Tribunal Judiciaire de Compiègne, Chambre 1 section 1, 2 décembre 2025, n° 24/00658

TJ Compiègne 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Faute dans l'exécution du mandat de gestion
La cour a estimé que la société SEDEI a effectivement manqué à ses obligations contractuelles, entraînant un préjudice pour Monsieur [X] [T].
Rejeté
Existence de dégradations locatives
La cour a jugé que Monsieur [X] [T] n'a pas prouvé l'existence de dégradations locatives, faute d'un état des lieux d'entrée.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en raison de la perte de la société SEDEI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Compiègne, ch. 1 sect. 1, 2 déc. 2025, n° 24/00658
Numéro(s) :	24/00658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Murielle BELLIERGéraldine MELIN
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS GOSSARD - BOLLIET - MELIN
Parties :	S.A. SOCIETE D' ETUDES POUR LE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET IMMOBILIER

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 122/2025

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CM5Q

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

Entre :

Monsieur [X] [T]

né le 13 Décembre 1946 à [Localité 7] (OISE)

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

S.A. SOCIETE D’ETUDES POUR LE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET IMMOBILIER

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 303 544 258

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Murielle BELLIER, avocat au barreau de COMPIEGNE

Expédition le :

à M^e Murielle BELLIER

M^e Géraldine MELIN

Formule exécutoire le :

à M^e Murielle BELLIER

M^e Géraldine MELIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN , magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Margot MARTINS, juge placé

Magistrat rédacteur : Madame Margot MARTINS

Greffier des débats : Madame Marie-Madeleine DA SILVA

Greffier des délibérés : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CM5Q – jugement du 02 Décembre 2025

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 Décembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 25 août 2004, M. [X] [T] a donné à bail à M. [V] [R] et Mme [O] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7]. La société SEDEI figure à ce contrat en tant que mandataire.

Un mandat de gestion a été régularisé le 25 janvier 2016 entre la société SEDEI et M. [X] [T].

Les locataires ont quitté les lieux le 13 juillet 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 décembre 2021, M. [X] [T] a mis en demeure la société SEDEI de lui payer la somme de 20 338,66 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, M. [X] [T] a assigné la société SEDEI devant le Tribunal judicaire de Compiègne aux fins de la voir condamner au paiement des loyers impayés et des dégradations locatives.

Dans ses dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique en date du 21 mars 2025, M. [X] [T] sollicite du Tribunal de :

Condamner la société SEDEI à lui payer de la somme de 26 213,30 euros au titre de la perte de loyers et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Condamner la société SEDEI à lui payer de la somme de 31 798,34 euros au titre des réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Condamner la société SEDEI à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Géraldine MELIN ;

Confirmer l’exécution provisoire de droit à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il expose au visa des articles 1984 et 1101 du code civil, que la société SEDEI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat, d’abord en ne souscrivant pas à la garantie de loyers impayés comme sollicité par M. [X] [T] ; dans le cadre de sa gestion tardive de l’impayé de loyer ; dans son défaut d’information quant aux démarches à l’encontre des locataires ; ainsi que dans l’insuffisance de démarches accomplies concernant le recouvrement des réparations locatives. Il sollicite dès lors la réparation de ses préjudices d’impayés de loyer et de dégradations locatives.

Dans ses dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique en date du 12 juin 2025, la société SEDEI sollicite du Tribunal de :

Débouter M. [X] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Murielle BELLIER.

Au soutien de ses demandes, la société SEDEI indique, au visa des articles 1353 du code civil, que M. [T] ne s’est pas acquitté de ses cotisations d’assurance de loyers impayés ; qu’il n’a pas rapporté la preuve qu’il a effectivement envoyé le bulletin d’adhésion à cette assurance ; qu’en outre cette dernière ne pouvait prévenir en amont les dégradations locatives et a rempli son obligation de suivi.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par la partie demanderesse, à la des dernières conclusions écrites telles que susmentionnées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 7 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CM5Q – jugement du 02 Décembre 2025

MOTIFS

1. Sur la demande au titre des loyers impayés

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Aux termes de l’article 1992 du même code, Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il résulte de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il n’est pas contesté que la société SEDEI était tenue d’un mandat de gestion locative concernant le bien que M. [X] [T] a loué à M. [V] [R] et Mme [O] [Z]. Cela ressort du contrat de bail du 25 août 2004 ainsi que de la régularisation du mandat de gestion en date du 25 janvier 2016.

Il résulte de l’article 7 du titre I de ce mandat que le mandataire a le pouvoir de « faire assurer contre l’incendie et autres risques les biens gérés, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurance, en payer les primes ».

En outre, dans la section « clauses particulières » de ce contrat, figure la mention « GLI : SAA 2,5% ».

Il n’est pas non plus contesté que jusqu’en 2015, M. [X] [T] bénéficiait d’une assurance de loyers impayés « GLI [Localité 9] G2+ ». Il ressort également des pièces versées aux débats que le 21 janvier 2015, M. [X] [T] a été informé de la possibilité d’un changement d’assurance avec transfert automatique du contrat de garantie des loyers impayés à la compagnie SAA ASSURANCES.

M. [X] [T] indique avoir renvoyé le coupon faisant état de son acceptation de la nouvelle assurance SAA ASSURANCES, invoquant la faute de la société SEDEI dans son mandat de gestion en ce que cette dernière n’a pas effectué les démarches nécessaires à la souscription.

M. [X] [T] verse aux débats :

La copie du courrier en date du 21 janvier 2015 de la société SEDEI, complété par ses soins le 2 février 2015 indiquant qu’il souhaite accepter la nouvelle assurance SAA ASSURANCE et conserver l’assurance [Localité 9] pour la vacance locative ;

Le mandat de gestion immobilière en date du 25 janvier 2016, postérieur à l’accord de M. [X] [T] pour la souscription de la nouvelle assurance faisant état dans ses clauses particulières « GLI : SAA 2,5% » ; corroborant l’argument du défendeur selon lequel il a bien envoyé le coupon faisant état de son souhait de conclure cette nouvelle assurance ;

Des courriers en date du 6 novembre 2020 et du 7 octobre 2021, dans lesquels M. [X] [T] fait état de son adhésion à la nouvelle assurance de loyer impayés.

L’ensemble de ces éléments permet de démontrer que M. [X] [T] a sollicité de la société SEDEI son adhésion à l’assurance de loyers impayés SAA ASSURANCES ; et que sa non souscription résulte in fine d’un manquement de diligence fautif du mandataire immobilier.

Contrairement à ce qu’indique la société SEDEI, M. [X] [T] rapporte bien la preuve de ce qu’il a envoyé le bulletin de souscription, puisque le mandat de gestion du 25 janvier 2016 mentionne cette garantie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 du titre I du contrat de mandat que c’est à la société SEDEI de payer les primes des assurances contractées. Cette dernière ne peut donc se prévaloir de ce que M. [X] [T] n’a pas effectué les paiements, puisque c’était elle qui en avait la charge. De surcroît, le moyen qu’elle invoque selon lequel M. [X] [T] est fautif en ce qu’il n’a pas constaté sur les décomptes qu’il ne payait pas de cotisations pour l’assurance des loyers impayés est inopérant, en ce que l’objectif de faire appel à un mandataire est de lui confier la bonne gestion de son bien.

Dès lors, la société SEDEI a commis une faute dans son mandat de gestion et sera tenue de réparer le préjudice en résultant.

Il résulte du document synthétique versé par M. [X] [T] aux débats que cette assurance avait vocation à rembourser les loyers impayés sans limite de somme et sans franchise.

La société SEDEI ne fait par ailleurs état d’aucun élément qui aurait pu exclure la garantie en loyers impayés, M. [X] [T] indiquant par ailleurs qu’aucun impayé n’était à constater au 1er janvier 2015, condition qui aurait pu prévenir le transfert de garantie, point qui n’est par ailleurs pas contesté par la société SEDEI dans ses dernières écritures.

Il doit donc être considéré que M. [X] [T] subit un préjudice plein et entier ne pouvant être réduit à une perte de chance.

Toutefois, doit être soustrait de la condamnation le montant des cotisations dont se serait acquitté M. [X] [T] s’il avait souscrit à cette assurance, soit 2,5% du montant du loyer et charges. Les cotisations auraient ainsi été payées du 1er janvier 2015 à juillet 2020, soit pendant environ 91 mois, pour un montant total qu’il convient de fixer à 950 euros.

Le montant de la dette locative n’étant pas contestée par la société SEDEI, cette dernière sera condamnée à payer à M. [X] [T] la somme de 25 263,30 euros au titre de la perte des loyers.

2. Sur la demande au titre des réparations locatives

M. [X] [T] invoque l’existence de dégradations locatives commises par ses locataires, que la société SEDEI conteste. Il verse aux débats un PV de constat d’huissier réalisé à leur sortie des lieux.

Toutefois, il ne verse pas aux débats un état des lieux d’entrée, ne permettant pas ainsi de constater d’éventuelles dégradations commises par les locataires durant leur temps dans les lieux. Et cela d’autant plus que conformément au contrat de location en date du 25 août 2004, un état des lieux d’entrée a été effectué et annexé au contrat.

De surcroît, il ne verse pas non plus aux débats un éventuel jugement condamnant les locataires à des dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

L’argument de M. [T] selon lequel les dégradations ont été commises pendant la durée du bail car autrement le bail n’aurait pas pu être loué en l’état n’est ici pas opérant, puisqu’en l’absence d’état des lieux d’entrée il n’est pas possible de se prononcer sur la nature et le degré des dégradations locatives, et le cas échéant, les réparations que l’on peut pertinemment imputer aux locataires.

Dès lors, faute pour M. [X] [T] de démontrer l’existence de dégradations locatives, ce dernier sera débouté de sa demande à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires :

La société SEDEI perdante à l’instance, elle devra supporter les dépens et se trouve redevable de ce fait, envers Monsieur [X] [T], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 1 000 euros.

4. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA SEDEI à payer à M. [X] [T] la somme de 25 263,30 euros au titre de la perte des loyers, et ce avec intérêts à taux légal à compter du 16 décembre 2021 ;

REJETTE la demande de M. [X] [T] au titre des dégradations locatives ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE la SA SEDEI à payer à M. [X] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SEDEI aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Géraldine MELIN, membre de la SCP professionnelle GOSSARD – BOLLIET – MELIN.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT