Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp baux, 20 mars 2026, n° 24/05696

TJ Tours 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp baux, 20 mars 2026, n° 24/05696
Numéro(s) :	24/05696
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gaylord GAILLARD

Texte intégral

MINUTE N° : 26/00053

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 24/05696

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Q], [T],

[I], [Z]

ET :

[J], [M] épouse, [G]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Copie executoire et copie à :

M^e Gaylord GAILLARD

Copie à :

M^e CHARRON

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur, [Q], [T]

né le 23 Octobre 1961 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame, [I], [Z]

née le 23 Avril 1964 à, [Localité 5], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame, [J], [M] épouse, [G]

née le 01 Novembre 1973 à, [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 4], représentée par M^e CHARRON, substituée par M^e PARIS

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2022, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] ont donné à bail à Monsieur, [H], [B] et à Madame, [J], [G] née, [M], un logement sis, [Adresse 5] à, [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 620 euros, charges en sus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 août 2023 et distribuée le 11 août suivant, Monsieur, [H], [B] a informé Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] avoir quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] ont fait délivrer à Madame, [J], [G] née, [M] un commandement visant une clause résolutoire pour, d’une part, avoir justificatif de l’occupation des lieux et, d’autre part, avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1 912 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] ont fait assigner Madame, [J], [G] née, [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame, [J], [G] née, [M] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame, [J], [G] née, [M] à lui payer :

. la somme de 2 816,00 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 10 décembre 2024.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle a été mentionnée la fiche d’information établie l’assistante sociale du secteur de, [Localité 8], en matière de prévention des expulsions.

Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] – comparant par leur avocat – ont maintenu les termes de leur assignation.

Madame, [J], [G] née, [M] – comparant par son avocat – a déclaré s’en rapporter à la décision à intervenir.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement engagée par Madame, [J], [G] née, [M].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n’exige pas l’accomplissement de cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, bien que personnes privées n’étant pas comme telles tenues d’accomplir une telle formalité à peine d’irrecevabilité de leur demande, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] prouvent avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Madame, [J], [G] née, [M], le 19 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’assignation délivrée le 10 décembre 2024.

Egalement, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] versent aux débats la preuve de ce que de leur assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 10 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, leur action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII. une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] produisent le commandement de payer signifié à Madame, [J], [G] née, [M] le 19 septembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1912 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] justifient également que Madame, [J], [G] née, [M] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 novembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2 816,00 euros au 5 novembre 2024.

Ce décompte apparaît régulier et Madame, [J], [G] née, [M] ne le conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] la somme de 2 816,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 novembre 2024.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucun des éléments produits ne justifie que Madame, [J], [G] née, [M] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ni qu’elle est en situation de régler sa dette locative.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Madame, [J], [G] née, [M], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame, [J], [G] née, [M] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 20 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] un préjudice qu’il y a lieu de réparer en leur octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z], en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame, [J], [G] née, [M] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 186,29 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement susceptible d’appel, contradictoire,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] à l’encontre de Madame, [J], [G] née, [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2022 entre Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z], d’une part, et Monsieur, [H], [B] et Madame, [J], [G] née, [M], d’autre part, sont réunies à la date du 20 novembre 2024 relativement au logement sis, [Adresse 5] à, [Localité 7];

CONDAMNE Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] la somme de 2 816,00 euros (DEUX MILLE HUIT CENT SEIZE EUROS) au titre de l’arriéré locatif dû au 5 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Madame, [J], [G] née, [M] ;

DIT que Madame, [J], [G] née, [M] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [J], [G] née, [M] de restituer ces lieux à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] ;

DIT qu’à défaut, pour Madame, [J], [G] née, [M] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z], en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame, [J], [G] née, [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2024 pour 186,29 euros ;

CONDAMNE Madame, [J], [G] née, [M] à payer à Monsieur, [Q], [T] et Madame, [I], [T] née, [Z] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection