MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01482 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMUO

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Société IDF HABITAT C/ S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, [Y] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

IDF HABITAT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 785 678 145

dont le siège social est sis 59 avenue Carnot – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par Maître Davina SUSINI-LAURENTI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P043

,

DEFENDERESSES

S. A. R. L. INKFREQUENTABLE

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 831 475 165

dont le siège social est sis 4 rue Paul Cavaré – 93110 ROSNY-SOUS-BOIS

non représentée

Madame [Y] [R]

demeurant 1 allée François Broussais – 93110 ROSNY-SOUS-BOIS

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juin 2021, la société coopérative IDF HABITAT a donné à bail commercial à la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE des locaux situés 52 avenue Roger Salengro à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 8 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A.R.L. INKFREQUENTABLE a été dissoute selon procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars 2023 et a été radiée le 26 octobre 2023.

La société coopérative IDF HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 à la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE pour une somme de 15 102,17 € au titre de l’arriéré locatif au 12 mars 2024.

Par une ordonnance du Président du tribunal de commerce de Bobigny du 9 août 2024, Madame [Y] [R], a été nommée en qualité de mandataire ad hoc de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la société coopérative IDF HABITAT a fait assigner la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, et Madame [Y] [R], devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 12 mai 2024,

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

– condamner la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE à payer à la société coopérative IDF HABITAT la somme provisionnelle de 21 897,56 €, sauf à parfaire,

– juger que les sommes seront majorées de 15 % conformément à l’article XI du bail,

– condamner en conséquence la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE au paiement par provision de la somme complémentaire de 3 284,63 euros, sauf à parfaire,

– juger que les sommes dues produiront intérêts au taux conventionnellement stipulé de 2 % par mois à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 et au fur et à mesure des échéances,

– condamner solidairement la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE et Madame [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et taxes,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– débouter la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner solidairement la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE et Madame [Y] [R] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, le coût des frais de levée d’état et d’extrait k-Bis, dont distraction au profit de l’avocat constitué,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 décembre 2024, la société coopérative IDF HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées par actes remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, et Madame [Y] [R], n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il sera précisé que si la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE a été dissoute le 10 mars 2023, sa personnalité juridique a subsisté, nonobstant la clôture de la liquidation, tant que les droits et obligations à caractère civil découlant du bail n’ont pas été liquidés.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 12 avril 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société coopérative IDF HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 15 102,17 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 mai 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Rien ne justifie, en l’état du dossier, de la nécessité de fixer une astreinte pour contraindre la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE à exécuter son obligation de quitter les lieux.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur sollicite la condamnation solidaire de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, et de Madame [Y] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation, indiquant que cette dernière a procédé à la dissolution de la société sans assurer le règlement de l’ensemble des dettes et en ne restituant pas les locaux, commettant donc une faute.

Or, il appartient au seul juge du fond de déterminer si Madame [Y] [R], qui a été désignée comme liquidateur amiable, a, dans le cadre des opérations de liquidation de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, commis une faute de nature à engager sa responsabilité, une telle appréciation ne pouvant être faite par le juge des référés, juge de l’évidence.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société coopérative IDF HABITAT, l’obligation de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 652,71 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 15 102,17 € et à compter du 19 septembre 2024 pour le solde. Il convient en effet de déduire du décompte produit la somme demandée au titre du commandement de payer, laquelle fait l’objet d’une demande autonome au titre des dépens.

En outre, il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt à 2 %, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application à hauteur de 15 % des sommes dues conformément à l’article XI du bail est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité et la situation de la la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE et de tout occupant de son chef des lieux situés 52 avenue Roger Salengro à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, à payer à la société coopérative IDF HABITAT la somme de 21 652,71 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur 15 102,17 € euros et à compter du 19 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de Madame [Y] [R],

CONDAMNONS la S.A.R.L. INKFREQUENTABLE, représentée par Madame [Y] [R], ès qualité de mandataire ad hoc, aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,