MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00483 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VABR

CODE NAC : 70C – 0A

AFFAIRE : S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT C/ S.A.S.U. FRENCH CUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. ESPACE DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de CHARTRES sous le numéro B 03 399 132

dnt le siège social est sis La Roche Bernard – 28200 SAINT DENIS LES PONTS

représentée par Maître Stéphane JOFFROY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2073

DEFENDERESSE

S. A. S. U. FRENCH CUT

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 911 466 001

dont le siège social est sis 111 rue Molière – 94200 IVRY SUR SEINE

représentée par M^e Amir N’GAZI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1659

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Débats tenus à l’audience du : 16 Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Septembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT et la S.A.S.U. FRENCH CUT ont conclu, le 31 mai 2021, une « convention de mise à disposition de locaux et services ».

Suivant assignation délivrée par huissier le 28 mars 2024, la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT a attrait la S.A.S.U. FRENCH CUT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’expulsion des locaux situés 111 rue Molière à Ivry-sur-Seine (94200).

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juillet 2024.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT a demandé au juge des référés :

— de se déclarer compétent ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S.U. FRENCH CUT des locaux sis 111 rue Molière à Ivry-sur-Seine (94200), sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— de condamner la S.A.S.U. FRENCH CUT à payer à la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT les sommes suivantes à titre de provision :

— 24 721,42 € au titre des loyers impayés au 30 novembre 2023 ;

— 4 287,48 € mensuellement au titre de l’indemnité d’occupation, depuis le 1er décembre 2023, date de la résiliation du contrat, jusqu’à la libération des lieux ;

— 34 299,84 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er décembre 2023 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT soutient :

In limine litis, sur l’exception de compéténce :

— que la convention n’a pas pour seul objet la prestation de service ;

— que la convention est résiliée ;

— que la demande consiste à obtenir l’expulsion des locaux.

Sur le fond du litige :

— qu’en vertu de la convention conclue le 31 mai 2023, la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT s’est engagée à mettre à la disposition de la S.A.S.U. FRENCH CUT d’un espace brut sis 111 rue Molière à Ivry-sur-Seine (94200) pour une durée de six mois, renouvelable tacitement ;

— que le loyer de la mise à disposition, fixé forfaitairement et mensuellement à la somme de 3 702 € TTC, n’est plus réglé ;

— que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 octobre 2023 La S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT a résilié le contrat, en mettant en œuvre la clause résolutoire stipulée dans la convention ;

— que la S.A.S.U. FRENCH CUT n’a pas libéré les locaux malgré les mises en demeure.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, la S.A.S.U. FRENCH CUT a demandé au juge des référés :

— de se déclarer incompétent ;

— de débouter la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes ;

— de renvoyer la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT à mieux se pourvoir ;

— de condamner la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT à payer à la S.A.S.U. FRENCH CUT la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.S.U. FRENCH CUT soutient :

— que la « convention de mise à disposition des locaux et services » n’est pas un bail commercial mais un contrat de prestation de services conclu entre commerçant ;

— que le tribunal judiciaire est incompétent pour connaître de la demande de S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT ;

— que la juridiction compétente est le tribunal de commerce de Créteil.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Selon l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, des baux professionnels et des conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

L’article L.145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ».

En l’espèce, la « convention de mise à disposition des locaux et services » conclue entre la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT et la S.A.S.U. FRENCH CUT le 31 mai 2021 prévoit la mise à disposition par le propriétaire d’un immeuble pour que le preneur puisse y exercer son activité professionnelle (cf. pièce n°2 produite par le demandeur). La même convention prévoit la mise à disposition pour le preneur de plusieurs services énumérés dans la clause. Toutefois, la mention de la mise à disposition de ces services n’exclut pas la qualification de bail commercial car l’objet de la convention est bien la jouissance d’un immeuble en contrepartie d’un loyer mensuel de 2 741 € HT.

Par conséquent, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Créteil est la juridiction compétente pour statuer sur la demande d’expulsion.

Sur les demandes principales

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Ainsi, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable (Civ. 3e, 28 janvier 2016, n°14-23870).

En l’espèce, la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT a mis en œuvre la clause de résiliation stipulée dans la convention de mise à disposition, laquelle prévoit qu’ « en cas de défaut de paiement par le Bénéficiaire, d’une seule échéance d’indemnité mensuelle à son terme et/ou de l’une quelconque des sommes dues, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au propriétaire », en raison du non-paiement de six mois de loyers, soit la somme de 24 934,14 € arrêtée au 31 octobre 2023 La mise en œuvre de cette clause a été notifiée à la S.A.S.U. FRENCH CUT par les lettres du 31 octobre 2023 et du 17 février 2024 (cf. pièces n°3 et 6 produites par le demandeur). Il en résulte que la S.A.S.U. FRENCH CUT occupe les lieux sans droit, ni titre, depuis le 30 novembre 2023, date à laquelle la clause de résiliation a pris effet.

Par conséquent, l’expulsion de La S.A.S.U. FRENCH CUT et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai. Il n’est pas nécessaire d’ordonner une astreinte, la condamnation à payer l’indemnité d’occupation suffisant à réparer le préjudice né du maintien de La S.A.S.U. FRENCH CUT dans les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. »

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par La S.A.S.U. FRENCH CUT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale ni apparaître sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. Le juge des référés ne saurait dès lors faire droit à toute demande d’indemnité d’occupation pour la partie qui excède le montant du loyer contractuel, et il convient de dire que l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. FRENCH CUT sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (cf. CA Paris, Pôle 1, chambre 2, 02 mars 2023, n° 22/16346), soit la somme de 4 287,48 € par mois.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, depuis la conclusion du bail, au 31 mai 2021, la S.A.S.U. FRENCH CUT n’a pas réglé ses loyers et n’a produit aucune pièce prouvant qu’elle s’est acquittée de sa dette locative.

Ainsi, au vu du décompte produit par la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT, l’obligation de la S.A.S.U. FRENCH CUT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable. Par conséquent, la créance de la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT se compose comme suit :

—  24 721,42 € correspondant aux loyers et accessoires pour la période allant du 1er juin 2021 et le 30 novembre 2023 ;

—  34 299,84 € correspondant à l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er décembre 2023 jusqu’au 1er juillet 2024.

Par conséquent, la créance locative de la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT s’élève à 59 021,26 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner La S.A.S.U. FRENCH CUT.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S.U. FRENCH CUT aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S.U. FRENCH CUT à payer à la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

NOUS DECLARONS compétent pour connaître du présent litige ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention de mise à disposition à la date du 31 mai 2021 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La S.A.S.U. FRENCH CUT et de tout occupant de son chef des lieux situés à 111 rue Molière, 94200 IVRY SUR SEINE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

DISONS n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte pour libérer les lieux ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par La S.A.S.U. FRENCH CUT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit la somme de 4 287,48 € par mois ;

CONDAMNONS la S.A.S.U. FRENCH CUT à payer cette indemnité d’occupation à La S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS par provision La S.A.S.U. FRENCH CUT à payer à La S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT la somme de 59 021,26 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 01 juillet 2024 ainsi que les indemnités d’occupation échues, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la S.A.S.U. FRENCH CUT à payer à la S.A.R.L. ESPACE DEVELOPPEMENT la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la S.A.S.U. FRENCH CUT aux entiers dépens.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 septembre 2024,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT