MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01312 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMYO

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S.U. WALTER C/ S.A.S.U. MOTHAIBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. U. WALTER

immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 789 231 487

dont le siège social est sis Savoie Technolac Taxiway – 12 allee du Lac de Garde – 73370 LE BOURGET-DU-LAC

représentée par Maître Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : B0100

DEFENDERESSE

S. A. S. U. MOTHAIBA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 851 133 553

dont le siège social est sis 53 boulevard du Colonel Fabien – 94200 IVRY-SUR-SEINE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 décembre 2020, la société BART a consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur des locaux situés 53 boulevard du Colonel Fabien 94200 Ivry sur Seine à la SASU WALTER.

Par acte sous seing privé à effet au 17 octobre 2022, la SASU WALTER a consenti une sous-location à la SASU MOTHAIBA et à la société GABIN & EASTWOOD portant sur une partie des locaux situés 53 boulevard du Colonel Fabien 94200 Ivry sur Seine, moyennant un loyer annuel de 60 390,69 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par avenant n°1 à effet au 28 novembre 2022 et avenant n°2 à effet au 16 octobre 2023, d’autres lots ont été ajoutés à la sous-location.

Selon avenant n°4 à effet au 19 avril 2024, la société GABIN & EASTWOOD a exprimé sa volonté de quitter les locaux, la SASU MOTHAIBA reprenant à son compte l’intégralité du contrat de sous-location et ses avenants.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SASU WALTER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 31 juillet 2024 à la SASU MOTHAIBA pour une somme de 123 338,30 € au titre de l’arriéré locatif au 31 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 septembre 2024, la SASU WALTER a fait assigner la SASU MOTHAIBA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 1er septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la SASU MOTHAIBA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SASU MOTHAIBA à payer à la SASU WALTER la somme provisionnelle de 143 514,43 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux EURIBOR 3 mois majoré de 500 points de base par an, à compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité,

— condamner la SASU MOTHAIBA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer majoré de 20 % outre tous les accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SASU MOTHAIBA au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement pour la somme de 397,73 euros, dont distraction au profit de Maître Thierry BENAROUSSE.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SASU WALTER, par l’intermédiaire de son conseil, a souhaité actualiser ses demandes. Toutefois, les conclusions communiquées n’ont pu être prises en compte, faute de signification au défendeur non comparant et donc de respect du principe du contradictoire.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SASU MOTHAIBA n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le contrat de sous-location comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement ou sommation demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 31 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet les factures. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SASU WALTER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 123 338,30 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 1 septembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU MOTHAIBA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’est pas justifié, en l’état du dossier, d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU MOTHAIBA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 20 % en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SASU WALTER, l’obligation de la SASU MOTHAIBA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31 441,67 € [3ème trimestre 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU MOTHAIBA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Il convient en effet de déduire du décompte transmis :

— la somme de 29.851,25 euros au titre du « loyer + charges + taxes – locaux T4 2023 », non justifiée,

— la somme de 133,20 euros au titre du « forfait mensuel parking supplémentaire T4 2023 », non justifiée,

— la somme de 81.690,58 euros au titre de la « régularisation charges et louer », non justifiée,

— le coût du commandement de payer, inclus dans les dépens,

— les sommes postérieures au 31 juillet 2024, non incluses dans l’assignation, faute de respect du contradictoire.

Il n’y a enfin pas lieu d’accorder un taux d’intérêt EURIBOR 3 mois majoré de 500 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU MOTHAIBA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU MOTHAIBA ne permet d’écarter la demande de la SASU WALTER formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1 septembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU MOTHAIBA et de tout occupant de son chef des lieux situés 53 boulevard du Colonel Fabien 94200 Ivry sur Seine avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU MOTHAIBA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SASU MOTHAIBA à la payer,

CONDAMNONS par provision la SASU MOTHAIBA à payer à la SASU WALTER la somme de 31 441,67 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

CONDAMNONS la SASU MOTHAIBA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions de l’article 696 du code de procédure civile au profit de Maître Thierry BENAROUSSE,

CONDAMNONS la SASU MOTHAIBA à payer à la SASU WALTER la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,