MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00243 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U35O

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.N.C. BENITAH ET COMPAGNIE SOVIA C/ S.A.S. EATS CORNER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. BENITAH ET COMPAGNIE SOVIA, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 337 974 836, dont le siège social est sis 37 RUE DES MATHURINS – 75008 PARIS

représentée par M^e Aurélia DESVEAUX, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 130

DEFENDERESSE

S.A.S. EATS CORNER immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 884 119 595, dont le siège social est sis 19 ESPLANADE DES ABYMES – 94000 CRETEIL

représentée par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire :

Débats tenus à l’audience du : 13 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 décembre 2017, la SNC BENITAH ET CIE a donné à bail commercial à la SAS BURGER FACTORY, aux droits de laquelle est venue la société PRITHIKA et aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS EATS CORNER, des locaux situés 19 esplanade des Abymes 94000 Créteil [lots n°36 et 38] moyennant un loyer annuel de 14.400 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

En 2023, le loyer appelé s’élevait à 1.653 euros par mois charges comprises (dont 1.200 euros de loyer principal).

La SNC BENITAH ET CIE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 8 août 2023 à la SAS EATS CORNER pour une somme de 11 399,19 € au titre de l’arriéré locatif au 31 juillet 2023 [loyer d’août 2023 inclus].

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 12 février 2024, la SNC BENITAH ET CIE a fait assigner la SAS EATS CORNER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par l’effet du commandement de payer signifié le 8 août 2023,

— ordonner l’expulsion de la SAS EATS CORNER et de tous les occupants de son chef du local commercial et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— condamner la SAS EATS CORNER au paiement de la somme de 4.439 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés restant à payer selon le décompte du commandement de payer du 8 août 2023,

— condamner par provision la SAS EATS CORNER au paiement de la somme de 9.918 euros correspondant à 6 mois d’indemnité d’occupation toutes charges comprises,

— fixer à 1.200 euros hors taxe et hors charge l’indemnité mensuelle d’occupation due à partir du 1er octobre 2023 par la SAS EATS CORNER jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner la SAS EATS CORNER à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 8 août 2023 et la dénonciation à la gérante.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 13 juin 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SNC BENITAH ET CIE sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par l’effet du commandement de payer signifié le 8 août 2023,

— ordonner l’expulsion de la SAS EATS CORNER et de tous les occupants de son chef du local commercial et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— condamner la SAS EATS CORNER au paiement de la somme de 1.107,96 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés restant à payer selon le décompte du commandement de payer du 8 août 2023,

— condamner par provision la SAS EATS CORNER au paiement de la somme de 11.634 euros correspondant à 6 mois d’indemnité d’occupation toutes charges comprises,

— fixer à 1.200 euros hors taxe et hors charge l’indemnité mensuelle d’occupation due à partir du 1er octobre 2023 par la SAS EATS CORNER jusqu’au départ effectif des lieux, indexée à 1.437 euros et ce à compter du 1er avril 2024,

— condamner la SAS EATS CORNER à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 8 août 2023 et la dénonciation à la gérante.

Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement des loyers dans le délai d’un mois fixé par le commandement de payer. Elle souligne actualiser ses demandes, le loyer n’ayant jamais été indexé depuis la conclusion du bail en 2017, portant le loyer à 1.437,93 euros HT au lieu de 1.200 euros à compter du mois d’avril 2024. Elle reconnaît qu’un virement de 4.510 euros a été effectué le 10 juin 2024, soit à quelques jours de l’audience, de sorte que selon elle il reste un solde de 1.107,96 euros à payer. Elle argue que la situation est continuellement débitrice et que le règlement n’est intervenu qu’en raison de l’existence de la procédure. Elle indique que les frais découlent de la procédure rendue nécessaire pour obtenir le règlement des loyers (avocat, huissier, frais de mainlevée de nantissement).

A l’oral, elle ajoute que le montant dû au titre de l’indexation est de 466 euros (360 au titre des mois de mars et avril 2024 + 106 euros au titre du mois de mai 2024).

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS EATS CORNER sollicite du juge des référés de :

— lui accorder des délais de paiement rétroactifs à compter du mois d’août 2023 pour apurer sa seule dette locative fixée à 11.399 euros, déduction faire de la clause pénale et du coût du commandement, le solde de la dette locative éventuelle devant intervenir au plus tard le 1er août 2024,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

— dire et juger que la dette locative a été apurée au 13 juin 2024,

— constater la mauvaise foi du bailleur qui mentionne dans le commandement de payer visant la clause résolutoire des sommes non mentionnées et sollicite l’application de la clause d’indexation en violation des dispositions contractuelles,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, sur les demandes subséquentes et sur les demandes de provision compte tenu des paiements intervenus et de l’absence de justificatifs sur la régularisation de charges,

— suspendre toutes les mesures d’exécution et d’expulsion sollicitées,

— débouter la SNC BENITAH ET CIE de toute autre demande,

— à titre reconventionnel, condamner la SNC BENITAH ET CIE à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle affirme que la clause résolutoire doit s’interpréter strictement et doit être invoquée de bonne foi. Elle souligne que le commandement de payer, délivré en plein été et malgré les paiements effectués entre août 2023 et janvier 2024, comprend des sommes non visées par la clause résolutoire du bail, à savoir la clause pénale et le coût du commandement de payer. Elle ajoute qu’aucune régularisation des charges n’est intervenue alors qu’elle paye ses provisions sur charge de 121 euros par mois, outre la consommation d’eau. Elle souligne que la SNC BENITAH ET CIE génère une nouvelle dette en indexant le loyer dans ses dernières écritures et ce alors que l’indexation doit intervenir le 14 décembre de chaque année. Elle ajoute que la SNC BENITAH ET CIE est déjà en possession d’un dépôt de garantie de 7.000 euros et qu’elle a effectué des règlements à hauteur de 28.370 euros entre le mois d’août 2023 et le mois de juin 2024.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS EATS CORNER par acte de commissaire de justice du 8 août 2023.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus ;

— loyer de février 2023 : 442,50 euros,

— loyer de mars 2023 : 1.622,40 euros,

— loyer d’avril 2023 : 1.622,40 euros,

— loyer de mai 2023 : 1.622,40 euros,

— loyer de juin 2023 : 1.622,40 euros,

— loyer de juillet 2023 : 1.622,40 euros,

— loyer d’août 2023 : 1.622,40 euros,

— clause pénale du bail 10 % : 1.036,29 euros

soit un total de 11.399,19 euros, auxquels sont ajoutés au titre des sommes devant être payées dans le délai d’un mois une nouvelle clause pénale de 10 % (1.139,91 euros) et le coût de l’acte (180,89 euros).

Au cas présent, le bail stipule que « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. […]

A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et des mises en demeure délivrées par le bailleur ou son mandataire au preneur ou de délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 40 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, qu’elle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ».

Une clause pénale est également stipulée à l’acte et prévoit qu’ « en cas de retard dans le paiement d’un seul terme ou fraction du loyer et de ses accessoires et plus généralement de retard dans le paiement de toutes sommes exigibles aux termes du présent, bail, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le bailleur d’accomplir aucune formalité ou de mise en demeure, majorées à titre de clause pénale de 10 % de ce montant ».

Il est donc constant que le commandement de payer comprend des sommes non visées par la clause résolutoire, à savoir les sommes dues au titre des clauses pénales et du coût de l’acte.

En outre, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en ressort qu’une somme de 10.176,90 au titre des loyers impayés était due à la date du commandement de payer, soit le 8 août 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance puisque selon décompte produit les encaissements ont eu lieu entre août 2023 et juin 2024.

Sur la somme due à titre provisionnel et les délais de paiement sollicités :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Il ressort des relevés de compte de la SAS EATS CORNER produits et du décompte de la SNC BENITAH ET CIE au 10 juin 2024 que la SAS EATS CORNER a effectué les versements suivants auprès de la SNC BENITAH ET CIE :

— le 7 août 2023 : 1.653 euros,

— le 23 août 2023 : 1.653 euros,

— le 26 septembre 2023 : 1.653 euros,

— le 18 octobre 2023 : 1.653 euros,

— le 23 octobre 2023 : 811 euros (par chèque)

— le 27 novembre 2023 : 811 euros (par chèque)

— le 1er décembre 2023 : 1.653 euros,

— le 26 décembre 2023 : 811 euros (par chèque)

— le 29 décembre 2023 : 1.653 euros,

— le 22 janvier 2024 : 811 euros (par chèque)

— le 30 janvier 2024 : 1.653 euros,

— le 22 février 2024 : 811 euros (par chèque)

— le 26 février 2024 : 1.653 euros,

— le 14 mars 2024 : 1.653 euros,

— le 22 mars 2024 : 811 euros (par chèque)

— le 13 mai 2024 : 1.653 euros,

— le 6 juin 2024 : 4.510 euros.

La SAS EATS CORNER soutient l’existence d’une somme de 1.107,96 euros restant à payer au 10 juin 2024.

Elle applique toutefois une indexation de son loyer à compter du mois d’avril 2024, alors que l’indexation ne peut avoir lieu, selon le contrat bail, qu’à la date anniversaire de la date d’effet du loyer susvisé.

Le montant de la somme réclamée au titre des loyers impayés est donc soumis à contestation sérieuse à hauteur de 466 euros correspondant au montant de l’indexation du loyer effectuée par la SNC BENITAH ET CIE au titre des mois de mars 2024 (180 euros), avril 2024 (180 euros) et mai 2024 (106 euros).

La SAS EATS CORNER doit donc être condamnée à payer par provision à la SNC BENITAH ET CIE la somme de 641,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 juin 2024, en derniers ou quittance.

La défenderesse ne saurait prétendre à compensation de la somme due avec le dépôt de garantie versé au bailleur, la restitution effective des locaux n’étant pas intervenue.

Le décompte produit daté du 10 juin 2024 comprenant le montant du loyer charges comprises dû depuis le mois de septembre 2023 (soit 1.653 euros par mois), il n’y a pas lieu de condamner la SAS EATS CORNER à payer la somme de 11.634 euros en plus au titre de six mois d’indemnité d’occupation TTC tel que cela est demandé par la SNC BENITAH ET CIE.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS EATS CORNER des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 641,96 euros dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS EATS CORNER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS EATS CORNER ne permet d’écarter la demande de la SNC BENITAH ET CIE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS EATS CORNER à payer à la SNC BENITAH ET CIE la somme provisionnelle de 641,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 juin 2024, en deniers ou quittance,

AUTORISONS la SAS EATS CORNER à se libérer en une échéance de 641,96 euros, en plus du loyer courant, dans le mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS EATS CORNER de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, l’échéance de 641,96 euros, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

* le tout deviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire sera acquise,

* il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS EATS CORNER et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir 19 Esplanade des Abymes 94000 Créteil [lots n°36 et 38],

* en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

* une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de l’indexation du loyer,

CONDAMNONS la SAS EATS CORNER aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de sa dénonciation au gérant ;

CONDAMNONS la SAS EATS CORNER à payer à la SNC BENITAH ET CIE la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS EATS CORNER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS