TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00034 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3G5

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [P] [U]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [C] [I], non comparante représentée par Madame [W] [Y], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [U]

demeurant 17 rue du Petit tram – 50410 PERCY

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [K] [E], en présence de Madame [D] [S], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2020, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [P] [U] un local à usage d’habitation situé 17 rue du petit tram, à PERCY (50410) moyennant un loyer mensuel révisable de 344, 61 euros par mois, toutes charges comprises, payable à terme échu et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Dès le 7 octobre 2021, MANCHE HABITAT a fait par à son locataire d’une plainte du voisinage visant la divagation de ses chiens ainsi que le fait qu’ils défèquent dans les jardins alentours.

Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2023, MANCHE HABITAT a signifié à son locataire le défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs et a fait singifié à son locataire, par acte d’huissier de justice délivré le 18 janvier 2023, un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance.

Ce commandement est demeuré infructueux.

A compter du 21 février 2024, MANCHE HABITAT a entrepris des démarches amiables visant à ce que les loyers et charges courants puissent être réglés par le locataire. Ces démarches n’ont pas non plus été suivies d’effet.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner son locataire, Monsieur [P] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer la résiliation du bail en application des articles 1304-7 et 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

▸ condamner Monsieur [P] [U] au paiement de la somme principale de 2 629, 22 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 décembre 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

▸ condamner Monsieur [P] [U] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée le 31 mars 2025.

A l’audience, MANCHE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [Y] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’ensemble des ses moyens et prétentions sauf à parfaire le montant de sa créance locative à la somme de 3 087, 09 euros arrêtée à la date du 31 mars 2025. Il ajoute qu’une partie de sa créance est titrée à hauteur de 575, 96 euros. S’agissant de l’actualité des troubles, le bailleur indique qu’elle n’a pu être récemment constatée dans la mesure où des travaux son en cours aux abords du logement litigieux.

Monsieur [P] [U], régulièrement assigné par remise de l’acte à étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenté sans faire connaître les motifs de cette absence.

Aucun diagnostic social et financier n’a été joint à la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le loueur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, d’une part le montant du loyer n’est pas contesté par les parties et MANCHE HABITAT justifie par la production d’un décompte arrêté au 31 mars 2025 que Monsieur [P] [U] n’est pas à jour des loyers, et ce malgré une mise en demeure valant commandement de payer délivrée le 22 août 2024.

Le décompte fait état de difficulté de règlement des loyers résiduels depuis l’entrée dans les lieux du locataire, soit pour le premier rejet de prélèvement, le 15 juillet 2020 et une dette locative s’élevant à la somme totale de 3 663, 05 euros à la date de l’audience, nonobstant l’obtention par le bailleur social d’un titre exécutoire sur une partie de sa créance.

Le bailleur ajoute que ce défaut de paiement persistant est combinée à l’absence de versement des aides personnalisées et à l’absence de réponse à l’enquêt OPS. Il ajoute également que le locataire a bénéficié du FSL Par le passé et que l’ensemble des démarches amiables entreprises à son égard ont échouées.

Ainsi, il est constant que le locataire ne respecte pas l’obligation lui incombant de régler loyuers et charges courants à terme échu inscrite à l’article 7 de la loi du 9 juillet 1989 depuis plusieurs années à la date à laquelle il est statué.

D’autre part, MANCHE HABITAT soutient sans être contredit qu’il a sollicité le locataire depuis le mois de février 2024 pour obtenir l’attestation d’assurance contre les risques locatifs de la part de Monsieur [P] [U] également sans succès.

Le bailleur ajoute à cet égard qu’entre le 2 juin 2021 et le 2 février 2023, le locataire s’était déjà rendu auteur d’un défaut d’assurance malgré les nombreuses relances du bailleur en vue d’obtenir ladite attestation.

Ainsi, il résulte des éléments de la procédure que Monsieur [P] [U] ne respecte pas davantage son obligation de jusitifer d’une assurance contre les risques locatifs également inscrite à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il résulte des pièces apportées en procédure par MANCHE HABITAT qu’au delà des éléments sus-évoqués, le voisinage du locataire se plaint depuis le 5 octobre 2021 des nuisances occasionnées par les chiens de l’intéressé, qui divaguent dans les parties privatives des autres occupants du quartier et déposent dans les jardins leurs excréments, occasionnant ainsi des troubles du voisinage, le bailleur ayant rappelé Monsieur [P] [U] aux règles applicables à plusieurs reprises.

MANCHE HABITAT ajoute que les voisins se plaignent également des nuisances sonores et des dangers représentés par le locataire qui entreposent de nombreux véhicules et s’adonne à des rodéos urbains depuis le 28 juillet 2022 au moins. Le bailleur justifie là encore de l’envoi de plusieurs courriers et courriers recommandés afin d’obtenir le règlement amiable de cette situation sans succès.

Par suite, les différents manquements combinés du locataire aux règles et obligations qui lui sont applicables constituent des fautes graves, justifiant le prononcé de la résiliation du bail et ce en l’absence de remise en question du locataire malgré les démarches entrerprises par le bailleur dans son intérêt ainsi que dans l’intérêt des autres occupants du quartier.

L’absence de Monsieur [P] [U] à l’audience n’a nullement permis d’obtenir des éléments d’explication ou de dénégation des justificatifs probants apportés en demande, ni d’apprécier les conséquences ou difficultées réelles et personnelles de l’expulsion du locataire, alors que le juge des contentieux de la protection n’est en possession d’aucun élément de nature à démontrer que l’octroi de délais au locataire pour quitter les lieux permettrait de rétablir une occupation paisible, un retour des paiements ainsi qu’une production de l’attestation d’assurance sollicitée par le bailleur depuis plusieurs mois.

Par suite, la résiliation du bail est prononcée à compter de la date du présent jugement et le locataire se trouve occupant sans droit ni titre.

A défaut pour le locataire de quitter volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, Monsieur [P] [U] devra payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’exécution, sur le fondement des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, MANCHE HABITAT justifie par la production du décompte arrêté au 31 mars 2025 d’une dette de loyers de Monsieur [P] [U] d’un montant total de 3 087, 09 euros.

Par conséquent,Monsieur [P] [U] sera condamné à payer à MANCHE HABITAT la somme de 3 087, 09 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Monsieur [P] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT l’intégralité des sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de rejeter les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 3 juin 2020 entre Monsieur [P] [U] et l’Office public de l’habitat de la Manche portant sur le logement situé 17 rue du petit tram à PERCY (50410), qui prend effet à la date du présent jugment ;

DIT que Monsieur [P] [U] devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 3 087, 09 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat de la Manche de ses autres demandes y compris celles présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens tels que visés dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION