MINUTE N° : JUGEMENT DU : 29 Janvier 2024 DOSSIER N° : N° RG 21/04580 – N° Portalis DB3T-W-B7F-SVBS AFFAIRE : X Y Z, AA ZANYLA C/ AC AD, AE JUMYLE, AG AH, S.A.S. A.S. IMMO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
4ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame GAGNARD, Première Vice-présidente adjointe
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame MATHIEU, Faisant Fonction de Greffier
PARTIES :
DEMANDEURS
Madame X Y Z née le […] à […] (93100) demeurant […]
-Et-
Monsieur AA ZANYLA né le […] à […] (75014) demeurant […]
représentés tous les deux par M^e Célia DUGUES, avocat au barreau de […], avocat plaidant, vestiaire : R.229
DEFENDEURS
Monsieur AC AD, AE JUMYLE né le […] à […] (75020) demeurant Chez M^me AI […]
représenté par M^e AG CHRISTIN membre de ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire : 720
Maître AG AH membre de la SYARL AJ NICOLAI et AG ATLAVASSEUR, notaires associés titulaire d’un office notarial […] […] […]
représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de […], avocat plaidant, vestiaire : E0435
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Société A.S. IMMO Société par actions simplifiée AK IMMOBILIER dont le siège social est […] 7, rue de l’Eglise – 92290 CHATENAY MALABRY, prise en la personne de son Président Monsieur AJ AK
représentée par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de […], avocat plaidant, vestiaire : E1677
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Clôture prononcée le : 21 juin 2023 Débats tenus à l’audience du : 09 Octobre 2023 Date de délibéré indiquée par le Président : 11 décembre 2023, prorogée au 18 décembre 2023 puis au 29 Janvier 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 Janvier 2024.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 7 juin 2001, AC JUMYLE a acquis en indivision avec son épouse un pavillon […] […]. Divorcé, il est devenu propriétaire unique après l’établissement d’un acte de liquidation et partage de communauté en date du 25 novembre 2014. Le 19 juin 2020, M. JUMYLE a donné un mandat de vente à la SAS A.S. IMMO exerçant sous l’enseigne « SAUZÉAT IMMOBILIER » concernant cette maison qui était à rénover, avec un prix de vente de 560.000 €, déduction faite d’une rémunération de l’agence immobilière de 35.000 €, soit un prix net vendeur de 525.000 €. Les 4, 7 et 9 juillet 2020, la société A.S. IMMO a organisé, hors la présence de M. JUMYLE, 3 visites de la maison objet du mandat avec M^me X Y Z et M. AA ZANYLA, En date du 21 juillet 2020, les Consorts Y Z – ZANYLA ont signé un compromis de vente au sein de l’agence immobilière AK IMMOBILIER de […], portant sur la dite maison Le vendeur était as[…]té de M^e Jacqueline PIEDYIEVRE, Notaire à Sceaux, et les acquéreurs de M^e AG AH, Notaire à […] L’acte de vente a été signé en date du 20 novembre 2020, en l’étude de M^e AG AH, en présence des acquéreurs et du vendeur. L’étude notariale a recontacté les acquéreurs en leur indiquant que la clause concernant les conditions d’hypothèque du prêt avait mal été rédigée au sein de l’acte de vente, les obligeant à devoir convenir d’un nouveau rendez-vous afin de remédier à cette erreur. En date du 27 novembre 2020, après découverte de ces multiples difficultés, les Consorts Y Z-ZANYLA ont contacté Monsieur JUMYLE, le vendeur, afin de lui faire part des éléments qui leur avaient été dissimulées, notamment le fait que les canalisations passaient par la parcelle du voisin.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 20 avril 2021 les Consorts Y Z – ZANYLA ont assigné Maître AH, notaire l’agence AK IMMOBILIER et Monsieur JUMYLE vendeur. Ils demandent au
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tribunal de
-constater que Maître AH, Notaire, a failli à son devoir d’information et de conseil à l’égard des Consorts Y Z-ZANYLA ;
- constater que l’agence AK IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard des Consorts Y Z-ZANYLA ;
- condamner in solidum Maître AH et l’agence AK IMMOBILIER à indemniser les Consorts Y Z-ZANYLA à hauteur de 81 753,77 euros au titre du manquement à leur devoir de conseil ;
- condamner M^e AH à indemniser les Consorts Y Z- ZANYLA à hauteur de 15 000 euros au titre des préjudices qui lui sont exclusivement imputables ; A titre principal,
- dire et juger que la réticence dolosive de Monsieur JUMYLE est caractérisée ;
- condamner Monsieur JUMYLE à indemniser les Consorts Y Z- ZANYLA à hauteur de 50 000 euros au titre de la réticence dolosive ; A titre subsidiaire,
- dire et juger que la responsabilité contractuelle de Monsieur JUMYLE est engagée ;
- condamner Monsieur JUMYLE à indemniser les Consorts Y Z- ZANYLA à hauteur de 50 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle ; En tout état de cause,
- condamner in solidum Maître AH, l’agence AK IMMOBILIER et Monsieur JUMYLE à la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les consorts Y Z-ZANYLA soutiennent que : A Sur le manquement au devoir de conseil du Notaire 1.Sur l’attestation de conformité ou de non-conformité de l’assainissement Lors de la signature de l’acte de vente en date du 20 novembre 2020, aucun certificat de conformité ou de non-conformité de l’assainissement ne figurait au sein des annexes de l’acte alors qu’il s’agit d’un document obligatoire. Le 20 novembre à 10h47, soit 10mn avant la signature de l’acte de vente, M^e Charlotte NAVARRO sollicitait auprès du mauvais service de l’environnement et de l’assainissement du Val de Marne de lui transmettre l’attestation de conformité ou de non-conformité pour cet assainissement. Ce document a été obtenu postérieurement à la vente. Les acquéreurs se trouvent aujourd’hui, en raison de la faute commise par le Notaire, dans une situation réellement préjudiciable dans la mesure où l’assainissement s’est révélé non conforme, les eaux pluviales étant mélangés aux autres eaux.
2. Sur les servitudes Aucune servitude n’est mentionnée au sein de l’acte de vente. Les acquéreurs se sont rendus compte a posteriori que leurs tuyaux de canalisations se raccordent par la propriété du voisin, que leur compteur d’eau se situe sur la parcelle du voisin, que le chemin d’accès à leur propriété appartenait à « Eau de […] » et enfin qu’un poteau électrique, utilisé par un autre voisin se situait sur leur parcelle. Le Notaire n’a effectué aucune recherche quant à l’existence de servitudes et n’a de ce fait ni informé ni averti ses clients des conséquences de l’existence de ces servitudes, de telle sorte que les acquéreurs ne sont aujourd’hui absolument pas informés ni protégés.
3. Sur l’acte rectificatif Suite à la signature de l’acte de vente en date du 20 novembre 2020, l’étude de M^e AH a contacté les acquéreurs en leur indiquant qu’une clause
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concernant les conditions d’hypothèque relatives à leurs prêts bancaires avait mal été rédigée dans l’acte, les obligeant à rédiger un acte rectificatif. Pas moins de quatre échanges ont ensuite eu lieu entre le Notaire et le Conseil des acquéreurs, ayant pour objectif de corriger les multiples erreurs restantes avec quatre envois de projets d’acte rectificatif. Le manquement du Notaire a causé un préjudice considérable aux acquéreurs.
4. Sur la perte de chance de pouvoir négocier le prix de vente Le pavillon a été acquis à un prix particulièrement élevé, ne correspondant en réalité absolument pas à son prix réel, dans la mesure où des travaux de mise en conformité doivent être effectués, le déplacement du compteur d’eau, éléments inconnus par les acquéreurs au moment de l’achat, au même titre que l’existence des multiples servitudes.
5. Sur les panneaux solaires Monsieur JUMYLE a installé des panneaux solaires sur son terrain et aucune cession de contrat avec les acquéreurs n’a été préparée par le Notaire ni même évoquée. Les Consorts Y Z-ZANYLA ont récemment reçu une réclamation d’EDF par téléphone leur sollicitant l’envoi de la cession de droits de production qui aurait dû être signée au même moment que l’acte de vente. M^e AH a commis une négligence importante.
B. Sur les manquements de l’agence immobilière AK IMMOBILIER 1. Sur l’emplacement du compteur d’eau et des canalisations L’agence AK IMMOBILIER était tenu de se renseigner et d’informer ses clients sur l’emplacement de ce compteur. Le fait que le compteur d’eau se situe dans la rue derrière leur pavillon, chez leur voisin, est particulièrement contraignant pour eux. Il s’agit d’un élément essentiel pour les acquéreurs .les éléments sur lesquels ils ont omis de se renseigner étant notamment déterminants pour la vente. L’agence immobilière n’a pas informé les acquéreurs du fait que leurs canalisations d’eaux pluviales et usées se raccordaient sur la parcelle du voisin, étant précisé que le raccordement eaux pluviales et eaux vannes est parfaitement illégal. L’agence immobilière n’a jamais proposé aux acquéreurs une ultime visite du bien avant la signature de l’acte de vente chez le Notaire L’agence a pris en responsabilité la rédaction du compromis de vente, en omettant toutefois des éléments essentiels, à savoir :
- La mention des servitudes
- Le mention du diagnostic assainissement obligatoire
- Le fait que le diagnostic annexé était inexploitable.
2. Sur le poteau électrique L’agence immobilière n’a jamais averti les acquéreurs de la présence d’un poteau sur un coin de leur parcelle. Ce poteau constitue par ailleurs une servitude vis-à-vis des opérateurs, que les Consorts Y Z-ZANYLA ignoraient et ne souhaitaient pas
3. Sur le diagnostic assainissement non conforme L’agence a fourni un diagnostic incomplet et inexploitable et la vente a été signée en l’absence d’informations cruciales. L’agence, rédactrice du compromis de vente, a fait preuve de négligence dans la mesure où la section « assainissement » est incomplète, la nécessité d’un certificat de conformité ou de non-conformité de l’assainissement n’ayant pas été mentionnée C. Sur les informations dissimulées du vendeur, Monsieur JUMYLE 1. Sur la réticence dolosive
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Tout d’abord, Monsieur JUMYLE n’a jamais communiqué son adresse. Sa mauvaise foi est incontestable dès lors qu’il a cessé de répondre aux acquéreurs dès qu’ils lui ont fait part des difficultés rencontrées suite à la vente. Monsieur JUMYLE a bloqué leurs numéros de téléphone. Monsieur JUMYLE avait incontestablement connaissance des servitudes dont il bénéficiait. Le voisin a pu faire état d’une difficulté rencontrée concernant les canalisations en copropriété. Cette dissimulation est incontestablement intentionnelle. Il convient de faire environ 40 000 € de travaux pour supprimer le poteau électrique, procéder à l’enregistrement des servitudes modifier les canalisations d’évacuation et creuser un puisard. Il n’a pas porté à la connaissance des acquéreurs l’ensemble des informations dont il disposait ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. 2. Sur la présence d’encombrants Deux pièces de la maison contiennent cartons et meubles, le dessous de l’escalier n’a pas été débarrassé, l’extérieur de la maison est également encombré par nombre de biens en désordre lui appartenant, et les meubles de la salle de bain contiennent encore ses affaires personnelles. Monsieur AN avait indiqué qu’il n’avait rien laissé. Les acheteurs doivent être indemnisés.
3. À titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de Monsieur JUMYLE La responsabilité contractuelle de Monsieur JUMYLE, en tant que vendeur, doit être engagée. En effet, les acquéreurs ne peuvent prendre possession du bien acquis dans la mesure où nombre de travaux doivent être effectués, qu’ils ne peuvent débuter compte tenu de toutes les difficultés rencontrées et de la présence des encombrants. Ils sont contraints de continuer à résider dans leur appartement à […], et donc à payer leur loyer et le crédit immobilier correspondant à leur pavillon à Cachan. D. Sur les préjudices subis par les acquéreurs 1. Les préjudices imputables au Notaire et à l’agence immobilière 1.1. Sur les servitudes Les canalisations d’eaux (pluviales et usées) passant par chez leur voisin, en cas de tuyaux bouchés, ou en cas de fortes pluies, ce mélange parfaitement illégal d’eaux pluviales et usées risquent de leur causer d’importantes difficultés, ce qui a déjà été le cas avec Monsieur JUMYLE. Les acquéreurs se voient ainsi dans l’obligation de procéder à une remise en conformité de l’assainissement (pluie et eaux usées) pour un montant de 12 154,49 euros. Ces frais d’enregistrement pour un montant d’environ 900 euros, auquel il faudra ajouter une indemnisation du voisin à hauteur de 500 euros. Leur préjudice est parfaitement établi dans la mesure où ils se voient aujourd’hui dans l’obligation d’effectuer des travaux de déplacement de ce compteur d’eau. Ils ont ainsi fait intervenir une entreprise afin d’effectuer un devis pour le déplacement de ce compteur d’eau sur leur parcelle, qui s’élève à 2420 euros. Les acquéreurs sont bénéficiaires d’une servitude concernant le chemin d’accès à leur propriété qui appartient à la ville de […] et doté à « Eau de […] ». Les consorts Y Z-ZANYLA s’exposent à un risque non prévisible et subissent un préjudice du fait de l’absence d’enregistrement de cette servitude et du fait de l’absence de mention dans l’acte de vente. Les acquéreurs ont découverts, suite à la signature de leur acte de vente, la présence d’un poteau électrique entièrement caché.
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1.2. Sur la perte de chance de pouvoir renégocier le prix de vente Depuis cette acquisition, leurs difficultés s’accumulent à tel point d’atteindre leur santé morale. En effet, Madame Y Z a été en arrêt du travail du 9 décembre au 18 décembre 2020 en raison d’une anxiété réactionnelle. Par conséquent, M^e AH et l’agence AK IMMOBILIER seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de leur perte de chance de pouvoir refuser la vente ou de pouvoir a minima négocier le prix de vente.
1.3. Sur le trouble de jouissance Ils se sont vus contraints de continuer à résider dans leur appartement à […] (75014) jusqu’à cette date, ayant pour conséquence le paiement de leur loyer de 928 euros, en parallèle de leur crédit immobilier. Par conséquent, M^e AH et l’agence AK IMMOBILIER seront condamnés in solidum à régler aux Consorts Y Z-ZANYLA la somme de 3712 euros correspondant à 4 mois de loyers (928 euros X 4) au titre de leur trouble de jouissance.
2. Les préjudices imputables au Notaire 2.1. Attestation de non-conformité notaire En tout état de cause, les Consorts Y Z-ZANYLA ont fait établir un devis de remise en conformité de l’assainissement, auquel s’ajoute un devis de travaux d’assainissement à effectuer visant à fluidifier au maximum leurs canalisations. Compte tenu du temps passé à effectuer des recherches qui ne leur incombaient pas, les demandeurs entendent obtenir réparation de leur préjudice à hauteur de 5000 euros.
2.2. Sur l’acte rectificatif En effet, le Crédit Agricole a refusé de débloquer le prêt de 55 157 euros souscrit pour effectuer les travaux nécessaires dans la maison tant que leurs services n’étaient pas destinataires de l’acte rectificatif mentionnant les conditions d’hypothèques contraints de s’adresser à un autre établissement bancaire pour tenter d’obtenir un crédit. Par conséquent, le préjudice est de 10 000 euros.
3. Les préjudices imputables au vendeur Pour les raisons ci-avant exposées, compte tenu de la mauvaise foi incontestable du vendeur, du nombre d’éléments qu’il a volontairement dissimulés, et des conséquences dommageables pour les acquéreurs détaillés ci-avant, ainsi que les nombreux encombrants qu’il a laissés dans le pavillon et à l’extérieur, Monsieur JUMYLE sera condamné au paiement de la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi par les acquéreurs au titre de la réticence dolosive (à titre principal) et au titre de sa responsabilité contractuelle (à titre subsidiaire).
II par conclusions notifiées par RPVA la société A.S. IMMO, agence immobilière demande au tribunal de :
- débouter Madame X Y Z et Monsieur AA ZANYLA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société A.S. IMMO ;
- condamner Madame X Y Z et Monsieur AA ZANYLA à payer à la Société A.S. IMMO une somme de 5.000 Euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner Madame X Y Z et Monsieur AA ZANYLA aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl
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Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de […], en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
La société A.S. IMMO soutient que : A – sur les prétendus manquements 1.Madame X Y Z et Monsieur AA ZANYLA reprochent à l’agence de ne pas s’être renseignée sur l’emplacement du compteur d’eau.
2. la présence d’un poteau électrique sur un coin de leur parcelle Pourtant, s’agissant d’un poteau de plus de six mètres de hauteur, Madame X Y Z et Monsieur AA ZANYLA ne peuvent pas prétendre l’avoir ignoré, surtout après avoir effectué quatre visites successives du bien avec des professionnels.
3 le diagnostic assainissement Dans la mesure où l’attestation de conformité ou de non-conformité de l’installation d’un réseau d’assainissement collectif n’était pas obligatoire à la date de la vente, on voit mal comment l’agent immobilier pourrait engager sa responsabilité de ce fait.
4 la question des panneaux solaire Le contrat de raccordement passé avec EDF et d’autres pièces ayant trait aux panneaux solaires ont été joint au compromis de vente.
b – sur l’absence de préjudice en lien avec un manquement avère Aucun lien de causalité entre une éventuelle non-conformité et l’intervention de l’agence qui n’avait aucun moyen de contredire le diagnostic effectué par la Société DIAG Rien ne démontre la nécessité de créer, à leur profit, une servitude et/ou de déplacer le compteur d’eau, de déposer ce poteau électrique dont on ignore s’il leur appartient et/ou s’il cause un dommage du fait de son implantation sur leur parcelle ils ne démontrent pas en quoi ils subissent effectivement cette perte de chance puisqu’ils ne subissent aucun dommage lié à la présence d’un compteur d’eau chez leur voisin ou d’un poteau électrique en coin de leur parcelle
Par conclusions notifiées par RPVA AG AH, notaire demande au tribunal de : Débouter Madame X AO AP et Monsieur AA AQ de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le concluant.
- condamner in solidum Madame X AO AP et Monsieur AA AQ à payer au concluant la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC
- condamner in solidum Madame X AO AP et Monsieur AA AQ aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision Il soutient que : 1 Sur l’attestation de conformité ou de non-conformité de l’installation d’assainissement La délibération du Conseil territorial évoquée par les demandeurs ne s’applique qu’aux ventes conclues postérieurement au 1er janvier 2021. Le diagnostic d’assainissement non collectif autonome (fosses septiques) est obligatoire. Il a été réalisé dès avant le compromis et annexé à celui-ci.
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2. Sur les servitudes Le notaire n’est pas tenu de vérifier la matérialité des lieux qui font l’objet de l’acte qu’il reçoit. Son obligation ne tient qu’en la vérification au moyen d’actes et de documents. Il n’est pas tenu de visiter les lieux pour s’assurer de leur état et situation matériels. L’acte d’acquisition de Monsieur AN ne mentionne l’existence d’aucune servitude active ou passive. Le défendeur n’a, sans faute de sa part, pas connaissance de toutes ces données de fait.
3. Sur l’acte rectificatif Après divers échanges, les demandeurs ont finalement refusé de signer l’acte rectificatif, pourtant établi dans leur intérêt exclusif.
4. Sur les panneaux solaires Les demandeurs ont bien été informés de la nécessiter de solliciter d’EDF un avenant à régulariser pour le transfert des contrats d’achat de l’électricité produite. Ils ne d »montrent pas l’impossibilité actuelle de transférer lesdits contrats.
Par conclusions notifiées par RPVA, Monsieur AN demande au tribunal de :
- débouter les consorts Y Z – ZANYLA de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ; À titre reconventionnel,
- condamner solidairement les consorts Y Z – ZANYLA à lui payer une somme de 1.000 € pour dommages-intérêts pour procédure abusive ; En tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts Y Z – ZANYLA à payer à M. JUMYLE la somme de 6.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;
- condamner solidairement les consorts Y Z – ZANYLA aux entiers dépens ; Il soutient que A. Sur l’absence de réticence dolosive de la part M. JUMYLE Si le diagnostic des installations d’assainissement non collectif autonome est obligatoire depuis le 1er janvier 2011, diagnostic qui a été annexé au compromis de vente, aucune disposition légale ou réglementaire n’exigeait à l’époque la fourniture d’un certificat de conformité ou non-conformité de l’assainissement. La délibération du Conseil territorial évoquée par les demandeurs est entrée en vigueur après que la vente ait eu lieu.
1 La réticence dolosive du vendeur
- absence d’adresse : les consorts Y Z – ZANYLA ne démontrent pas en quoi connaître l’adresse de M. JUMYLE est une information déterminante de leur consentement, ni même que M. JUMYLE aurait eu connaissance du caractère déterminant d’une telle information. Celui-ci devait partir au Canada. Absence de réponse : il a été victime d’un véritable harcèlement téléphonique de leur part, ce que démontrent d’ailleurs les captures d’écran qu’ils produisent.
2. Sur la prétendue dissimulation de servitudes L’acte d’achat de M. JUMYLE du 7 juin 2001 ne faisait référence à aucune servitude passive ou active grevant la parcelle vendue. Ils ne démontrent pas plus qu’il s’agissait que la présence du compteur d’eau sur la parcelle voisine est une information déterminante de leur consentement, ni même que M. JUMYLE aurait eu connaissance du caractère déterminant d’une telle information. Il s’agit d’une
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charge pour le fond voisin de M. AR (fond servant) et non pour le sien (fond dominant. Il en est de même en ce qui concerne les canalisations d’eau usées passant chez le voisin, M JUMYLE ne savait pas qu’il s’agissait d’une servitude sur le fonds voisin. en 2008, M. JUMYLE a été informé par M. AR, propriétaire de la parcelle contiguë […]e […], d’un engorgement des canalisations communes dû potentiellement à un jet de détritus dans les canalisations. IL n’y a plus de difficultés depuis ces faits qui ont eu lieu 12 années avant la vente. Sur la dissimulation d’un poteau électrique Celui-ci sur les photographies présentes au dossier est parfaitement visible dès l’arrivée dans la maison. M. JUMYLE n’aurait pas débarrassé l’intégralité des encombrants qui se trouvaient dans la maison. Les demandeurs présentent des photographies non datées. B. Sur l’absence de responsabilité contractuelle de M. JUMYLE les consorts Y Z –ZANYLA échouent à démontrer une quelconque faute de la part de M. JUMYLE et le caractère déterminant des informations prétendument retenue par ce dernier. C. Sur l’absence de préjudice et de lien de causalité avec une quelconque réticence dolosive ou faute Les demandeurs sollicitent de la part du notaire et de l’agence immobilière la réparation de préjudices matériels à hauteur de 29.571,77 €. Demander 50 000 € à M JUMYLE aboutirait à indemniser une seconde fois le même préjudice. L’ensemble des préjudices matériels demandés ne correspondent pas à des dépenses réelles et aucune de ces dépenses n’est impérative. Le montant de 50 000 € n’est sous-tendu par aucun élément particulier, sauf à dire qu’il s’agit 10 % de la valeur du bien. Les consorts Y Z –ZANYLA ne justifient pas le lien de causalité pouvant exister entre le montant demandé, le préjudice subi et l’arrêt de travail. En ce qui concerne le montant des loyers, les consorts Y Z –ZANYLA avaient prévu de faire des travaux dans la maison pour plus de 67000 €. Il est possible de penser qu’ils ont conservé leur location pour que ces travaux puissent avoir lieu D. À titre reconventionnel, sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive La présente assignation est le prolongement du harcèlement dont M. JUMYLE a fait l’objet. Les demandeurs ont commis un abus qui peut être réparé par la somme de 1000 €
Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées par application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, conclusions débattues contradictoirement à l’audience.
À l’issue des débats, les parties ont été informées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 11 décembre 2023 et prolongé au 29 janvier 2024.
MOTIFS
L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La responsabilité sera engagée si l’existence d’une faute, un préjudice certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice causé sont caractérisés. Le préjudice doit être certain, direct, légitime et personnel. Il convient de noter que le compromis de vente dans ce dossier a été assorti d’un
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certain nombre d’annexes :
- annexe 1 : constat de repérage amiante établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 2 : état relatif à la présence de termites établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 3 : constat de risque d’exposition au plomb établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 4 : état de l’installation intérieure d’électricité établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 5 : état des risques et pollution ;
- annexe 6 : diagnostic de performance énergétique établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 7 : contrôle d’assainissement établi par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 8 : plan de cadastre ;
- annexe 9 : contrat de raccordement panneaux solaires ERDF ;
- annexe 10 : attestation de conformité panneaux solaires établi par la société REV’SOLAIRE ;
- annexe 11 : contrat d’achat panneaux solaires avec la société REV’SOLAIRE ;
- annexe 12 : Facture panneaux solaires de la société REV’SOLAIRE ;
- annexe 13 : Procès-verbal de réception des panneaux solaires ;
- annexe 14 : consommation annuelle EDF ;
- annexe 15 : attestation de surface établie par la société DIAG PRÉCISION ;
- annexe 16 : accord de prêt acquéreur.
I la responsabilité du notaire La responsabilité des Notaires est susceptible d’être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil. En ce qui concerne la conformité de l’assainissement, il résulte des pièces présentes au dossier que l’obligation d’effectuer le diagnostic a été prévu par le Conseil territorial par une délibération n°2018-08-25 1133 entré en vigueur (01-01-2021) après la vente (27-11-2020). Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir indiqué l’existence de ce contrôle dans l’acte ou de l’avoir exigé du vendeur.
Les servitudes Les demandeurs indiquent ne pas avoir été informé de l’existence de servitudes sur le fonds voisin et contestent que ces servitudes ne soient pas mentionné dans leur acte de vente. La jurisprudence de la Cour de Cassation demande à ce que soit fourni au notaire des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence de servitudes. Il ne peut lui faire grief de ne pas avoir fait de recherches pour apporter des conseils utiles aux acquéreurs (cass civ3, 8 février 2018, 15-28.524). Les mentions de l’acte de vente des consorts Y Z –ZANYLA sont issus de l’acte de vente entre les consorts JUMYLE de 2001 dans lequel ne figure aucune mention particulière de servitude sur les fonds voisins. N’ayant pas connaissance de l’existence des servitudes liées à la présence des canalisations d’eaux usées sur ce fonds voisins, il ne pouvait évoquer celles-ci dans son propre acte. Il n’a pas commis de faute. En ce qui concerne l’acte rectificatif, quatre projets sont parvenus aux demandeurs. Ils indiquent que la banque qui leur avait accordé le crédit ne disposant pas des pièces nécessaires a refusé le dit crédit. On ne peut reprocher au notaire de ne pas avoir tenté de le rédiger à la convenance des demandeurs et le refus des demandeurs de signer l’acte. Ils sont responsables par eux-mêmes du refus de ce crédit qu’ils ont considéré comme avantageux. En ce qui concerne les panneaux solaires, les pièces étaient jointes au compromis de vente comme indiqué ci-dessus. Les demandeurs savaient pertinemment qu’ils devaient solliciter d’EDF un document pour que le contrat de cession soit réalisé. Ici
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encore, ils sont responsables des difficultés rencontrées, Maître AG AT AU a fait les diligences nécessaires.
II la responsabilité de l’agence immobilière L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant, mais également envers le potentiel acquéreur ou locataire du bien. Il se doit donc de lui communiquer toutes les informations relatives au bien. C’est notamment le cas des diverses informations concernant l’état du bien (humidité anormale, présence de nuisibles). À défaut, il engagerait sa responsabilité.
En ce qui concerne la conformité de l’assainissement, il résulte des pièces présentes au dossier que l’obligation d’effectuer le diagnostic a été prévu par le Conseil territorial par une délibération n°2018-08-25_1133 entrée en vigueur (01-01-2021) après la vente (27-11-2020). Il ne peut être reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir indiqué l’existence de ce contrôle dans le compromis de vente ou de l’avoir exigé du vendeur. En ce qui concerne les servitudes grevant le fonds du voisin, la société A.S. IMMO, même si elle avait eu en main l’acte d’achat du vendeur, ne pouvait connaître le fait que les canalisations d’eaux usées passaient chez ledit voisin. Il ne s’agit pas d’informations concernant le bien qui met en jeu son état général mais d’une étrangeté liée probablement à la situation des différentes parcelles et de leur accès à la voie publique. Effectivement, selon le mail de AV AW technicien assainissement de l’EPT grand Orly Seine Bievre, il n’existe aucun réseau d’assainissement passant par l’avenue […], le seul existant est celui passant rue […], où habite leur voisin. Leur évacuation des eaux, ne pouvant être situé devant chez eux a été aménagé sur le terrain de leur voisin pour rejoindre le réseau le plus proche, […].
En ce qui concerne le poteau électrique d’EDF, les photographies du bien produites par les demandeurs, démontrent que ce poteau est très grand. Ayant visité le bien à plusieurs reprises lors du compromis de vente, ils l’ont obligatoirement dû le voir et ont donc conclu leur achat en connaissance de cause.
III la responsabilité du vendeur Selon l’article 1642 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » Il est nécessaire, selon la jurisprudence habituelle de la Cour de Cassation que cette dissimulation soit volontaire et qu’elle ait entraîné le cocontractant à conclure l’acte. La question en l’espèce est de savoir si M. AN a dissimulé volontairement l’emplacement des canalisations d’eaux usées ou l’existence des servitudes sur le fonds voisin et que cette information sue par les acheteurs les auraient empêchés de contracter. L’alinéa 3 du même article indique que « ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ».
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Il convient d’abord d’indiquer que les servitudes dont il est question sont des servitudes au profit des demandeurs et non des servitudes passives sur leur fond ou parcelle. Aucun élément particulier ne permet de penser que M. JUMYLE ait volontairement eu l’intention de tromper ses acheteurs, ayant même consenti à une baisse de prix lors des négociations menées par l’agence immobilière. Et quand bien même ils en auraient eu connaissance, l’intention de tromper resterait à démontrer ainsi que celle de l’importance de l’emplacement des canalisations d’eaux usées et du compteur sur la réalité du consentement des acheteurs. Le fait que ces canalisations soient situées sur le fonds voisin n’empêche pas leur utilisation dans des conditions habituelles. Il n’est pas démontré de dysfonctionnement de celles-ci au jour de la vente et postérieurement. Quant aux encombrants, les photographies présentes au dossier ne sont ni datées ni géo-localisées. Il n’est donc pas possible de dire qu’elles concernent le bien dont s’agit.
Enfin, en ce qui concerne une location dans l’ancien appartement occupé par les demandeurs pendant les travaux : Les demandeurs ont critiqué le notaire en qui concerne la non-obtention du crédit auprès du Crédit Agricole afin de faire 67 000 € de travaux. Ils ne peuvent reprocher à leur vendeur les travaux qu’ils ont choisi de faire faire et d’être resté dans leur ancien appartement où ils ont dû effectivement payer un loyer pendant leur exécution. Sur l’ensemble de ces points, la responsabilité du vendeur n’est pas établie.
IV l’existence de préjudice Outre le fait que les demandeurs n’ont pas démontré la responsabilité des défendeurs, ils produisent des devis sur d’éventuels travaux qu’ils devraient faire à leur sens. Or aucun de ces devis n’a été signé par les demandeurs et n’a été suivi de travaux et de factures associés. Ces documents ne peuvent être retenus en l’absence de la preuve des paiements desdits travaux. Sur l’impact de l’état de santé de M^me Y Z, aucun certificat descriptif de cette anxiété émanant de son médecin n’est joint au dossier. AOle ne démontre pas que cette anxiété soit liée à l’achat de la maison, la mention sur un arrêt de travail n’étant pas circonstanciée. Ainsi, elle ne verse aucun élément qui permettrait d’établir un quelconque lien de causalité entre les faits évoqués et cet arrêt de travail. Aucun préjudice particulier n’est donc démontré par les acheteurs.
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive Monsieur AN soutient que M^me X Y Z et M. AA ZANYLA ont assigné le défendeur alors qu’ils ne pouvaient se méprendre sur l’étendue de sa responsabilité dès lors qu’ils ne peuvent apporter des éléments de preuve. Après la vente les demandeurs l’ont appelé à de multiples reprises, envoyé des messages sur sa messagerie et Facebook, a telle enseigne qu’il a bloqué leur numéro de téléphone.
L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.
En l’espèce, sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de M^me X Y Z et M. AA ZANYLA dans les actions intentées et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.
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Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
M^me X Y Z et M. AA ZANYLA qui succombent supporteront la charge des dépens,
Ils seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés au regard de l’équité à payer à ce titre à la Société A.S. IMMO la somme de 2500 euros, à AG AT AU notaire, 2500 € et à Monsieur AN la somme de 2500 €.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, prolongé au 29 janvier 2024,
DEBOUTE M^me X Y Z et M. AA ZANYLA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société A.S. IMMO d’ AG AH notaire et de Monsieur AN,
RAPPYLE qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE M^me X Y Z et M. AA ZANYLA aux dépens ;
DEBOUTE AC JUMYLE de sa demande de condamnation de M^me X Y Z et M. AA ZANYLA au titre d’une procédure abusive ;
CONDAMNE M^me X Y Z et M. AA ZANYLA à payer à la Société A.S. IMMO, à AG AH notaire et à Monsieur AN la somme de 2500 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT NEUF JANVIER
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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