MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Mai 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01614 – N° Portalis DB3T-W-B7H-USJP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. PATRIMOINE 3D C/ S.A.S.U. C’EST MON DONUTS 93, [M] [J] [W] [T], [P] [Z] [C] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PATRIMOINE 3D, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 792 758 963, dont le siège social est sis 5 rue du Vallon – 94440 MAROLLES-EN-BRIE

représentée par M^e Anaïs COURIER, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 178

DEFENDEURS

S.A.S.U. C’EST MON DONUTS 93, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 911 717 817, dont le siège social est sis 8 Square Jean-Pierre Martinez – 94000 CRÉTEIL

Monsieur [M] [J] [W] [T] né le 12 Août 1990 à PARIS 20ème (75), demeurant 8 Square Jean-Pierre Martinez – 94000 CRÉTEIL

et Monsieur [P] [Z] [C] [G] né le 06 Avril 1989 à SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS (94), demeurant 11 boulevard Pablo Picasso – 75008 CRÉTEIL

représentés par M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

Débats tenus à l’audience du : 1er Février 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Mars 2024

Prorogé au 5 Avril, 26 Avril, 14 Mai et 31 Mai 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 24 mars 2022, la SCI PATRIMOINE 3D a donné à bail commercial à la SASU C’EST MON DONUTS 93, en cours de formation, représentée par Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G], associés, des locaux situés à SAINT MAUR DES FOSSES (94) 43, boulevard Rabelais, lot n° 63 au rez-de-chaussée, moyennant un loyer annuel de 12 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, outre un dépôt de garantie de 6 000 €.

Le bail stipule que l’immatriculation de la SASU C’EST MON DONUTS 93 devra intervenir au plus tard le 31 mai 2022.

Par actes séparés annexés au bail, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] se sont portés cautions solidaires de la SASU C’EST MON DONUTS 93 pour le paiement de ce que le locataire doit au bailleur en cas de défaillance de celui-ci dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 114 480 € et pour une durée de 9 ans à compter de la prise d’effets du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, à la SASU C’EST MON DONUTS 93, pour une somme de 7 630,00 €, au titre de l’arriéré locatif au 24 juillet 2023.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 13 novembre 2023, la SCI PATRIMOINE 3D a fait assigner la SASU C’EST MON DONUTS 93, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 août 2023,

— ordonner l’expulsion de la SASU C’EST MON DONUTS 93 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SASU C’EST MON DONUTS 93 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme mensuelle et provisionnelle de 2 080,83 € TTC à compter du 27 août 2023 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SASU C’EST MON DONUTS 93 à payer à la SCI PATRIMOINE 3D la somme provisionnelle 7 630,00 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2023, avec intérêts contractuels de retard au taux de 10 % jusqu’à parfait paiement,

— condamner la SASU C’EST MON DONUTS 93 à payer à la SCI PATRIMOINE 3D la somme de 164,73 € au titre des coûts du commandement de payer du 27 juillet 2023 ;

— condamner solidairement les cautions Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] à payer à la SCI PATRIMOINE 3D la somme provisionnelle 7 630,00 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2023, avec intérêts contractuels de retard au taux de 10 % jusqu’à parfait paiement, ainsi que la somme mensuelle et provisionnelle de 2 080,83 € TTC à compter du 27 août 2023 et jusqu’à la libération des locaux et la somme de 164,73 € au titre des coûts du commandement de payer du 27 juillet 2023 ;

— dire que le dépôt de garantie de 6 000 € demeurera acquis au bailleur,

— condamner in solidum la SASU C’EST MON DONUTS 93, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 puis renvoyée à la demande des parties successivement à l’audience du 18 janvier 2024 puis du 1er février 2024, un calendrier de procédure ayant été établi prévoyant que les conclusions de la SCI PATRIMOINE 3D devait intervenir au plus tard le 25 janvier 2024 et les éventuelles réponses des défendeurs au plus tard le 30 janvier 2024.

Vu les conclusions de la SCI PATRIMOINE 3D signifiées aux défendeurs le 24 janvier 2024 et soutenues à l’audience du 1er février 2024 aux termes desquelles elle demande de voir débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions et maintient pour le surplus ses demandes introductives d’instance ;

La SCI PATRIMOINE 3D fait valoir qu’il n’existe pas de contestations sérieuses sur les sommes visées dans le commandement de payer et qui n’ont pas été acquittées par la SASU C’EST MON DONUTS 93 dans le mois du commandement ; que la SASU C’EST MON DONUTS 93 est mal venue d’invoquer un défaut d’exploitation des locaux pendant 10 mois alors que la SASU C’EST MON DONUTS 93 a souhaité faire des travaux dans les lieux qu’elle a réalisés à compter de début septembre 2022 ; que la SCI PATRIMOINE 3D n’a été informée qu’à compter du 20 octobre 2022 du problème de raccordement électrique qui a été résolu le 19 janvier 2023 et pour lequel il a accordé une franchise de loyers du 1er octobre 2022 au 28 février 2023 dont le montant n’a pas été contesté par la SASU C’EST MON DONUTS 93 ; qu’elle estime injustifiée la demande d’expertise formulée par la SASU C’EST MON DONUTS 93 ; que la SASU C’EST MON DONUTS 93 s’étant abstenue de régler toutes sommes depuis la délivrance du commandement de payer elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la mauvaise foi de la SASU C’EST MON DONUTS 93. Elle considère que sa demande de condamnation solidaire des cautions est fondée ainsi que ses autres demandes.

Vu les observations orales du conseil de la SCI PATRIMOINE 3D sollicitant le rejet des dernières conclusions des défendeurs signifiées le 1er février 2024.

Vu les conclusions visées et développées par la SASU C’EST MON DONUTS 93, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G], représentés par leur conseil aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

— débouter la SASU C’EST MON DONUTS 93 de ses demandes, fins et conclusions,

Avant dire droit,

— désigner un expert aux fins d’évaluer les préjudices financiers subis par la SASU C’EST MON DONUTS 93 en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux pour la période du 24 mars 2022 au 28 février 2023 ;

A titre principal,

— constater que la créance de la SCI PATRIMOINE 3D à l’encontre de la SASU C’EST MON DONUTS 93 se heurte à des contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— accorder à la SASU C’EST MON DONUTS 93 les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la SCI PATRIMOINE 3D au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

La SASU C’EST MON DONUTS 93, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] exposent notamment que dès la prise de bail la SASU C’EST MON DONUTS 93 n’a pas pu exploiter les locaux en raison d’un problème au niveau du système électrique privant totalement les locaux d’électricité à la suite duquel la SCI PATRIMOINE 3D lui a accordé deux franchises de loyers du 30 septembre 2022 au mois de février 2023 inclus ; que toutefois la SASU C’EST MON DONUTS 93 a réglé le loyer du 3ème trimestre 2022 pour 3 180 € qui n’a pas été déduit du compte. A la réception du commandement de payer elle a adressé le 26 juillet 2023 à la SCI PATRIMOINE 3D un courrier lui rappelant qu’elle n’avait pas pris en compte l’indemnisation du préjudice subi pour la non-conformité des locaux et le préjudice de jouissance. Elle sollicite avant dire droit une expertise pour évaluer son préjudice. Par ailleurs, elle estime que la demande de la SCI PATRIMOINE 3D se heurte à des contestations sérieuses, le règlement de 3 180 € du 18 juillet 2022 devant être déduit ; qu’en outre, les difficultés financières dans lesquelles se trouve la SASU C’EST MON DONUTS 93 sont la conséquence directe du défaut de délivrance des lieux. Subsidiairement, la SASU C’EST MON DONUTS 93 sollicite les plus larges délais de paiement

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Il n’est pas justifié d’écarter des débats les dernières conclusions en réponse des défendeurs développées lors de l’audience du 1er février 2024 alors que si elles ont été établies postérieurement au 30 janvier 2024, date fixée par le calendrier de procédure établi le 18 janvier 2024, elles ne formulent aucune demande nouvelle mais n’apportent que des éléments de réponse aux conclusions de la SCI PATRIMOINE 3D, lesquels peuvent être formulés à l’audience de référés, compte tenu de l’oralité des débats.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et n’est pas contesté par la SCI PATRIMOINE 3D que le local loué présentait un défaut de raccordement électrique signalé par le preneur à la SCI PATRIMOINE 3D dans un courriel du 20 octobre 2022 l’empêchant de réaliser les travaux d’aménagement envisagés et d’exploiter les lieux ; que la SCI PATRIMOINE 3D admet que les travaux n’ont été réalisés que le 19 janvier 2023 ; qu’elle a du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux accordé une franchise de loyers d’octobre 2022 à février 2023 inclus.

La SASU C’EST MON DONUTS 93 ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers à compter du mois de mars 2022, toutefois, elle invoque sans être contredite et justifie avoir effectué un règlement de 3 180 € le 31 juillet 2022 pour une période pendant laquelle les locaux n’étaient pas exploitables du fait du défaut de raccordement électrique ; que ce montant pourrait avoir vocation à être déduit des sommes réclamées par la SCI PATRIMOINE 3D dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, il convient de relever que compte tenu du contexte lié à l’impossibilité d’exploiter les lieux à compter de la signature du bail et jusqu’au 28 février 2023 et donc de commencer une activité économique permettant à la SASU C’EST MON DONUTS 93 d’honorer ses engagements et alors que cette dernière invoquait un préjudice financier, la SCI PATRIMOINE 3D en faisant délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juillet 2023, soit seulement cinq mois après la délivrance conforme des lieux loués, a agi de mauvaise foi et sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation se heurtent à des contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI PATRIMOINE 3D joint au commandement de payer visant la clause résolutoire concernant les termes des 3 premiers trimestres 2023, l’obligation de la SASU C’EST MON DONUTS 93 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 27 juillet 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 450,00 € (1 060 € + 3 180 € + 3390 € – 3180 €), au titre du prorata sur le 1er trimestre 2023, le 2ème et le 3ème trimestre 2023 après déduction du paiement au titre du 3ème trimestre 2022 que la SASU C’EST MON DONUTS 93 peut être fondée à déduire s’agissant d’une période durant laquelle les locaux n’étaient pas raccordés à l’électricité.

La SASU C’EST MON DONUTS 93 invoque un préjudice d’exploitation qui n’aurait pas été réparé par la franchise de loyer octroyée par la SCI PATRIMOINE 3D pour la période d’octobre 2022 au 28 février 2023, toutefois, elle ne peut justifier d’une créance certaine et exigible susceptible d’être compensée avec la créance de la SCI PATRIMOINE 3D. Sa contestation n’apparaît donc pas suffisamment sérieuse et il n’y a pas lieu, en référé, de désigner un expert avant dire droit pour déterminer l’existence de son préjudice, mais de renvoyer la SASU C’EST MON DONUTS 93 à mieux se pourvoir.

En conséquence, il convient de condamner la SASU C’EST MON DONUTS 93, solidairement avec les cautions, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G], au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal, sans qu’il y ait lieu à majoration de celui-ci.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la cause et des difficultés d’exploitation rencontrées par la SASU C’EST MON DONUTS 93, sa situation doit être prise en compte.

Dès lors, il convient d’accorder à la SASU C’EST MON DONUTS 93 des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 750,00 € par mois pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés il convient de prévoir une clause de déchéance du terme.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie:

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU C’EST MON DONUTS 93, Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G] qui succombent pour partie doivent in solidum supporter la charge

des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, à l’exception du coût du commandement de payer qui sera supporté par la SCI PATRIMOINE 3D.

Des considérations d’équité et les circonstances de l’espèce conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu d’écarter des débats les dernières conclusions en réponse des défendeurs développées lors de l’audience du 1er février 2024 ;

Vu l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et les demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise et RENVOYONS la SASU C’EST MON DONUTS 93 à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS la SASU C’EST MON DONUTS 93 solidairement avec Monsieur [M] [T] et Monsieur [P] [G], ces derniers en qualité de cautions solidaires, à payer à la SCI PATRIMOINE 3D la somme provisionnelle de 4 450,00 € au titre de l’arriéré locatif au 27 juillet 2023, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS la SASU C’EST MON DONUTS 93 à se libérer du paiement de cette somme en 5 mensualités de 750,00 €, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les loyers et charges courants exigibles après la signification de la présente décision devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la SASU C’EST MON DONUTS 93 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SASU C’EST MON DONUTS 93 aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement ;

REJETONS les demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 mai 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES