RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 MAI 2025

N° Minute : 054 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00044 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPPD

Entre: DEMANDEUR

SA [Adresse 7]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 585 980 022

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, substitué à l’audience par Maître Diane DEDIEU, avocats au barreau de SENLIS

Et : DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Y]

domicilié chez Madame [F]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non constitué

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Adrien PLENT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e GARNIER

DÉBATS :

À l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, Monsieur PLENT, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 28 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

Faits, Procédure, Prétentions & Moyens des Parties

Suivant acte sous seing privé en date du 19 octobre 2011, la SA HLM CLESENCE a donné un bail à [J] [Y] un garage situé [Adresse 9], ladite location moyennant un loyer mensuel global de 44,52 euros toutes taxes et charges comprises.

Alléguant d’irrégularités dans le paiement des loyers, la SA [Adresse 7] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, à [J] [Y], pour un montant en principal de 679,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 septembre 2024.

Le commandement de payer n’ayant pas été régularisé, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, la SA HLM CLESENCE a fait assigner [J] [Y] devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 ;

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion d'[J] [Y] ainsi que de tout occupant de chef du garage situé [Adresse 9] ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls d'[J] [Y] ;

— condamner [J] [Y] à régler à la SA [Adresse 7] la somme de 1 003,29 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 février 2025 ;

— condamner [J] [Y] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;

— dire et juger que lesdites condamnations produiront intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que l’exécution provisoire est de droit et subsidiairement l’ordonner ;

— condamner [J] [Y] en tous les dépens outre une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des écritures soutenues et déposées à l’audience du 29 avril 2025, le montant de la dette a été actualisé et s’élève à 1 143,80 euros.

A l’audience, [J] [Y] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire, et l’affaire a été mise en délibéré le 28 mai 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

— Sur la demande principale :

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L 211-3 du code de de l’organisation judiciaire énonce que tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

L’article L 213-4-4 du même code énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Il est admis que lorsqu’une action concerne un bail ayant pour objet un garage, un parking ou un emplacement, seul le juge des contentieux de la protection a compétence pour connaître de ce litige dès lors que ledit bail est considéré comme un local accessoire à un appartement loué. Au contraire, si ce bail est jugé indépendant du bail d’habitation, il sera soumis à la réglementation du code civil et, dès lors, à la compétence du tribunal judiciaire, juridiction de droit commun.

En application de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1741 du même code précise que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économiqueprécaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au cas d’espèce, il est constant que les parties sont liées par un contrat de location portant sur un garage sis [Adresse 8] à [Localité 6] régularisé le 19 octobre 2011.

Du reste, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA HLM CLESENCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme à titre principal de 679,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Il convient d’actualiser la dette à la somme de 1.143,80 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 avril 2025

Il y a donc lieu de condamner [J] [Y] au paiement de cette somme, conformément aux clauses contractuelles établies entre les parties.

****

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par [J] [Y] depuis l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire le 21 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel à une somme égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme le bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a donc lieu de condamner [J] [Y] au paiement de cette somme.

Il n’y a cependant pas lieu de dire que les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal.

L’expulsion de [J] [Y] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance.

En outre, le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport et séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix du Commissaire de Justice aux frais et risques de [J] [Y]. Le sort des biens meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[J] [Y] qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Il convient enfin de le condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une ordonnance en référé, l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 19 octobre 2011 au bénéfice de la SA [Adresse 7] à la date du 21 octobre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de [J] [Y], celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 9], dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance ;

Ordonne le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles du choix du Commissaire de justice, garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne par provision [J] [Y] à payer la SA HLM CLESENCE :

la somme 1 143,80 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 avril 2025 ;

depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme le bail ;

Condamne [J] [Y] à payer la SA [Adresse 7] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Condamne [J] [Y] aux entiers dépens ;

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi ont signé Monsieur PLENT, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT