MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00135 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VQEB

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C. CONCORDE – VITRY C/ S.A.S. MTFK DENTAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. CONCORDE – VITRY

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 497 786 368

dont le siège social est sis 7, Rue Léo Delibes – 75116 PARIS

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : A 0009

DEFENDERESSE

S.A.S. MTFK DENTAL

Immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 843 717 026

dont le siège social est sis 25, Avenue du 8 Mai 1945 – 95200 SARCELLES

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 décembre 2021, la S.C. CONCORDE VITRY a donné à bail commercial à la S.A.S. MTFK DENTAL des locaux portant les n° C1, C2 et C3 situés dans le centre commercial Via Bella à Vitry-sur-Seine (94400), ZAC Concorde Stalingrad, 1 allée Pierre Lamouroux, moyennant un loyer annuel de 95 200,00 €, hors charges et hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la S.C. CONCORDE VITRY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. MTFK DENTAL pour une somme de 47 366,70 € au titre de l’arriéré locatif au 30 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la S.C. CONCORDE VITRY a fait assigner la S.A.S. MTFK DENTAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. MTFK DENTAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Dire et juger que la S.C. CONCORDE VITRY pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la S.A.S. MTFK DENTAL

— condamner la S.A.S. MTFK DENTAL à payer à la S.C. CONCORDE VITRY la somme provisionnelle de 87 321,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024

— déclarer mal fondée une éventuellement demande de délai,

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la S.A.S. MTFK DENTAL s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre;

— Dans cette hypothèse, dire que faute par la S.A.S. MTFK DENTAL de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la S.C. CONCORDE VITRY pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la S.A.S. MTFK DENTAL ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier;

— condamner la S.A.S. MTFK DENTAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes, jusqu’à la libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la S.A.S. MTFK DENTAL au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, de la notification aux créanciers inscrits et de la signification de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 23 janvier 2025, la S.C. CONCORDE VITRY, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. MTFK DENTAL n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C. CONCORDE VITRY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 47 366,70 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. MTFK DENTAL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. MTFK DENTAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration de l’ indemnité d’occupation que le bailleur sollicite. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C. CONCORDE VITRY, l’obligation de la S.A.S. MTFK DENTAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 87 321,34 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. MTFK DENTAL.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. MTFK DENTAL, qui succombe à l’instance, doit supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. MTFK DENTAL ne permet d’écarter la demande de la S.C. CONCORDE VITRY formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. MTFK DENTAL et de tout occupant de son chef des locaux portant les n° C1, C2 et C3 situés dans le centre commercial Via Bella à Vitry-sur-Seine (94400), ZAC Concorde Stalingrad, 1 allée Pierre Lamouroux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. MTFK DENTAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. MTFK DENTAL à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. MTFK DENTAL à payer à la S.C. CONCORDE VITRY la somme de 87 321,34 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 octobre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. MTFK DENTAL aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNONS la S.A.S. MTFK DENTAL à payer à la S.C. CONCORDE VITRY la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 février 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS