TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e REGNAULT (K0055)

M^e THOUVENIN (J044)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/06182

N° Portalis 352J-W-B7G-CW7TB

N° MINUTE : 7

Assignation du :

20 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CADAPA (RCS de [Localité 6] 437 567 159)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. ELYSÉE-PONTHIEU (RCS de [Localité 6] 423 891 266)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier THOUVENIN de la S.E.L.A.R.L. REDLINK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J044

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06182 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7TB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025, prorogé le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 31 mai 2012, la S.C.I. Élysée-Ponthieu a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Ponthieu Invest, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Cadapa, divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], et spécifiquement le lot n°281 d’une surface totale d’environ 558,12 m² ainsi que les 2.628/100.312ème des parties communes générales.

Ces locaux sont situés au sein d’une galerie commerciale dénommée « Point Show », soumise au régime de la copropriété. La S.C.I. Élysée-Ponthieu n’est propriétaire que d’une partie des locaux. Le syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic, a notamment la charge de l’administration des parties communes.

Cette copropriété constitue un établissement recevant du public (ci-après : E.R.P.) classé en catégorie 1. À ce titre, la galerie est soumise à une réglementation spécifique en matière de sécurité incendie.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2012 et jusqu’au 28 février 2021, pour que la preneuse y exerce exclusivement les activités de « discothèque, cabaret, piano-bar, bar, restaurant ». Le loyer annuel en principal a été fixé à la somme de 192 000 euros, payable par trimestre et d’avance.

Par arrêté du 15 octobre 2021, le préfet de police de [Localité 6] a ordonné la fermeture de la discothèque exploitée par la S.A.R.L. Cadapa dans les locaux loués jusqu’à nouvel ordre.

Par acte sous signature privée du 17 mars 2022, la S.C.I. Élysée-Ponthieu et la S.A.R.L. Cadapa ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux, pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022. Le loyer annuel en principal a été porté à la somme de 190 000 euros.

Par acte d’huissier du 22 avril 2022, la S.C.I. Élysée-Ponthieu a fait délivrer à la S.A.R.L. Cadapa un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 95 000 euros au titre des loyers hors taxes et hors charges des 1er et 2ème trimestres 2022, la somme de 15 013,44 euros au titre de la pénalité contractuelle et la somme de 20 000 euros au titre des provisions pour charges des 1er et 2ème trimestres 2022.

Par acte d’huissier du 20 mai 2022, la S.A.R.L. Cadapa a assigné la S.C.I. Élysée-Ponthieu devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation du commandement du 22 avril 2022 et de condamnation de la bailleresse à lui payer 200 000 euros de dommages et intérêts.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 25 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 19 février 2025, mise en délibéré au 11 juin et prorogée au 25 juin.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, la S.A.R.L. Cadapa demande au tribunal :

A titre principal :

— de débouter la S.C.I. Élysée-Ponthieu de ses demandes,

— d’annuler le commandement de payer du 22 avril 2022,

— de condamner la S.C.I. Élysée-Ponthieu à lui payer 1 513 000 euros de dommages et intérêts, à parfaire,

A titre subsidiaire :

— d’ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de déterminer son préjudice économique depuis le 15 octobre 2021,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de lui octroyer un délai de paiement de 24 mois à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement,

— de réduire les intérêts conventionnels,

— de suspendre l’exécution provisoire,

En toute hypothèse :

— de condamner la S.C.I. Élysée-Ponthieu à lui payer 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.I. Élysée-Ponthieu aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, la S.C.I. Élysée-Ponthieu demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. Cadapa de ses demandes,

— de juger régulier le commandement signifié le 22 avril 2022,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail en date du 17 mars 2022 (sic),

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Cadapa et de tout occupant de son chef des locaux, le cas échéant avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant du loyer, soit 38 000 euros, charges et impôts en sus,

— de condamner la S.A.R.L. Cadapa à payer cette indemnité à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la restitution des lieux,

— de condamner la S.A.R.L. Cadapa à lui payer la somme de 792 786,96 euros au titre de l’arriéré, avec les intérêts au taux légal à compter des 4 avril 2022, 16 novembre 2022, 1er septembre 2023 et 29 février 2024,

— de constater l’acquisition du dépôt de garantie fixé à 47 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la S.A.R.L. Cadapa à lui payer 250 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la S.A.R.L. Cadapa à lui payer 50 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Cadapa aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire fait pour une somme supérieure au montant réel de la créance n’en est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette (voir notamment Civ. 1ère, 18 mars 2003, n°00-17.761).

En l’espèce, la S.C.I. Élysée-Ponthieu a fait signifier le 22 avril 2022 à la S.A.R.L. Cadapa un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer dans un délai d’un mois à compter de la date de signification :

« – la somme de 95 000 euros hors taxe et hors charges en principal au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres 2022,

— la somme de 15 013,44 euros hors taxe en principal au titre de l’article 18/8 du bail commercial, »

— la somme de 20 000 euros au titre de la provision pour charges des 1er et 2ème trimestres 2022.

Pour contester la validité de ce commandement, la S.A.R.L. Cadapa soutient que les sommes appelées ne sont pas dues, ce au moyen tiré de l’exception d’inexécution.

En vertu de l’article 1217 du code civil en effet, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En substance, la S.A.R.L. Cadapa soutient que la S.C.I. Élysée-Ponthieu a manqué à son obligation de délivrance conforme a minima jusqu’au 12 septembre 2023 en raison du défaut de conformité du système de sécurité incendie de la galerie. Elle reproche à la S.A.R.L. Cadapa de n’avoir pas pris les mesures nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires ordonne au responsable unique de sécurité de mettre ce système aux normes et de faire réaliser un rapport de vérification conforme.

La S.C.I. Élysée-Ponthieu conteste en réponse que la privation de jouissance des locaux dont la S.A.R.L. Cadapa est locataire lui soit imputable. Elle soutient que la fermeture de la discothèque a notamment été causée par la négligence et les propres manquements de la S.A.R.L. Cadapa. S’agissant de la vérification réglementaire du S.S.I., la S.C.I. Élysée-Ponthieu affirme avoir été diligente et avoir fait le nécessaire dans un délai restreint.

Sur ce,

L’article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1170 du même code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Il est constant, en application de ces dispositions, que les clauses limitatives de responsabilité stipulées dans un contrat bail ne peuvent avoir pour effet de vider de toute substance l’obligation essentielle du bailleur de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail.

En l’espèce, les parties sont convenues que les locaux loués par la S.A.R.L. Cadapa sont destinés aux activités de « discothèque, cabaret, piano-bar, bar, restaurant ».

Plusieurs des clauses du bail renouvelé le 31 mai 2022 puis le 17 mars 2022 viennent limiter la responsabilité de la S.C.I. Élysée-Ponthieu dans l’obtention des autorisations nécessaires à l’exploitation du local. Ainsi, le contrat renouvelé le 17 mars 2022 prévoit notamment que :

▸ selon l’article 5 :

— « Le Preneur déclare faire son affaire personnelle des éventuelles autorisations administratives ou autres en vue de l’exercice de son activité dans les Locaux Loués, et ceci tant lors de la prise de possession des Locaux Loués que pendant toute la durée du bail ou de ses éventuels renouvellements, sans que le Bailleur puisse être inquiété ni recherché à ce sujet, sauf en cas de faute du Bailleur. » ;

— « Il s’oblige à se conformer pendant toute la durée du bail à toute loi et à tout règlement, arrêté, injonction administrative ou toute modification le concernant, actuel ou futur, et à exécuter à ses seuls frais, risques et périls tous travaux rendus nécessaires en application desdites prescriptions ou injonctions, notamment administratives, liées à son activité, le tout de manière à ce que le Bailleur ne soit jamais ni recherché, ni inquiété à ce sujet. » ;

▸ selon l’article 12.2 : « [Le Preneur] déclare que les Locaux Loués sont parfaitement conformes aux réglementations en vigueur et qu’il a obtenu l’autorisation administrative d’ouvrir les Locaux Loués au public. Copies des autorisations administratives obtenues seront remises au Bailleur dans les meilleurs délais après obtention, qui ne pourra être inquiété de ce fait, le Preneur garantissant le Bailleur contre toute action à son encontre, sauf faute du Bailleur. Pendant toute la durée du bail, il appartiendra au Preneur de faire tous travaux nécessaires à la mise en conformité des Locaux Loués avec son activité et, le cas échéant, faire toute déclaration préalable nécessaire pour mettre les Locaux Loués en conformité avec la catégorie des Établissements Recevant du Public (ERP). » ;

▸ selon l’article 15.5 : « « L’autorisation accordée au Preneur d’exercer son activité n’implique pas de la part du Bailleur l’obligation de fournir une quelconque garantie ou d’accomplir des diligences en vue d’obtenir les autorisations administratives qui pourraient être nécessaires au Preneur, pour quelque raison que ce soit, et en conséquence, le Bailleur ne pourra être tenu responsable en cas de refus ou retard dans l’obtention desdites autorisations » ;

▸ selon l’article 20.3 : « [Le Preneur] devra exercer son activité dans les Locaux Loués de façon continue, en se conformant rigoureusement aux lois, règlements, ordonnance en vigueur, applicables aux Locaux Loués et prescriptions administratives, notamment en ce qui concerne la voirie, la police, l’hygiène, la réglementation du travail et les commissions de sécurité, le tout de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché, et effectuer à ses frais tous travaux nécessaires afin de respecter lesdites lois ».

Si la validité de ces clauses n’est pas contestée par la S.A.R.L. Cadapa, leur seule existence ne suffit pas à écarter l’exception d’inexécution soulevée par la locataire compte tenu du caractère essentiel de l’obligation de délivrance de la S.C.I. Élysée-Ponthieu. Le tribunal est donc tenu d’examiner les faits allégués de part et d’autre par les parties aux fins de déterminer la responsabilité de la fermeture administrative des locaux loués par la S.A.R.L. Cadapa.

Pour commencer, il résulte des explications données par les deux parties et de leurs pièces qu’à la suite des mesures d’interdiction de recevoir du public ordonnées dans le cadre de la lutte contre la pandémie du Covid 19 pendant 15 mois, le gouvernement a autorisé par décret n°2021-746 du 9 juin 2021 les discothèques à rouvrir à compter du 9 juillet 2021, ce sans être soumises à une visite de la commission de sécurité. La réouverture des établissements était néanmoins soumise à la condition qu’une demande de dérogation soit adressée dans un délai d’un mois suivant la décision par l’État de lever les mesures sanitaires.

Il est constant que la S.A.R.L. Cadapa n’a pas déposé de demande de dérogation dans le délai fixé.

En conséquence, et selon un courrier de la direction des transports et de la protection du public de la préfecture de police de [Localité 6] daté du 31 août 2021, l’établissement exploité par la S.A.R.L. Cadapa dans les locaux loués n’a pas été autorisé à recevoir du public et donc à rouvrir, ce jusqu’à la réalisation d’une visite de la commission de sécurité et d’accessibilité de la préfecture. Cette interdiction a été notifiée au responsable unique de sécurité de la galerie Point Show suivant procès-verbal du 1er septembre 2021.

Par courrier recommandé du 3 septembre 2021, le responsable unique de sécurité de la galerie commerciale a informé la S.A.R.L. Cadapa de l’interdiction qui lui était faite de recevoir de public et lui a demandé de lui transmettre urgemment diverses pièces en vue de leur communication à la préfecture de police.

En dépit de ce qui précède, la S.A.R.L. Cadapa a réouvert son établissement. Cette infraction a été constatée par procès-verbal de la brigade de répression du proxénétisme daté du 18 septembre 2021.

Le 4 octobre 2021, la commission de sécurité et d’accessibilité de la préfecture de police s’est présentée dans les locaux exploités par la S.A.R.L. Cadapa « avec pour mission de procéder à la visite de réouverture, après plus de 10 mois de fermeture ». Selon le procès-verbal produit, le groupe de visite a alors constaté les anomalies suivantes :

« – réalisation de travaux sans dépôt de dossier préalable (la demande d’un dépôt de dossier en régularisation a été notifiée au pétitionnaire le 22 août 2016). Le groupe de visite a notamment constaté l’absence de désenfumage des circulations, un effectif de public supérieur à 19 personnes (effectif estimé par l’exploitant ce jour à 34 personnes) au sous-sol -1 alors que ce niveau ne dispose que d’une seule sortie ;

— l’absence de rapport de vérifications réglementaires en exploitation triennal du SSI et du désenfumage mécanique ;

— la non-présentation des procès-verbaux de réaction au feu des aménagements intérieurs ;

— la non-présentation des rapports de vérification réglementaire en exploitation des installations électriques pour l’année 2021 ;

— l’absence de report de défaut d’alimentation électrique de la source centrale ;

— la non dépose des installations techniques inutilisées ;

— le stockage dans des locaux non isolés ;

— le non fonctionnement des ferme-portes sur les placards des réserves dans l’issue de secours au sous-sol -2 ».

Le groupe de visite a en conséquence proposé d’émettre un avis défavorable à la réouverture de l’établissement et a listé trois mesures conditionnant la levée de l’avis défavorable :

—  1) la remise à la direction des transports et de la protection du public d’un dossier de régularisation des travaux d’aménagement réalisés dans l’établissement, « lequel aurait dû être régularisé depuis 2016 »,

—  2) le bon fonctionnement des détecteurs automatiques d’incendie situés dans l’ensemble de l’établissement,

—  3) l’établissement par un organisme agréé d’un rapport de vérifications réglementaires en exploitation triennale du système de sécurité incendie (ci-après : S.S.I.) et du désenfumage mécanique.

Par arrêté du 15 octobre 2021, le préfet de police de [Localité 6] a prononcé la fermeture de l’établissement exploité par la S.A.R.L. Cadapa jusqu’à « la mise en conformité de l’établissement à la réglementation et notamment à la réalisation des mesures n°1, 2 et 3 figurant dans le procès-verbal de la commission de sécurité et d’accessibilité du 4 octobre 2021 ».

Ces éléments établissent l’absence de corrélation entre la réouverture non autorisée de l’établissement par la S.A.R.L. Cadapa et l’arrêté de fermeture préfectoral, justifié par d’autres motifs clairement exposés.

Par suite et dès le 6 octobre 2021, des échanges de courriels sont intervenus entre la S.A.R.L. Cadapa et le gestionnaire de la copropriété, portant à la fois sur les travaux de remplacement du S.S.I. (dont la gestionnaire a indiqué qu’ils seraient portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 décembre 2021) et sur la demande faite par la locataire de transmission du rapport de vérification triennale du SSI.

Il est démontré que le dernier rapport de vérifications réglementaires en exploitation (ci-après : R.V.R.E.) de l’E.R.P. portant sur le S.S.I. avait été établi le 10 novembre 2017 pour une durée de validité de trois ans, soit jusqu’au 10 novembre 2020.

L’absence d’établissement d’un nouveau R.V.R.E. à l’expiration de la validité de celui de 2017 relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires et donc de la S.C.I. Élysée-Ponthieu.

La S.C.I. Élysée-Ponthieu a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 la réalisation d’un nouveau R.V.R.E., qui a été votée.

Ensuite de ce vote, la S.A.S. Bureau Veritas Exploitation SAS a été mandatée par le gestionnaire de la galerie le 23 décembre 2021 et a déposé le 1er février 2022 le nouveau R.V.R.E. triennal du système de sécurité incendie et désenfumage mécanique de la galerie. Il résulte notamment de ses conclusions que les vérifications « ont fait apparaître des défectuosités ou anomalies », précisément listées au rapport.

Ce rapport a été communiqué le 7 février 2022 à la S.A.R.L. Cadapa.

L’attestation datée du 30 novembre 2023 et émanant de M. [O], qui allègue que le S.S.I. de la galerie « a toujours été parfaitement fonctionnel pendant toute sa durée d’exploitation jusqu’à son remplacement en 2023 », est contredite par le rapport susvisé qui a été établi par un organisme agréé et indépendant, et est en outre précis et circonstancié. Cette attestation n’est pas suffisamment probante pour s’opposer aux conclusions du R.V.R.E. de 2022.

Ensuite, par courrier officiel du 1er avril 2022, le conseil de la S.A.R.L. Cadapa a indiqué au conseil de la S.C.I. Élysée-Ponthieu que la locataire avait volontairement cessé de régler son loyer « en raison de l’arrêté de fermeture de l’établissement (…) du 15 octobre 2021 pour défaut de présentation du rapport de vérification réglementaire en exploitation triennale S.S.I. » ainsi que des conclusions du rapport établi par la société Bureau Veritas. La S.A.R.L. Cadapa a exposé qu’elle était dans l’impossibilité de jouir des locaux et qu’il revenait à la bailleresse « de se substituer à la copropriété défaillante pour effectuer les travaux provisoires qui s’imposent » afin de mettre aux normes le S.S.I.

Par courrier officiel du 4 avril 2022, le conseil de la S.C.I. Élysée-Ponthieu a demandé à la S.A.R.L. Cadapa de lui justifier de ce qu’elle avait pris contact avec la commission de sécurité de la préfecture afin que cette dernière diligente une nouvelle inspection des locaux en vue d’obtenir l’autorisation de réouverture du local. La S.C.I. Élysée-Ponthieu a souligné qu’aucune demande de travaux ne lui avait été formulée et qu’elle ne pouvait être saisie que d’une demande précise des travaux exigés par la commission.

Le conseil de la S.C.I. Élysée-Ponthieu a ensuite lui-même procédé, par lettre recommandée du 4 avril 2022, à la transmission du nouveau R.V.R.E. à la préfecture de police. La bailleresse a en outre sollicité l’avis de la commission sur les éléments communiqués depuis l’arrêté de fermeture, afin de permettre la réouverture de la discothèque.

Il résulte d’un courrier de la direction des transports et de la protection du public du 4 août 2022 que la S.A.R.L. Cadapa a pour sa part transmis le 8 avril 2022 à la préfecture le dossier visant à « répondre à la mesure n°1 du procès-verbal du 4 octobre 2021 » et donc à régulariser les travaux d’aménagement réalisés dans la discothèque.

Après étude des documents transmis par la S.A.R.L. Cadapa, la préfecture a notamment estimé que « le rapport de vérifications réglementaires après travaux (RVRAT) (…) n’est pas accompagné d’une attestation de solidité à froid (…). Aussi, il convient de faire établir un nouveau RVRAT portant sur l’ensemble des travaux décrits dans ce dossier et de lever l’ensemble des observations qui y sont mentionnées (…) ». La préfecture a formulé au total une dizaine de remarques portant sur des non-conformités et a conclu que « les dispositions envisagées ne sont pas autorisées », invitant la S.A.R.L. Cadapa à lui adresser un nouveau dossier tenant compte des observations précitées.

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06182 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7TB

Contrairement au courrier du 4 août 2022 versé aux présents débats, il ressort du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 9 février 2023 que le même courrier du 4 août 2022 était accompagné d’autres éléments portant sur les mesures 2 et 3 conditionnant la levée de l’avis défavorable à la réouverture du 4 octobre 2021.

Ainsi, selon ce jugement, le courrier indiquait également : « (…) Les mesures 2 et 3 sont maintenues. S’agissant de la mesure numéro 3, il est indiqué « le RVRE triennal du SSI et du désenfumage mécanique comporte de nombreuses observations non levées, notamment concernant des incohérences dans les scenarii de mise en sécurité et les débits de désenfumage mesurés. Par ailleurs, certains essais n’ont pas pu être réalisés par l’organisme agréé (essais sonores et déverrouillage). En l’état, ce RVRE n’est pas recevable. Il conviendra en effet de lever les observations mentionnées dans le rapport ». Il est ensuite indiqué « compte tenu de ce qui précède, je vous informe qu’à ce stade, l’avis défavorable à la réouverture de la discothèque est maintenu. Je vous invite à lever les observations mentionnées dans le RVRE triennal du SSI et à m’adresser un nouveau dossier tenant compte des observations précitées ».

La juge de l’exécution a ensuite exposé que : « Malgré cette réponse, la S.C.I. Élysée-Ponthieu n’a pas sollicité de nouveau RVRE, ni entrepris de démarches pour lever les observations mentionnées dans le rapport et qui portent sur l’ensemble de la galerie Point Show et non uniquement sur le local donné à bail à la S.A.R.L. Cadapa. (…) ».

Contrairement à ce que soutient la S.C.I. Élysée-Ponthieu, la levée de l’avis défavorable de la préfecture n’était donc pas seulement conditionnée à la remise du R.V.R.E. du S.S.I. mais également à la conformité dudit R.V.R.E. aux normes S.S.I. et donc le cas échéant à la levée préalable des anomalies constatées.

Le 20 mai 2022, le représentant de la S.A.R.L. Cadapa a questionné par mail le gestionnaire locatif sur les travaux programmés pour « rétablir le bon fonctionnement du SSI ». Le planning prévisionnel lui a aussitôt été communiqué. La S.A.R.L. Cadapa a ensuite relancé dans les mois suivants à plusieurs reprises le gestionnaire aux fins d’obtenir des informations sur la réalisation des travaux. Elle s’est montrée à cet égard particulièrement diligente.

Au cours du printemps 2023, la copropriété a fait procéder au remplacement du système de sécurité incendie dans la galerie commerciale Point Show.

Les parties s’opposent sur la date de réception de ces travaux.

Il résulte des rapports versés par les deux parties que la réception technique de « l’extension du SSI de la galerie commerciale au bâtiment A » a été certifiée conforme le 15 mai 2023 mais que le « remplacement du SSI – tranche 2 » n’a été certifié conforme que le 12 septembre 2023.

La lecture du R.V.R.E. daté du 1er février 2022 permet d’établir que les bâtiments gérés par le syndic Atrium Gestion sont situés dans la tranche 2 (page 12 du rapport). Or, la S.C.I. Élysée-Ponthieu produit un appel de provision dressé par ce syndic, de sorte qu’il est démontré que les locaux loués par la S.A.R.L. Cadapa se situent dans la « tranche 2 ».

Aucun élément ne permet par suite de corroborer les allégations de la S.C.I. Élysée-Ponthieu suivant lesquelles le S.S.I. dont dépendent les locaux loués par la S.A.R.L. Cadapa aurait été certifié conforme le 15 mai 2023. Seule la date du 12 septembre 2023 pourra être retenue à ce titre, d’autant plus que le R.V.R.E. du 1er février 2022 ne préconisait pas une « extension » du S.S.I. mais bien la réparation de diverses défectuosités du S.S.I. existant.

Le tribunal n’a pas connaissance des éléments postérieurs portant sur l’éventuelle réouverture des locaux loués par la S.A.R.L. Cadapa.

En conclusion, et sans qu’il ne soit utile de statuer sur le surplus inopérant des moyens et arguments des parties, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. Cadapa comme la S.C.I. Élysée-Ponthieu sont en partie responsables non seulement de la fermeture administrative imposée à la S.A.R.L. Cadapa à compter du 15 octobre 2021 mais également de sa durée – aucune date de levée de cette interdiction n’ayant été communiquée au tribunal.

Il revenait en effet à la S.A.R.L. Cadapa de procéder, dans les délais impartis, à la remise à la direction des transports et de la protection du public d’un dossier de régularisation des travaux d’aménagement réalisés dans son établissement, ce depuis l’année 2016. Il a été démontré que le dossier remis à ce titre au mois d’avril 2022 n’a pas été déclaré conforme au mois d’août 2022, justifiant en partie le maintien de l’interdiction de rouvrir.

Par ailleurs, l’établissement dans les délais impartis d’un rapport de vérifications réglementaires en exploitation triennale du système de sécurité incendie et du désenfumage mécanique par un organisme agréé relevait de la seule responsabilité des copropriétaires de la galerie et donc, dans le cadre du contrat de bail commercial, de la seule responsabilité de la S.C.I. Élysée-Ponthieu. Alors qu’un nouveau R.V.R.E. aurait dû être établi à l’expiration de l’ancien le 10 novembre 2020, cette diligence, nécessaire à la continuité de la conformité des locaux à l’usage auquel ils sont destinés, n’a été effective que le 1er février 2022. Néanmoins, il a précédemment été démontré que la seule réalisation d’un R.V.R.E. actualisé n’est pas suffisante du point de vue des autorités administratives, ce rapport devant naturellement également conclure à la conformité du système de sécurité incendie et du désenfumage mécanique. Les défauts et anomalies de ce système constatés le 1er février 2022 relèvent là encore de la seule responsabilité des copropriétaires et donc de la S.C.I. Élysée-Ponthieu, tout comme la remise aux normes dudit système, qui n’a donc été effective que le 12 septembre 2023.

Ainsi, la S.C.I. Élysée-Ponthieu a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués entre le 15 octobre 2021 et le 12 septembre 2023, en ne mettant pas à la disposition de la S.A.R.L. Cadapa des locaux en conformité avec la réglementation administrative de sorte qu’ils ne pouvaient pas être exploités conformément à leur destination contractuelle.

Si la bailleresse comme la locataire sont en partie responsables des motifs de fermeture prolongée des locaux, force est de constater que la réalisation par la S.A.R.L. Cadapa de la mesure n°1 sollicitée par la préfecture de police n’aurait au vu de ce qui précède pas permis la levée de la mesure de fermeture en l’absence de réalisation par la S.C.I. Élysée-Ponthieu de la mesure n°3.

En conséquence, la S.A.R.L. Cadapa est bien fondée à opposer à la S.C.I. Élysée-Ponthieu l’exception d’inexécution. Compte tenu de la gravité du manquement de la S.C.I. Élysée-Ponthieu à son obligation de délivrance conforme, la S.A.R.L. Cadapa s’est trouvée dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués entre les dates précitées. Par suite, la S.A.R.L. Cadapa ne peut être tenue du paiement du prix du bail sur cette période.

Par conséquent, le commandement signifié le 22 avril 2022, qui porte sur des sommes échues aux premier et second trimestres 2022, doit être privé d’effet comme visant des sommes non exigibles.

Les demandes de la S.C.I. Élysée-Ponthieu portant sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail, sur la résiliation de celui-ci, sur l’expulsion de la locataire et sur la fixation d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées. Il en sera de même de la demande d’acquisition du dépôt de garantie à hauteur de 47 500 euros, sollicitée à titre d’indemnisation conventionnelle faisant suite à la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Sur la demande en paiement formée au titre de l’arriéré locatif

La S.C.I. Élysée-Ponthieu demande la condamnation de la S.A.R.L. Cadapa à lui payer la somme de 792 786,96 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et pénalités contractuelles courant sur la période du premier trimestre 2022 au premier trimestre 2024 inclus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus est l’une des obligations principales du locataire.

Les dispositions relatives à l’exception d’inexécution ainsi qu’à l’obligation de délivrance conforme du bailleur ont précédemment été rappelées.

En l’espèce, la S.C.I. Élysée-Ponthieu ne produit pas de décompte locatif complet mais seulement les avis d’échéance de loyers pour l’année 2022 et les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2023. Elle détaille les sommes demandées au titre de chaque trimestre dans ses conclusions.

Il a été ci-avant établi que la S.C.I. Élysée-Ponthieu a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués à la S.A.R.L. Cadapa entre le 15 octobre 2021 et le 12 septembre 2023 et que cette inexécution a revêtu un tel caractère de gravité qu’elle justifie l’exonération de la locataire de son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus sur cette période.

En conséquence, les sommes sollicitées au titre de l’année 2022 et du premier et deuxième trimestres 2023 ne sont pas dues par la S.A.R.L. Cadapa.

Le rapport attestant de la conformité du S.S.I. a cependant été établi le 12 septembre 2023. Une fois en possession de ce rapport, il revenait à la S.A.R.L. Cadapa de faire preuve de diligence afin de le transmettre à la préfecture pour solliciter dans les meilleurs délais une nouvelle visite de la commission de sécurité.

La S.A.R.L. Cadapa n’était toutefois pas commanditaire ni donc destinataire de ce rapport sollicité par les copropriétaires. La S.C.I. Élysée-Ponthieu ne justifie pas le lui avoir transmis avant le 30 septembre 2023, date à laquelle le troisième trimestre 2023 a pris fin.

En tout état de cause, la décision préfectorale de réouverture des locaux n’aurait pas pu intervenir de manière concomitante à la remise du rapport, l’examen de celui-ci et l’organisation d’une visite étant auparavant nécessaires.

En conséquence, il sera également considéré que l’exigibilité des sommes pour la période pouvant être discutée, comprise entre le 13 et le 30 septembre 2023, n’est pas démontrée.

Sur le surplus, à défaut de preuve rapportée par l’une ou l’autre des parties de la date de communication du rapport de conformité du S.S.I. du 12 septembre 2023, il sera considéré qu’à compter du 4ème trimestre 2023 la S.A.R.L. Cadapa a été mise en mesure de solliciter la réouverture de ses locaux auprès de la préfecture et qu’en conséquence de la cessation du manquement contractuel de la S.C.I. Élysée-Ponthieu, son obligation de payer les sommes appelées était de nouveau effective.

La S.C.I. Élysée-Ponthieu sollicite au titre des 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024 des sommes dont la S.A.R.L. Cadapa ne conteste pas le quantum, soit :

— au titre du loyer principal TTC : 59 522,42 euros et 63 450,67 euros,

— au titre de la provision pour charges TCC : 13 560 euros et 14 400 euros,

— au titre de la provision pour taxe foncière : 5 200 euros et 5 800 euros,

— au titre de la pénalité contractuelle de 12 % TTC : 11 272,67 euros et 12 045,69 euros.

L’article 18.8 du bail stipule à titre de clause pénale que « le montant de chaque échéance impayée sera, à compter du 15ème jour après mise en demeure, majoré forfaitairement de 12 % au titre de dommages et intérêts, augmenté de la TVA en vigueur, le tout sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. »

La S.C.I. Élysée-Ponthieu verse à ce titre aux débats deux mises en demeure datées du 1er décembre 2023 et du 29 février 2024. Aucune preuve de leur envoi ni donc de leur réception n’est néanmoins rapportée.

En conséquence, la S.C.I. Élysée-Ponthieu ne peut pas se prévaloir de la clause 18.8 du contrat et les sommes exigées à titre de pénalités ne sont pas dues.

En conclusion, la S.A.R.L. Cadapa sera condamnée à payer la somme totale de 161 933,09 euros à la S.C.I. Élysée-Ponthieu au titre des loyers TTC, provisions pour charges TTC et provisions sur la taxe foncière portant sur les quatrième trimestre 2023 et premier trimestre 2024.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024, date de notification des conclusions de la bailleresse formulant la demande en paiement pour ces termes de loyer et valant mise en demeure.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.A.R.L. Cadapa, qui sollicite en cas de condamnation prononcée à son encontre 24 mois de délais de paiement, ne produit aucun justificatif de sa situation financière.

Le tribunal ne peut donc évaluer la réalité de sa situation et sa capacité à apurer ou non la dette précitée dans le délai sollicité.

Cette demande, insuffisamment justifiée, sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Sur la demande formée par la S.A.R.L. Cadapa

La S.A.R.L. Cadapa demande la condamnation de la S.C.I. Élysée-Ponthieu à lui payer la somme de 1 513 000 euros en réparation de sa perte d’exploitation et de ses gains manqués. Elle souligne que les locaux ont été fermés quasiment deux années et qu’elle a continué de supporter des frais fixes, notamment ceux liés à ses salariés. Subsidiairement, elle sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation de son préjudice.

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la S.A.R.L. Cadapa se contente, pour fonder sa demande indemnitaire, de verser aux débats trois tableaux tenant sur une page et présentant diverses données. Ces pièces, qui émanent de la demanderesse elle-même, ne sont corroborées par aucun autre élément.

La S.A.R.L. Cadapa ne produit ainsi aucun élément comptable ni attestation d’un expert-comptable, ni a fortiori de rapport établi par un expert mandaté par elle.

La demanderesse se montre ici particulièrement défaillante dans l’administration de la preuve. Or, il ne revient pas au tribunal de suppléer cette carence.

En l’absence de démonstration faite par la S.A.R.L. Cadapa de l’existence comme du quantum de son préjudice, sa demande principale de condamnation et sa demande subsidiaire d’expertise seront rejetées.

Sur la demande formée par la S.C.I. Élysée-Ponthieu

La S.C.I. Élysée-Ponthieu demande la condamnation de la S.A.R.L. Cadapa à lui payer 250 000 euros de dommages et intérêts. Elle évoque un premier préjudice financier qu’elle chiffre à 40 000 euros, caractérisé par son propre défaut de paiement de charges auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, causé par le défaut de paiement de la S.A.R.L. Cadapa. Elle évoque un second préjudice financier qu’elle chiffre à 250 000 euros – soit sa prétention formulée au dispositif de ses conclusions, reprochant à la locataire d’avoir manqué au devoir de bonne foi en négociant un accord en novembre 2021.

La S.A.R.L. Cadapa s’oppose à cette demande, arguant de l’absence de démonstration de l’existence et du quantum du préjudice allégué. Elle conteste également toute faute qui lui serait imputable, soulignant que la situation dont se plaint la bailleresse est causée par sa propre inertie ainsi que celle du syndicat des copropriétaires.

Outre les dispositions légales rappelées ci-avant, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la seule preuve communiquée par la S.C.I. Élysée-Ponthieu au titre de sa demande indemnitaire est un appel de provision daté du 11 juillet 2023 dont il résulte qu’elle est débitrice de la somme de 221 011,46 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cet élément est manifestement insuffisant pour rapporter la preuve du quantum dont elle se prévaut mais également d’un lien de causalité avec les diverses fautes qu’elle reproche à la S.A.R.L. Cadapa.

La présente décision a retenu, contrairement à ce que soutient la S.C.I. Élysée-Ponthieu, la responsabilité de la bailleresse dans le litige l’opposant à sa locataire, de sorte qu’elle n’est pas fondée à imputer ses propres difficultés financières, aux causes non déterminées, à la S.A.R.L. Cadapa.

Sa demande de dommages et intérêts, injustifiée, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. Élysée-Ponthieu, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La S.C.I. Élysée-Ponthieu, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Cadapa une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 10 000 euros.

Les demandes formées par la S.C.I. Élysée-Ponthieu sur ces mêmes fondements seront donc rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. La S.A.R.L. Cadapa ne justifie pas d’un motif suffisant pour y déroger, sa demande de suspension n’étant pas motivée. Au demeurant, il lui revenait le cas échéant de justifier de sa situation financière.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CADAPA de sa demande d’annulation du commandement de payer signifié par la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU le 22 avril 2022,

JUGE le commandement de payer signifié à la S.A.R.L. CADAPA par la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU le 22 avril 2022 privé d’effet,

DÉBOUTE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de résiliation de celui-ci et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU de sa demande en paiement au titre des loyers, charges, taxes et pénalités sur la période courant du premier trimestre 2022 au troisième trimestre 2023 inclus,

CONDAMNE la S.A.R.L. CADAPA à payer à la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU la somme totale de 161 933,09 euros au titre des loyers TTC, provisions pour charges TTC et provisions sur la taxe foncière dus pour la période du quatrième trimestre 2023 et du premier trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CADAPA de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CADAPA de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.A.R.L. CADAPA de sa demande subsidiaire d’expertise,

DÉBOUTE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU à payer à la S.A.R.L. CADAPA la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.C.I. ÉLYSÉE-PONTHIEU,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA