Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 février 2026, n° 25/06003

TJ Marseille 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le défendeur était bien propriétaire des lots et que les charges étaient dues, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve des frais engagés et de leur caractère excessif.
Rejeté
Préjudice non prouvé
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi du débiteur ni le préjudice distinct du retard de paiement.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a accordé cette demande en raison de la défaillance du débiteur et des frais engagés pour le recouvrement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 févr. 2026, n° 25/06003
Numéro(s) :	25/06003
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hinde KALAI
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE MARITIME [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 Février 2026

à M^e Hinde KALAI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06003 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CBX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE MARITIME [Adresse 1], domiciliée : chez Chez Maître [X] SCP CBF ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O]

né le 08 Novembre 1961 à ALGERIE [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [O] est propriétaire des lots n°75 et 267 de la copropriété [Adresse 4], [Adresse 5].

Suivant ordonnance en date du 26 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [X], en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété pendant une durée de 12 mois.

Par ordonnance en date du 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Marseille a prorogé la mission jusqu’au 26 juin 2026.

Le 22 octobre 2025, le conciliateur de justice, saisi par le syndicat des copropriétaires d’une demande relatives aux charges de copropriété impayées de M. [O], a rendu un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Le condamner à lui payer la somme de 1.413,09 euros arrêtée au 31 octobre 2025 au titre des charges de copropriété et des provisions échues, dont 989,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024 et capitalisation des intérêts, Le condamner à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, étant précisé que les frais prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution devront être supportés par le débiteur.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera rendue par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété prouvant que le défendeur est propriétaire des lots n°75 et 267,Un décompte arrêté au 1er octobre 2025 faisant apparaitre un solde dû par le copropriétaire de 1.413,09 euros au total, dont 1.280,64 euros au titre du budget 2024, 1.516,82 euros au titre des provisions appelées en 2025, 61,52 euros au titre du plan pluriannuel de travaux et 2,64 euros au titre de la régularisation des charges liées aux ascenseurs, étant souligné que le copropriétaire a procédé à des règlements réguliers faisant réduire la dette,Les appels de fonds,La résolution prise le 5 septembre 2024 par l’administrateur provisoire approuvant les comptes pour les années 2022 et 2023 et la résolution prise le 1er juillet 2024 par l’administrateur provisoire pour voter les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025.

Il n’est pas contesté que la somme de 1.413,09 euros comprend des frais pour 989,60 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner le défendeur au paiement de la somme de 423,49 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provisions pour charges de l’année 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 janvier 2025, date de présentation de la mise en demeure du 18 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation du copropriétaire à lui payer la somme de 989,60 euros au titre des frais tels que les mises en demeure et relances, les intérêts de retard et sommation de payer.

Cette demande sera rejetée dès lors qu’aucune copie des mises en demeure ou relances n’est produite, étant souligné que leur coût parait supérieur au coût réel de tels courriers (35 voire 45 euros), que ni les intérêts de retard ni les frais liés à la transmission du dossier au commissaire de justice ne sont inclus dans les frais au titre du texte susvisé, et que la sommation de payer qui aurait été signifiée au copropriétaire le 19 janvier 2023 n’est pas produite.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil, étant souligné qu’il résulte du décompte produit que le copropriétaire a procédé à des paiements réguliers des charges entre 2020 et 2025.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, étant rappelé qu’en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Il sera également condamné à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [R] [X], la somme de 423,49 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provisions pour charges de l’année 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [R] [X], de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [R] [X], de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [R] [X], représenté par son syndic, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [O] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge