MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01222 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL5B

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société GM IMMO C/ Société LIGHT HOUSE, [V] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GM IMMO, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 843 208 950, dont le siège social est sis 3, rue Raffet – 75016 PARIS

représentée par M^e Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 182

DEFENDERESSES

Société LIGHT HOUSE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 915 081 152, dont le siège social est sis 4 CRS PAUL VERLAINE – 94190 VILLENEUVE-SAINT-GEORGES

et Madame [V] [W], entrepreneur individuel immatriculé au SIRENE sous le n° 798663845, demeurant 13 Avenue Marie André Ampère – 77420 CHAMPS SUR MARNE

non représentées

Débats tenus à l’audience du : 18 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 août 2021, la SCI GM IMMO a donné à bail commercial à Madame [V] [W], entrepreneur individuel, et à la SARL SOMALIA PHOTOGRAPHE, à laquelle s’est substituée la SAS LIGHT HOUSE selon avenant du 24 février 2023, des locaux situés 60 rue Noel 94600 Choisy le Roi, moyennant un loyer annuel de 16 200 euros la première année et de 16 800 euros ensuite, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI GM IMMO a fait délivrer un commandement de payer à la SAS LIGHT HOUSE par acte du 26 mars 2024 pour une somme de 16.163,14 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 mars 2024.

La SCI GM IMMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 11 juin 2024 à Madame [V] [W] pour une somme de 22 611,53 € au titre de l’arriéré locatif au 17 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier des 27 et 28 août 2024, la SCI GM IMMO a fait assigner la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] à payer à la SCI GM IMMO la somme provisionnelle de 29 151,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2024,

— fixer la valeur du loyer contractuel majoré de 25 % avec indexation, y compris charges et droit de bail, le montant des indemnités d’occupation que seront tenues de payer solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W], jusqu’à leur départ effectif,

— condamner solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,

— juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 18 novembre 2024, la SCI GM IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées par acte remis à étude, la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit que la SARL SOMALIA PHOTOGRAPHE, aux droits de laquelle vient la SAS LIGHT HOUSE, et Madame [V] [W] sont conjointement solidaires quant au paiement des loyers, des charges et des taxes, des réparations et de l’entretien ainsi que de tous les engagements et responsabilités liés au bail et durant toute la durée du bail. Il ajoute qu’en cas de cessation d’activité de l’une des structures, l’autre structure sera dans l’obligation de supporter jusqu’à la fin de la période triennale à venir l’ensemble des loyers, charges, taxes et autres frais incombant à tout locataire.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements des 26 mars 2024 et 11 juin 2024 en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la SCI GM IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les commandements détaillent les montants de la créance, à savoir 22 611,53 € au 17 mai 2024.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée de 25 % en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI GM IMMO, l’obligation solidaire de la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29 151,30 € [ 3ème trimestre 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W], qui succombent, doivent solidairement supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] ne permet d’écarter la demande de la SCI GM IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] et de tout occupant de leur chef des lieux situés 60 rue Noel 94600 Choisy le Roi avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] à payer à la SCI GM IMMO la somme de 29 151,30 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 12 juillet 2024 ( 3ème trimestre 2024 inclus),

CONDAMNONS solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement la SAS LIGHT HOUSE et Madame [V] [W] à payer à la SCI GM IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS