MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00234 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U4AL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH C/ [W] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

SECTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis 21 bis, rue Claude Bernard – 75005 PARIS

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U], demeurant 22 rue Théophile Gautier – 94350 VILLIERS-SUR-MARNE

comparant en personne mais non représenté

Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 juin 2024

Ordonnance rendue à l’audience du 06 juin 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 30 septembre 2019, PARIS HABITAT – OPH (EPIC) a donné à bail professionnel à Monsieur [W] [U], Madame [B] [L] [J] et Madame [Y] des locaux situés à VILLIERS SUR MARNE (94) 22, rue Théophile Gautier, moyennant un loyer annuel de 8 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Le bail consenti à Madame [B] [L] [J] et Madame [Y] a été résilié d’un commun accord le 22 juillet 2021 à compter du 13 septembre 2021.

Des loyers sont demeurés impayés.

PARIS HABITAT – OPH (EPIC) a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, à Monsieur [W] [U], pour une somme de 12 149,01 €, au titre de l’arriéré locatif au 16 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, PARIS HABITAT – OPH (EPIC) a fait assigner Monsieur [W] [U] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner Monsieur [W] [U] à payer à PARIS HABITAT – OPH (EPIC) la somme provisionnelle de 12 149,01 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023 avec intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux point à compter de leur dates d’exigibilité ,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner Monsieur [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer trimestriel majoré de 20 % augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,Ne pas accorder de délais de paiement à Monsieur [W] [U] et au cas où des délais seraient accordés prévoir une clause de déchéance du terme;dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,condamner Monsieur [W] [U] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 30 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH (EPIC), par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [W] [U] n’a pas constitué avocat. Il a comparu à l’audience et indiqué qu’il avait effectué un règlement de 3 089 € le 29 avril 2024 soldant la dette.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024.

PARIS HABITAT – OPH (EPIC) a été autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance et à faire connaître sa position sur l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par une note en délibéré du 6 mai 2024, le conseil de PARIS HABITAT – OPH (EPIC) a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 3 380,95 € au 2ème trimestre 2024 inclus déduction faite du règlement de 3 089 € mentionné par Monsieur [W] [U]. Il n’a pas fait mention d’un accord sur l’octroi de délais de paiement.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Est insérée dans le bail une clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, PARIS HABITAT – OPH (EPIC) n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 149,01 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, en dépit des règlements effectués par Monsieur [W] [U] postérieurement au délai d’un mois.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 novembre 2023, sans qu’il soit possible d’accorder d’office à Monsieur [W] [U] des délais de paiement avec suspension rétroactive de la clause résolutoire, en l’absence d’accord de PARIS HABITAT – OPH (EPIC) et de demande formulée par l’intermédiaire d’un conseil par Monsieur [W] [U].

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [W] [U] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [U] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par PARIS HABITAT – OPH (EPIC), l’obligation de Monsieur [W] [U] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 380,95 € (2ème trimestre 2024 inclus et déduction faite du règlement de 3 089 € enregistré le 2 mai 2024), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [W] [U], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement, sans qu’il y ait lieu à majoration du taux d’intérêt.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 12 février 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [U], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [W] [U] ne permet d’écarter la demande de PARIS HABITAT – OPH (EPIC) formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 novembre 2023;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés à VILLIERS SUR MARNE (94) 22, rue Théophile Gautier avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [U], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à la payer ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [W] [U] à payer à PARIS HABITAT – OPH (EPIC) la somme de 3 380,95 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 6 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus et déduction faite du règlement de 3 089 € enregistré le 2 mai 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur 12 149,01 € euros et à compter du 12 février 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 12 février 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à payer à PARIS HABITAT – OPH (EPIC) la somme de 1000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 juin 2024.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS