vocation à s’appliquer qu’aux travaux dont le montant est supérieur à 1.500 euros qui seraient susceptibles d’être votés postérieurement à l’assemblée générale du 20 juin 2022.

Ainsi, la preuve de l’existence d’une obligation de mise en concurrence des marchés et contrats autre que celui du syndic n’étant pas rapportée au cas d’espèce, le syndic a régulièrement soumis à l’assemblée générale les travaux des résolutions n° 19 à 32 sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence de démarches préalables en vue de mettre en concurrence plusieurs entreprises.

Au surplus, et à titre surabondant, le syndicat des copropriétaires défendeurs produit un certain nombre de demande de devis restés sans réponse, établissant que le syndic de l’immeuble a bien consulté plusieurs entreprises pour la réalisation des travaux examinés dans le cadre des résolutions querellées de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022, préalablement à la tenue de celle-ci (pièces n° 1).

1-2 Sur le moyen relatif à l’absence de délégation de pouvoir :

Aux termes du a) de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au moment de l’assemblée générale du 12 mars 2019, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24.

En application des articles 21 et 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la délégation de pouvoir donnée par l’assemblée générale au conseil syndical, en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, doit porter sur un acte ou une décision expressément déterminée.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2022 que les copropriétaires ont désigné des entreprises déterminées pour la réalisation des travaux de remplacement de la moulure de la gaine montante courant faible en partie verticale du 1er au 4ème étage, de dépose des conducteurs dans la cage d’escalier, de ravalement des courettes, de sorte que les délégations de pouvoirs au conseil syndical envisagées selon projet de résolutions n° 19, 23 et 27 sont devenues sans objet et n’ont donc pas donné lieu à un vote.

Ce moyen de droit sera donc également écarté.

Sur ce ;

Dès lors que la mise en concurrence n’était pas, en l’espèce, obligatoire, la S.C.I. des ALLARTS devra être déboutée de l’intégralité de ses demandes d’annulation des résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] en date du 20 juin 2022.

II – Sur les autres demandes :

La S.C.I des ALLARTS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € à syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [H] [T].

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.C.I. DES ALLARTS de ses demandes d’annulation des résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] en date du 20 juin 2022,

Condamne la S.C.I. DES ALLARTS aux entiers dépens,

Accorde à Maitre Franck FISCHER le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I DES ALLARTS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière, Le Président,