TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00059 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RM

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

30 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. MARCELS

M^e LABEY-GUIMARD

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

UDAF DE LA MANCHE – Mandataire

Services des majeurs à protéger – TJ COUTANCES – cabinet n° 1

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 30 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARCELS

immatriculée au RCS de Coutances sous le n°880 913 728

dont le siège social est sis 4 Le village Ladroue – 50420 TESSY SUR VIRE

prise en ma personne de son gérant, Monsieur [R] [J], né le 05 août 1986 à VIRE, comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [L]

né le 02 mars 1988 à CAEN

demeurant 6 rue des Fossés – 1er étage gauche – 50000 SAINT-LO

mesure de protection juridique : sous curatelle suivant décision du juge des contentieux de la proctetion du TJ de Coutances satuant en qualité de juge des tutelles suivant décision rendue le 27 février 2024

non comparant représenté par Maître Mathilde LABEY-GUIMARD, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

UDAF DE LA MANCHE, agissant es qualité de curateur de Monsieur [A] [L]

dont le siège social est sis 110 rue de la Liberté – CS 81209 – 50009 SAINT LÔ CEDEX

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Mathilde LABEY-GUIMARD,avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 28 avril 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [E] [Z], en présence de Madame[I] [U], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2021, la SCI MARCELS, représentée par son gérant M. [R] [J], a donné à bail à M. [A] [L] un local à usage d’habitation situé 6 rue des Fossés 1er étage gauche appartement 3 à SAINT-LO (50 000) , moyennant un loyer mensuel de 425 euros par mois, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SCI MARCELS a fait établir un constat de l’entretien des lieux loués à M. [A] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, ce procès-verbal de constat a été dénoncé à M. [A] [L] et à son curateur, l’UDAF de la Manche.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 février 2025, la SCI MARCELS a fait assigner son locataire, M. [A] [L] et l’UDAF de la Manche, son curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’entretien du logement (dégradation totale de celui-ci) sur le fondement de l’article 7 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1304-07 et 1728 et suivants du code civil),

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [A] [L] ainsi que celle de toutes personnes et tous objets de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la requérante, aux frais et risques de qui il appartiendra,

— condamner M. [A] [L] au paiement à la SCI MARCELS, à compter de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner M. [A] [L] au paiement à la SCI MARCELS d’une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [L] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du procès-verbal de constat et des dénonciations de celui-ci conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025.

Lors de celle-ci, la SCI MARCELS, dûment représentée par son gérant, M. [R] [J], maintient l’intégralité de ses demandes.

M. [A] [L] et son curateur, l’UDAF DE LA MANCHE, représentés par leur conseil, ne contestent pas le défaut d’entretien du logement, qui s’expliquent par la pathologie de M. [L] et son trouble de l’accumulation et ne s’opposent pas à la résiliation du bail, dès lors qu’il souhaite également quitter ce logement. Il conteste en revanche les motifs de la demande de la SCI MARCELS en lien avec des tapages. Pour permettre son relogement dans un logement adapté à sa pathologie, il demande à pouvoir bénéficier d’un délai de six mois pour quitter les lieux. Il sollicite enfin que la SCI MARCELS soit déboutée de ses demandes accessoires.

Le diagnostic social et financier a été lu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le loueur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la SCI MARCELS fonde ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de M. [A] [L] sur le fait d’avoir été destinataire de plusieurs plaintes des voisins de M. [L] concernant des faits de tapage diurne et nocturne, des odeurs nauséabondes émanant de son logement, de saleté dans les parties communes et de non-respect des consignes de tri des déchets empêchant la collecte de ses poubelles.

Elle produit à l’appui de ses demandes, un procès-verbal de constat établi le 9 juillet 2024 en présence de M. [R] [J], représentant la SCI MARCELS, d’une part et de M. [L] et de Mme [D], représentant l’UDAF DE LA MANCHE, d’autre part. Celui-ci fait état de la présence de mauvaises odeurs avant même d’entrer dans le logement. Le commissaire de justice constate l’état de très grande saleté du logement, la dégradation de certains éléments de celui-ci et l’accumulation de déchets sur les sols et le mobilier de plusieurs pièces. Il indique que M. [L] reconnaît souffrir d’un trouble de l’accumulation.

Elle joint également copie de plusieurs mains-courantes ou plaintes déposées auprès du commissariat de SAINT-LO par des personnes indiquant résider au 6 rue des fossés.

Ainsi, Mme [X] a déposé plainte le 20 juin 2024 pour troubles à sa tranquilité depuis six mois contre M. [L] qui est son voisin du dessus en indiquant qu’il tape au niveau du plafond de sa chambre, vient frapper à sa porte ou lui crie des injures à sa fenêtre depuis qu’elle lui a indiqué qu’elle ne partageait pas ses sentiments amoureux.

Egalement, Mme [W] a indiqué par main courante du 13 février 2025 que M. [L] consomme beaucoup d’alcool et crie dans son appartement et jette les déchets par les fenêtres. Elle indique également qu’une très mauvaise odeur émane de son logement.

Par main-courante du 19 février 2025, Mme [O] a indiqué avoir sollicité le commissariat la veille car M. [L] était en crise et lancé des bouteilles de verre par la fenêtre. Elle a précisé que depuis un an, elle est régulièrement insultée et menacée et qu’il l’a encore fait la veille en poursuivant ses nuisances jusqu’à 6h du matin.

Si M. [L] conteste les faits de tapage qui lui sont reprochés, lesquels ne sont pas attestés par une éventuelle condamnation judiciaire, il reconnait en revanche la réalité du défaut d’entretien du logement qu’il explique par un trouble de l’accumulation.

Il ressort des constatations du commissaire de justice et des photographies jointes que le logement est totalement encombré par des détritus et que plusieurs éléments (porte d’entrée, mur d’accès à la salle d’eau, radiateur du séjour, murs du séjour) sont dégradés de manière très importante.

Ce mauvais usage des lieux et les dégradations qui en résultent constituent une faute grave, justifiant le prononcé de la résiliation du bail, les démarches amiables entreprises pour obtenir le nettoyage du logement par le bailleur étant demeurées vaines.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter de la présente décision, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 30 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code de procédures civiles d’exécution alinéa 1 et 2 précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, M. [A] [L] demande à bénéficier d’un délai de six mois avant toute expulsion pour lui permettre de se reloger. Il précise qu’en raison de ses troubles et d’une dette envers Manche Habitat, la recherche d’un nouveau logement autonome n’apparaît pas opportune. Il justifie d’un suivi médical effectif en janvier 2025 et d’une demande d’entrée à la Villa BRIOVERE à SAINT-LO, proposant un habitat semi-collectif pour les personnes présentant des troubles psychiques, qui sera examinée le 16 juin 2025.

Si la situation médicale de M. [L] doit être prise en compte dans ses perspectives de relogement, il est manifeste, au regard des éléments susévoqués, que la mesure de protection et les suivis en cours n’ont pas permis une amélioration de l’entretien du logement par M. [L], lequel pose aujourd’hui d’importantes difficultés en terme de salubrité pour celui-ci mais aussi pour les autres locataires de l’immeuble.

Par ailleurs, si des demandes de relogement sont en cours, leur délai de réalisation effective reste quant à lui très incertain, de sorte qu’il n’est pas certain qu’au terme du délai de 6 mois sollicité, M. [L] soit effectivement relogé.

Face à ces incertitudes et à la situation très dégradée du logement, il convient de rejeter la demande de délais formulée par M. [L].

Ainsi, l’expulsion de M. [A] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

M. [A] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 9 juillet 2024, des dénonciations de celui-ci en date du 17 juillet 2024 et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI MARCELS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 29 mars 2021 entre la SCI MARCELS et M. [A] [L] portant sur le logement situé 6 rue des Fossés 1er étage gauche appartement 3 50 000 SAINT-LO, qui prend effet ce jour ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [A] [L],

DIT que M. [A] [L] devra libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [L] au paiement à la SCI MARCELS d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

DÉBOUTE la SCI MARCELS de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [A] [L] aux entiers dépens tels que visés dans la motivation ;

DIT n’y a voir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION