MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Octobre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01141 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VEGV

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [K] [L] [I], [H] [C] épouse [I] C/ [N] [R], [F] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L] [I] né le 30 Septembre 1977 à SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS (VAL-DE-MARNE), nationalité française, magasinier, demeurant 8 rue de la Bluterie – 94370 SUCY-EN-BRIE

Madame [H] [C] épouse [I] née le 24 Octobre 1979 à LAUSANE (SUISSE), nationalité française, responsable budgétaire, demeurant 8 rue de la Bluterie – 94370 SUCY-EN-BRIE

tous deux représentés par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 19

DEFENDEURS

Monsieur [N] [R] né le 31 Mai 1967 à PARIS 14ème, nationalité française, demeurant 18 rue du Grand Lejon – 22430 ERQUY

Madame [F] [X]née le 07 Mars 1962 à TEHERAN (IRAN), nationalité française, demeurant 18 rue du Grand Lejon – 22430 ERQUY

tous deux représentés par M^e Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0067

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Débats tenus à l’audience du : 17 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Octobre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 24 janvier 2023, Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] ont acquis de Monsieur [N] [R] et Madame [F] [X] un pavillon à usage d’habitation situé 8 rue de la Bluterie à SUCY EN BRIE.

Les demandeurs exposent qu’ils ont relevé différents désordres, dans les jours qui ont suivi la signature de l’acte authentique.

Une expertise amiable a été diligenté et un rapport d’expertise a été rendu le 5 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 24 mai 2024, Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] ont fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [F] [X] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Par ailleurs, Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] demandent que chacune des parties supportera la charge des dépens de la présente instance.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 17 septembre 2024, au cours de laquelle Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils demandent de voir :

déclarer Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] recevables et bien fondés en leur action ;débouter Monsieur [N] [R] et Madame [F] [X] de leurs demandes ;désigner un expert judiciaire ;laisser provisoirement les dépens à la charge de chacune des parties qui en aura fait l’avance ;rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs exposent qu’il est prématuré de reconnaître la validité de l’argument avancé par les défendeurs selon lequel les époux [I] ne justifient pas d’un intérêt légitime au regard de l’article 145 du code de procédure civile et que l’action au fond serait vouée à l’échec en raison de la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente ; que cette appréciation relève de la compétence exclusive du juge du fond ; que la mesure d’expertise sollicitée vise à établir la réalité et la nature des désordres invoqués ; qu’il appartiendra ainsi au juge d’apprécier les conditions de fond et de forme de la responsabilité éventuellement encourue par les vendeurs que ce soit sur le fondement de la garantie des vives cachés ou du dol.

Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues à l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [F] [X] demandent de:

recevoir Monsieur [N] [R] et Madame [F] [X] en leurs fins et conclusions ;débouter Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] de leur demande d’expertise , et de toutes demandes formées à l’encontre des défendeurs ;

les condamner à payer aux défendeurs, la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les condamner aux dépens.

Ils exposent que les demandeurs fondent leur action sur la responsabilité contractuelle, au titre de la garantie des vices cachés ; que l’acte de vente du 24 janvier 2023 prévoit une clause d’exonération de cette garantie ; que les diagnostics techniques (amiante, gaz, électricité, performance énergétique) ont été remis aux acquéreurs, ainsi que le rapport sur les termites, mérules, radon, et zones de bruit; que les déclarations relatives aux équipements (détecteurs de fumée, cheminées/poêles, systèmes de chauffage) sont incluses dans l’acte.

Par ailleurs, l’expert mandaté par l’assureur des demandeurs a constaté que les désordres ne relèvent pas des vices cachés, mais que le dol pourrait être éventuellement invoqué ; qu’en conséquence, les demandeurs ne justifient pas la nécessité d’une expertise selon l’article 145 du code de procédure civile ; qu’aucun dommage au plafond de la mezzanine n’a été constaté, ni par les vendeurs ni par les demandeurs lors des visites.

En outre, la reprise du solin relève de l’entretien courant, sans désordre sur les évacuations des eaux usées ; que concernant les infiltrations mur cuisine/WC, aucune fuite n’a été détectée ni par les vendeurs, ni par les acquéreurs; que les demandeurs n’ont pas signalé de fuite ou d’humidité dans le garage dans leur courrier du 31 janvier 2023; que pour les fissures murales, les demandeurs ont fait une déclaration auprès de leur assureur pour des dommages possiblement liés à la sécheresse; que l’acte de vente précise que l’immeuble est en zone à fort aléa pour le retrait-gonflement des argiles.

Enfin, s’agissant de la fenêtre du cabanon, il s’agirait d’un vice apparent, exclu de la garantie vendeur; que les demandeurs évoquent un bruit de chaudière et un mitigeur cassé, alors que l’acte de vente stipule que l’acquéreur prend les biens en l’état, sans recours contre le vendeur pour dysfonctionnement ou vétusté.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Or, tel est notamment le cas:

du courrier du 31 janvier 2023 adressé par les acquéreurs aux vendeurs signalant les problèmes rencontrés dans le pavillon.

du rapport d’expertise amiable de recherche de fuite non destructive, rendu le 22 novembre 2023 mettant en évidence plusieurs anomalies dans les évacuations d’eau pluviale de la maison ; sur le côté droit, un regard enterré non accessible a été détecté sous la fontaine, avec la présence de terre, de racines et de fissures dans les conduits ; le côté gauche de la maison présente une rétention d’eau, un affaissement des canalisations et un désaxement de l’évacuation ; une obstruction a été localisée à environ 12 mètres dans l’évacuation d’eau pluviale ;

du rapport d’expertise amiable du 5 mars 2024 établi par Union d’experts, constatant notamment la présence d’auréole et de clouage résultant d’une fuite au niveau de la cuisine ; des traces d’humidité à l’étage sur le plafond, en haut du placard ainsi que dans le garage ; de traces semblant provenir d’un problème d’étanchéité ou d’une fuite sur le réseau eaux pluviales ; que ce litige ne peut relever d’un vice caché ; que le vendeur était parfaitement au courant des problèmes et aurait dû en informer les acquéreurs.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [U] [L]

38 rue de Berri

75008 PARIS 08

Tél : 09.82.5246.57

Port. : 06.61.60.28.24

Email : philippe.gaultier@amoce.fr

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 30 septembre 2024 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— donner son avis sur la réalité de ces désordres et non-conformités, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance ;

— donner tout élément d’information utile permettant de déterminer si ces désordres préexistaient à la vente du bien immobilier, s’ils étaient décelables par l’acquéreur au moment de son acquisition ;

— donner tout élément d’information utile permettant de déterminer si ces désordres étaient connus des vendeurs avant la vente ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres constatés, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— se rendre sur les lieux, le pavillon de Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] situé au 8 rue de la Bluterie à SUCY EN BRIE et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Madame [H] [C] épouse [I] et Monsieur [K] [L] [I],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 22 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES