MINUTE N°:

DOSSIER N° : N° RG 23/00023 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UWFF

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

AFFAIRE : S.N.C. [Localité 3] SEMARD C/ [N] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 27 MAI 2024

Madame AHSSAÏNI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.N.C. [Localité 3] SEMARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

DEFENDERESSE

M. [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 avril 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 24 mai 2024.

Décision prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mai 2024, nouvelle date indiquée par le Juge.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 octobre 1990, les consorts [K]-[U], aux droits desquels vient la SNC [Localité 3]-Semard, ont donné à bail commercial à Mme [T], aux droits de laquelle vient M. [N] [Z], des locaux situés [Adresse 1], ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1990 pour se terminer le 31 décembre 1998.

L’activité autorisée par le bail est exclusivement celle de pharmacie.

Par acte sous signature privée du 29 mars 2002, les consorts [K]-[U] ont conclu avec M. [Z] un avenant de renouvellement du bail commercial, à effet du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2007.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2007, M. [Z] a fait signifier à ses bailleurs une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2008, aux clauses et conditions du bail antérieur. À défaut de fixation amiable ou de demande de fixation judiciaire du loyer dans le délai de deux ans, le bail commercial s’est renouvelé pour neuf ans, se terminant le 31 décembre 2016.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2016, les bailleurs ont fait signifier à M. [Z] un congé pour le 31 mars 2017 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2017, proposant un nouveau loyer.

Aucune partie n’ayant agi dans le délai de deux ans, le bail commercial s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à compter du 1er avril 2017 et jusqu’au 31 mars 2026.

Le montant du loyer annuel en principal s’élevait au premier trimestre 2022 à la somme de 22 474,36 euros.

Par acte d’huissier du 29 avril 2022, la SNC [Localité 3]-Semard a fait signifier à M. [Z] une demande de révision du loyer, entendant que loyer soit déplafonné et fixé à la valeur locative évaluée à la somme annuelle en principal de 60 000 euros.

À défaut d’accord entre les parties, par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2023, la SNC [Localité 3]-Semard a notifié à M. [Z] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 60 000 euros le loyer révisé à compter du 29 avril 2022 et subsidiairement de voir désigner un expert.

La SNC [Localité 3]-Semard a ensuite fait assigner M. [Z] aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier signifié le 16 octobre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 avril 2024 lors de laquelle la SNC [Localité 3]-Semard, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 avril 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— de fixer le loyer révisé à la valeur locative à compter du 29 avril 2022, soit à la somme annuelle en principal de 60 000 euros,

— de déclarer M. [Z] redevable du paiement des rappels de loyers dus, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’à parfait paiement,

— de fixer le montant du dépôt de garantie réactualisé à la somme de 30 000 euros,

— de condamner M. [Z] à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] aux dépens.

A titre subsidiaire :

— de désigner un expert avec mission d’usage,

— de fixer le loyer provisionnel à la somme de 60 000 euros par an en principal, à compter du 29 avril 2022 et pendant toute la durée de l’instance,

En tout état de cause :

— de débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— d’ordonner l’exécution provisoire.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 février 2024, M. [Z] demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire :

— se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de réactualisation du dépôt de garantie ainsi que sur celle tendant à obtenir sa condamnation au paiement des rappels de loyers avec intérêts,

— déclarer la SNC [Localité 3]-Semard irrecevable en ces demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Créteil,

— de débouter la SNC [Localité 3]-Semard de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— de débouter la SNC [Localité 3]-Semard de ses demandes,

— de fixer le montant du loyer dû en révision au 29 avril 2022 au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 22 474,36 euros par an en principal,

— subsidiairement, de fixer le loyer à un moment n’excédant pas 25 263,22 euros par an en principal,

A titre très subsidiaire :

— de désigner un expert avec pour mission d’apprécier sur les critères de l’article L. 145-38 du code de commerce sont réunis ainsi que d’apprécier le montant de la valeur locative des locaux au 29 avril 2022,

— de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en cours, soit 22 474,36 euros par an en principal,

— de mettre la provision à la charge de la SNC [Localité 3]-Semard,

En tout état de cause :

— de condamner la SNC [Localité 3]-Semard à lui payer 3000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la SNC [Localité 3]-Semard aux dépens,

— de débouter la SNC [Localité 3]-Semard de toutes ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mai puis prorogée au 27 mai.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de la bailleresse

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, la SNC [Localité 3]-Semard sollicite, selon le dispositif de son dernier mémoire, que la juge des loyers commerciaux « déclare M. [Z] redevable du paiement des rappels de loyer dus avec les intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à parfait paiement ».

Cette prétention équivaut à une demande de condamnation en paiement. Or, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une telle condamnation (voir notamment Civ. 3e, 11 mai 2022, n°20-21.651, n°20-21.652, n°20-21.689).

Par ailleurs, la SNC [Localité 3]-Semard demande de « fixer le montant du dépôt de garantie réactualisé à la somme de 30 000 euros ».

Cette demande n’entre manifestement pas plus dans la compétence du juge des loyers commerciaux telle qu’elle résulte des dispositions réglementaires rappelées ci-avant. La SNC [Localité 3]-Semard, qui évoque une jurisprudence constante sur ce point, ne cite pas les décisions auxquelles elle entend se référer.

Par suite, la présente juridiction se déclare incompétente relativement à ces deux prétentions, étant rappelé que si le loyer venait à faire l’objet d’une révision déplafonnée comme le sollicite la bailleresse, et dès lors que le bail stipule que le dépôt de garantie représente six mois de loyer, les parties devraient être amenées à réajuster d’initiative son montant.

Sur le surplus, la SNC [Localité 3]-Semard a produit une attestation de propriété démontrant son intérêt à agir ; la recevabilité de ses demandes est donc établie, comme l’a reconnu M. [Z] lors de l’audience de plaidoiries.

Sur le fixation du loyer révisé

Sur la caractérisation des motifs de déplafonnement

L’article L. 145-37 du code de commerce dispose que les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, la SNC [Localité 3]-Semard soutient que le loyer révisé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative des locaux loués en application du troisième alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce rappelé ci-avant, ce que conteste M. [Z].

Au soutien de sa demande, la SNC [Localité 3]-Semard fait valoir en substance que la commune d'[Localité 3] a vu sa population augmenter du fait de la mise en œuvre de grands projets d’aménagements, de constructions de nombreux logements et d’ouverture de nouvelles liaisons du RER C et du tramway T9. Elle évoque également le fait que les « alentours directs des locaux » loués auraient été améliorés par le biais notamment d’une piétonisation.

A titre de preuve, la SNC [Localité 3]-Semard se contente de verser aux débats des articles de presse portant sur les projets d’aménagements, de construction de logements et de développement des transports en commun qu’elle évoque dans son mémoire.

Ces éléments, parcellaires et généraux, ne sont pas susceptibles de rapporter la preuve dont la SNC [Localité 3]-Semard a la charge en application de l’article 9 du code de procédure civile. Il revient en effet à la demanderesse de démontrer d’une part que les facteurs locaux de commercialité se sont modifiés matériellement depuis la dernière fixation du loyer, soit depuis le 1er avril 2017, et d’autre part qu’une hausse de plus de 10 % de la valeur locative peut être mise en lien causal avec cette modification de la commercialité.

Or, les arguments et pièces produits en demande ne permettent pas même de déterminer si les modifications alléguées se situent dans la zone de chalandise de la pharmacie, soit de manière usuelle dans un rayon de 400 à 500 mètres s’agissant d’un commerce de proximité. M. [Z] rapporte d’ailleurs la preuve inverse en situant précisément la localisation des résidences dont la construction est invoquée, outre du projet d’aménagement [Localité 3] Confluence, tous à plus d’un kilomètre des locaux loués. Il en va de même pour la gare du RER C et la station du nouveau tramway T9.

Par ailleurs, alors que la période à considérer court du 1er avril 2017 au 29 avril 2022, la SNC [Localité 3]-Semard ne démontre pas que les aménagements et constructions évoquées auraient fait l’objet d’une livraison dans cette période.

Quant aux autres allégations, relativement notamment à l’augmentation de la population, elles sont insuffisamment précises et étayées par les pièces versées.

La question du ravalement de l’immeuble est enfin inopérante.

Au terme de l’ensemble de ces éléments, la SNC [Localité 3]-Semard échoue à rapporter la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité durant la période opérante.

Au surplus, comme le souligne valablement le preneur, la bailleresse ne produit aucun élément permettant d’évaluer la valeur locative du local au 1er avril 2017, pas plus d’ailleurs qu’au 29 avril 2022 – les annonces produites ne constituant pas des références exploitables. Elle ne rapporte donc pas même un commencement de preuve d’une évolution de plus de 10% de la valeur locative entre ces deux dates.

Il résulte de ce qui précède que la SNC [Localité 3]-Semard ne démontre pas que le loyer révisé devrait, par exception, correspondre à la valeur locative.

Quant à sa demande subsidiaire d’expertise, il sera rappelé que suivant l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Conformément à ce qui a été exposé, la bailleresse est défaillante dans l’administration de la preuve ; il n’est donc pas plus justifié au vu des éléments produits d’ordonner une expertise.

En conséquence, l’ensemble des demandes de la SNC [Localité 3]-Semard seront rejetées.

Sur la détermination du montant du loyer révisé

L’article R. 145-20 du code de commerce dispose que la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, le bail a été renouvelé à effet du 1er avril 2017 de sorte que l’ILC du 2ème trimestre 2017 doit être utilisé pour le calcul du loyer révisé, outre l’ILC du 2ème trimestre 2022 puisque la demande de révision a été formée le 29 avril 2022.

Le loyer révisé plafonné doit donc être fixé comme suit :

22 474,36€ (loyer de renouvellement au 1er avril 2017) x 123,65 (ILC du 2ème trimestre 2022) / 110 (ILC du 2ème trimestre 2017) = 25 263,22 euros par an en principal.

M. [Z] ne motive pas sa demande visant à voir maintenir le loyer révisé au loyer actuel.

Au vu de ce qui précède, le loyer révisé sera fixé à la somme de 25 263,22 euros par an en principal.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC [Localité 3]-Semard, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La SNC [Localité 3]-Semard sera en outre condamnée à paye 2 000 euros à M. [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

Se déclare incompétente pour statuer sur les demandes de la SNC [Localité 3]-Semard visant à voir :

« – déclarer M. [Z] redevable du paiement des rappels de loyers dus, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’à parfait paiement,

— fixer le montant du dépôt de garantie réactualisé à la somme de 30 000 euros »,

Déclare la SNC [Localité 3]-Semard recevable en ses demandes,

Déboute la SNC [Localité 3]-Semard de l’ensemble de ses demandes,

Fixe le montant du loyer révisé à compter du 29 avril 2022 à la somme de 25 263,22 euros par an en principal,

Condamne la SNC [Localité 3]-Semard au paiement des dépens,

Condamne la SNC [Localité 3]-Semard à payer à M. [N] [Z] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

FAIT JUGÉ ET SIGNÉ A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT SEPT MAI,

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX