TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 25 Février 2026

N° RG 25/00370 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJP7

NAC : 50G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 FEVRIER 2026

S.C.I RAVIC

C/

[N] [I] [A] [S]

DEMANDERESSE :

S.C.I RAVIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [I] [A] [S]

domicilié : chez Mme [H] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 04 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 25 Février 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 29 octobre 2024, la SCI RAVIC a conclu avec M. [N] [S] une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 4] moyennant un prix de 3,5 millions d’euros.

La réalisation de ladite promesse était soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire, avant le 31 juillet 2025, pour la rénovation de l’immeuble objet de la promesse, le bénéficiaire étant tenu de justifier des démarches entreprises par le dépôt, auprès du vendeur, d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2024.

La promesse comportait également une clause intitulée « stipulation de pénalité » prévoyant le versement de la somme de 350.000 euros à tire de dommages et intérêts, soit 10% du prix de vente, à défaut de régularisation de l’acte authentique dans l’hypothèse où toutes les conditions de la promesse seraient remplies.

M. [N] [S] a été mis en demeure de produire une preuve du dépôt du dossier de permis de construire le 28 janvier 2025. Cette mise en demeure lui a ensuite été signifiée par un commissaire de justice le 5 février 2025.

M. [N] [S] a été mis en demeure le 10 mars 2025, par le notaire en charge de la régularisation de la promesse, de signer l’acte de vente à son office notarial le vendredi 28 mars 2025.

Selon acte authentique du 4 avril 2025, M. [N] [S] ne s’est pas présenté à l’office notarial afin de procéder à la signature de l’acte de vente.

C’est dans ce contexte que la SCI RAVIC a fait assigner M. [N] [S], par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il condamne M. [S], sur le fondement des articles 835 al. 2 du code de procédure civile et 1102 et 1231-5 du code civil, à lui payer à titre provisionnel la somme de 350.000 euros au titre de la clause pénale et 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la SCI RAVIC expose que M. [N] [S] a fait preuve d’une coupable désinvolture en ne répondant à aucune des sollicitations du notaire. Elle ajoute qu’en dépit des affirmations de M. [N] [S], lors des négociations, de disposer des fonds nécessaires à l’achat, ce dernier n’a pas procédé au règlement de l’avance sur le prix de vente.

En défense, M. [S] réclame le rejet des demandes formulées par la SCI RAVIC et la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que la nullité de la promesse est susceptible d’être prononcée au fond, sur le fondement de l’article 225 du code civil, en l’absence du consentement de son épouse avec laquelle il est marié sous le régime de la communauté de biens puisque, d’une part, la promesse est un acte de disposition et, d’autre part, la somme réclamée menace le patrimoine de la communauté.

La SCI RAVIC réplique en opposant que le régime de la communauté de biens n’entraine aucune incapacité des époux d’acquérir un bien seul et que l’engagement disproportionné par rapport aux revenus du ménage n’a pas d’incidence sur la validité du contrat.

M. [S] explique également avoir voulu acquérir le bien pour l’apporter ultérieurement à une société dénommée ASCAD GROUP qu’il a créé avec plusieurs associés dont M. [B], lequel lui avait assuré que l’achat serait financé par des apports venant d’investisseurs, de sorte que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée au sens de l’article 1147 du code civil.

La SCI RAVIC réplique en opposant que l’article 1147 du code civil n’est pas applicable à la promesse conclue après le 1er octobre 2016 et que cette promesse a été conclue par M. [S] qui n’a pas fait du financement extérieur du bien immobilier un élément déterminant de son consentement puisqu’il affirmait posséder les fonds.

M. [S] ajoute enfin que le montant de la pénalité doit être débattu au fond en ce qu’il est manifestement excessif eu égard au préjudice subi par le créancier. En effet, le bien immobilier est à l’abandon depuis 20 ans.

La SCI RAVIC réplique en opposant que le pouvoir du juge du fond de modérer la clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas sérieusement contestable. Elle ajoute que la pénalité équivaut à 10% du prix de la vente de sorte qu’elle n’est pas manifestement excessive.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens qu’ils contiennent.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Les pouvoirs du juge des référés sont strictement définis aux article 834 et 835 du Code de procédure civile qui déterminent son office soit par référence à la nature des mesures qu’il est en son pouvoir de prescrire, en lui attribuant la faculté d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, lorsqu’il s’agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, soit, par la nécessité d’agir en urgence, pour prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou au contraire que justifie l’existence d’un différend. La loi l’autorise également à accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Selon l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. La promesse peut être une vente assortie d’une ou plusieurs conditions suspensives. Les obligations de la promesse peuvent être assorties d’un terme suspensif. Le principal consiste à subordonner le transfert de la propriété à la réitération de la vente immobilière par acte authentique.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées par les parties qu’il est constant que la promesse synallagmatique de vente prévue par l’acte notarié du 29 octobre 2024 portant sur un immeuble sis [Adresse 4], moyennant un prix de 3,5 millions d’euros, n’a pas été réalisée dans les délais prévus par l’acte.

C’est dans ce contexte que la SCI RAVIC demande au juge des référés l’application de la clause dénommée « stipulation de pénalités » prévue à l’acte, dont il est incontestable qu’il s’agit d’une clause pénale, pour voir condamner M. [N] [Q] à lui verser une provision de 350.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts liées à la non réalisation de la promesse de vente. M. [S] conteste pour sa part la validité même de la promesse de vente.

Le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision au créancier à hauteur du montant non contesté de la créance. Il dispose donc du pouvoir d’accorder une provision en exécution d’une clause pénale dès lors que les conditions de l’article 1231-5 du code civil sont réunies.

En vertu de ce texte, la clause pénale a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties en cas d’inexécution de ses obligations et en même temps de contraindre, par le forfait de réparation envisagé, le débiteur à s’exécuter.

La clause pénale sanctionne donc l’inexécution d’une obligation que cette inexécution soit pure et simple ou qu’il s’agisse du retard mis à l’exécuter. L’obligation inexécutée peut être l’obligation principale du contrat, telle qu’exécuter la transaction ou une simple obligation accessoire, telle que dans un compromis de vente, l’obligation de signer l’acte authentique.

Elle est applicable dès que l’inexécution par le débiteur de ses obligations est établie, ce qui suppose que l’obligation qu’elle sanctionne reste inexécutée, malgré mise en demeure et qu’elle soit imputable au débiteur responsable de l’inexécution.

En l’espèce, la clause pénale est ainsi rédigée : « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles elle devra verser à l’autre partie la somme de TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil », et « sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Cette même clause précise que « le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie ».

Or, il résulte de l’analyse de ces stipulation claires que les parties réservent au juge saisi la possibilité de modérer la clause pénale, notamment au regard d’un caractère éventuellement manifestement excessif, capacité et appréciation de fait qui échappent au juge des référés dans la présente instance, de surcroît au regard des éléments communiqués par le défendeur qui tendent à établir que l’absence de réalisation de la promesse est aussi liée à des éléments extérieurs.

Par ailleurs, l’acte prévoit que la clause pénale s’applique dans l’hypothèse où la vente n’aurait pas été conclue au 1er septembre 2025 à 16h (page 7) : « le délai ci-dessus indiqué est constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Par suite, alors que la ou les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de l’acte obtenus et que l’acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d’huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l’acte authentique en l’office notarial du notaire susnommé » (page 8).

Ainsi, si le demandeur verse aux débats, une mise en demeure du 28 janvier 2025, signifiée par commissaire de justice le 5 février 2025, d’avoir à justifier sous huit jours du dépôt du dossier complet de demande de permis de construire et une mise en demeure du 10 mars 2025 de signer l’acte de vente et un acte authentique du 4 avril 2025, il n’est pas justifié que le défendeur a été mis en demeure par le demandeur de signer l’acte authentique après le délai de réitération fixé au 1er septembre 2025, comme prévu par l’acte.

En conséquence, et au-delà des autres développements tirés de la validité de l’acte, il convient de constater que les conditions de l’application de la clause pénale insérée au compromis 29 octobre 2024 sont soumises à contestation sérieuse, comme au demeurant l’appréciation de son éventuel montant.

N° RG 25/00370 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJP7 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 25 Février 2026

Or, cette double analyse relève de la seule compétence du juge du fonds, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référés concernant la demande en paiement de la créance de 350.000 euros à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI RAVIC qui succombe sera condamnée aux dépens. Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé.

Condamnons la SCI RAVIC aux dépens.

Condamnons la SCI RAVIC à payer à M. [N] [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS