TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00158 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43Y

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [C] [P]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [F] [W], non comparante représentée par Madame [H] [V], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

demeurant 69 rue Henri Dunant – Appt. 21 – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 29 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [R] [K]

Greffier : Madame Romane LAUNEY, lors des débats et de Madame Julie LOIZE, la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 29 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2015, l’office publique de l’habitat MANCHE HABITAT (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à M. [C] [P] un local à usage d’habitation situé 69 rue Henri Dunant, appartement 21, à CARENTAN-LES-MARAIS (50500), moyennant un loyer mensuel révisable de 242,33 euros par mois, outre 34,84 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élèvé à la somme de 274,95 euros et 57,27 euros de charges depuis le 1er janvier 2025.

Par ordonnance d’injonction de payer du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de COUTANCES a enjoint à M. [C] [P] de payer à MANCHE HABITATla somme de 577,83 euros en principal, correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 25 février 2025 signifié à tiers présent à domicile, MANCHE HABITAT a fait signifier à M. [C] [P] un commandement de justifier de l’assurance locative ainsi qu’un commandement de payer la somme de 2136,30 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au 24 janvier 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 6 mai 2025 signifié à personne physique, MANCHE HABITAT a fait assigner M. [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’explusion de M. [C] [P], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner M. [C] [P] à payer à MANCHE HABITAT le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail (montant des sommes dues en principal au 29 avril 2025 : 1932,96 euros), augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,

— condamner M. [C] [P] à payer à MANCHE HABITAT à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y ompris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner M. [C] [P] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [P] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 29 septembre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [H] [V], maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1257,55 euros, dont 711,37 euros non titrés. Elle indique que le locataire règle la somme de 67,78 euros par mois en sus de son loyer de 332,22 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [C] [P] demande à rester dans le logement. Il précise ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement et avoir engagé une procédure pour insalubrité du fait de la présence de champignons dans le logement.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [C] [P] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, MANCHE HABITAT indique que le 24 avril 2025, le locataire a produit un justificatif de l’assurance locative.

En revanche, le contrat conclu le 16 avril 2015 entre les parties prévoit en son paragraphe 4.7 une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 25 février 2025, MANCHE HABITAT a fait délivrer à M. [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2136,30 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 janvier 2025.

M. [C] [P] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 25 février 2025 dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 26 avril 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que M. [C] [P] reste débiteur de la somme de 1257,55 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 23 septembre 2025 inclus, étant précisé que le bailleur détient un titre exécutoire pour la somme en principal de 577,83 euros, de sorte que sa demande porte sur la somme de 711,37 euros.

M. [C] [P] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

M. [C] [P] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 711,37 euros au 23 septembre 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [C] [P], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de rester dans les lieux et a sollicité des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par MANCHE HABITAT qu’il a repris le paiement intégral du loyer depuis le 18 février 2025 outre le versement de la somme de 67,78 euros en sus de son loyer.

MANCHE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [P] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le 18 février 2025 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [C] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

M. [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 avril 2015 entre MANCHE HABITAT et M. [C] [P] portant sur un local à usage d’habitation situé 69 rue Henri Dunant, appartement 21, à CARENTAN-LES-MARAIS (50500) à la date du 26 avril 2025,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 711,37 euros arrêtée à la date du 23 septembre 2025, au titre des loyers, charges impayés (terme de août 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE M. [C] [P] à se libérer de sa dette, en 11 mensualités de 67,78 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, MANCHE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que M. [C] [P] soit condamné à verser à MANCHE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION