MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00922 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4WM

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ Société BOUCHERIE AVS représentée par Monsieur [F] [K], ès-qualité de mandataire ad-hoc

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, Office Public de l’Habitat du Val de Marne, inscrit au RCS de CRETEIL sous le n° B 785 769 555, dont le siège social est sis 9, route de Choisy – 94000 CRETEIL

représenté par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEFENDEUR

Société BOUCHERIE AVS anciennement dénommée BOUCHERIE DE LA MARNE dont le siège social est sis 7 rue de la Marne – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES représentée par Monsieur [F] [K], ès-qualité de mandataire ad-hoc, désigné en cette qualité suivant ordonnance rendue le 04 mars 2025 par le Présidnnt du Tribunal de Commerce de CRETEIL, demeurant 85 rue Camille Groult – 94400 VITRY SUR SEINE

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du premier août 2013, Monsieur [E] [L], aux droits duquel vient aujourd’hui l’EPIC VALOPHIS HABITAT a donné à bail commercial à la SARL LA BOUCHERIE, qui a vendu son fond à la SARL LA BOUCHERIE DE LA MARNE, devenue par changement de raison sociale la société Boucherie AVS des locaux situés 7, rue de la Marne à Villeneuve-Saint-Georges, moyennant un loyer annuel de 6 453,12 euros, hors charges et hors taxes.

Suivant procès verbal de l’assemblée générale du 30 juillet 2019,la société Boucherie AVS a fait l’objet d’une dissolution anticipée et Monsieur [F] [K] a été désigné liquidateur.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’EPIC VALOPHIS HABITAT a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 15 octobre 2021, à société Boucherie AVS, pour une somme de 14 167,56 €, au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2021.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 16 juin 2025, l’EPIC VALOPHIS HABITAT a fait assigner la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] à payer à l’EPIC VALOPHIS HABITAT la somme provisionnelle de 23 281,95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 14 167,56 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 3 juillet 2025,l’ EPIC VALOPHIS HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

La société Boucherie AVS, représentée par Monsieur [F] [K] a été citée au domicile de ce dernier suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’était pas représentée.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’EPIC VALOPHIS HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 14 167,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 novembre 2021.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit parl’ EPIC VALOPHIS HABITAT, l’obligation de la société Boucherie AVS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 281,95 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Boucherie AVS, représentée par Monsieur [F] [K] avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 14 167,56 € et à compter du 16 juin 2025 pour le solde.

Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ;

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Boucherie AVS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Boucherie AVS ne permet d’écarter la demande del’ EPIC VALOPHIS HABITAT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 novembre 2021;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés à 7, rue de la Marne à Villeneuve-Saint-Georges avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Boucherie AVS, représentée par Monsieur [F] [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] à la payer ;

CONDAMNONS par provision la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] à payer àl’ EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 23 281,95 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021 sur 14 167,56 € euros et à compter du 16 juin 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie;

CONDAMNONS la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société Boucherie AVS représentée par Monsieur [F] [K] à payer à l’EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 1 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS