RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 083 /2025

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPMG

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 1er Juillet 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] agissant poursuite et diligences de son syndic en exercice la SAS SOCIETE SERGIC sis [Adresse 4] Immatriculée au RCS de [Localité 9] METROPOLE sous le numéro 428 748 909

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Anne laure PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Et :

S.C.I. SAINT [Y] 5 prise en la personne de son représentant légal Monsieur [H] [B] domicilié [Adresse 3]

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 514 530 484

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non constitué

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Anne laure PATERNOTTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Madame Caroline OLLITRAULT et Monsieur Patrick ROSSI

Magistrat rédacteur : Madame Caroline OLLITRAULT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 1er Juillet 2025 ;

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPMG – jugement du 01 Juillet 2025

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SAINT [Y] 5 est propriétaire, au sein du syndicat des copropriétaires de la Résidence CASTEL DU [Adresse 12] située [Adresse 2] à COMPIEGNE (60200), de trois appartements et d’une cave formant les lots n°320, 334, 346 et 364.

Par acte d’un commissaire de justice en date des 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence CASTEL DU [Adresse 12] située [Adresse 2] à COMPIEGNE (60200), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner la SCI SAINT [Y] 5 devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 sur la copropriété et des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence CASTEL DU [Adresse 12] située [Adresse 2] à [Localité 8] située [Adresse 1] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société SERGIC, en ses demandes et les déclarer bien fondées, Y faisant droit,

Condamner la SCI [Y] 5 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 539,44 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés et des frais nécessaires au recouvrement suivant arrêté de compte au 1er janvier 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure et qui se décompose comme suit : Charges de copropriété : 14 987,44 euros, Frais nécessaire au recouvrement : 552 euros, Condamner la SCI [Y] 5 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, Condamner la SCI [Y] 5 en outre au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI [Y] 5 en tous les dépens de l’instance, Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce compris les frais de commandement ou de sommation de payer préalable à la présente procédure, Rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances. Citée par procès-verbal (article 659 du code de procédure civile), la SCI SAINT [Y] 5 n’a pas constitué d’avocat.

La décision, qui est susceptible d’appel, sera réputée contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par le demandeur à la lecture de son acte introductif d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPMG – jugement du 01 Juillet 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de la SCI [Y] 5 ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande principale

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de la même loi prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires en demande sollicite la condamnation de la SCI [Y] 5 à lui payer, au titre des charges copropriété et des frais de recouvrement impayés, une somme de 15 539,44 euros arrêtée au 1er janvier 2025 (14 987,44 euros au titre des charges de copropriété et 552 euros au titre des frais de recouvrement).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires en demande produit :

Un extrait cadastral attestant de la propriété de la SCI [Y] 5, Les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025, Les procès-verbaux de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 et du 15 décembre 2022,le certificat de non recours à l’encontre des dits procès verbaux,Un décompte de créance arrêté au 1er janvier 2025 comprenant le premier trimestre de l’année 2025, Le mandat de gestion de la société SERGIC, Des justificatifs de frais nécessaires au recouvrement des sommes dues.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI [Y] 5 à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 14 987,44 euros pour les charges de copropriété.

S’agissant des frais à hauteur de 552 euros, le syndicat des copropriétaires en demande sollicite :

120 euros au titre d’une lettre comminatoire Avocat192 euros de « frais de constitution de dossier avocat ». 120 euros de frais de mise en demeure par avocat, 120 euros de frais de mise en demeure par avocat, Il sera jugé qu’une seule mise en demeure par avocat était nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que seule la somme de 120 euros sera retenue.

Aussi, il convient de rappeler que les « frais de constitution de dossier avocat », ni justifiés, ni détaillés, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI [Y] 5 à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 14 987,44 euros au titre des charges de copropriété et 120 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, date de réception de la mise en demeure du 14 septembre 2023.

Par ailleurs, il convient de rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, malgré une condamnation le 1er mars 2022 et le 6 juin 2023, la SCI [Y] 5 continue à ne pas payer les charges de copropriété à leurs échéances, laissant perdurer une lourde dette.

Il est constant que les manquements systématiques et répétés de la SCI [Y] 5 à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante et nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financer direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SCI [Y] 5 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 000 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [Y] 5, succombant à l’instance, supportera la charge des dépens de l’instance.

Les dépens n’intégreront pas les frais de commandement de payer ou de sommation de payer, actes non nécessaires à l’introduction de l’instance mais seulement les actes nécessaires à l’exécution du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la SCI [Y] 5 sera condamnée à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Y] 5 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de

14 987,44 euros au titre des charges de copropriété et 120 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, date de réception de la mise en demeure du 14 septembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI [Y] 5 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de

1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Y] 5 à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société SERGIC, une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Y] 5 aux dépens comprenant les actes nécessaires à l’exécution du présent jugement ;

RAPPELLE que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 1er juillet 2025,

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT