MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01200 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WFWR

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY C/ Société MOTHAIBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. CAPSTONE CARRE IVRY

immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 751 584 582

dont le siège social est sis Le Bois des Côtes – Bâtiment A – 300 Route Nationale 6 – 69760 LIMONEST

représentée par Maître Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E 1623

DEFENDERESSE

S. A. S. U. MOTHAIBA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 851 133 553

dont le siège social est sis 128b avenue Jean Jaurès – Cellule 04 – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Jean-Marc BERTRAND, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P 079

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Débats tenus à l’audience du : 03 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 juillet 2024, la SCI Capstone Carré Ivry a donné à bail commercial à la SAS Mothaiba des locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès à Ivry-sur-Seine (94200), moyennant un loyer mensuel de 67 660,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI Capstone Carré Ivry a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 à la SAS Mothaiba pour une somme de 27 255,07 € au titre de l’arriéré locatif au 26 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la SCI Capstone Carré Ivry a fait assigner la SAS Mothaiba devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS Mothaiba et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS Mothaiba à payer à la SCI Capstone Carré Ivry la somme provisionnelle de 52 445,40 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2025, outre une majoration de 1,5% par mois de retard depuis la date de délivrance de l’assignation,

— condamner la SAS Mothaiba au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS Mothaiba au paiement d’une somme de 5 244,54 € au titre de la clause pénale,

— subsidiairement, si des délais de paiement étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement devra être respecté, outre le règlement des loyers, charges et taxes, à peine de déchéance du terme,

— condamner la SAS Mothaiba au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 3 novembre 2025, la SCI Capstone Carré Ivry, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 45 907,97 € au 28 octobre 2025 et s’est opposée à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la SAS Mothaiba aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

lui accorder un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire,débouter la société Capstone de ses demandes au titre de la majoration de 1,5% par mois des loyers et charges dus au 4 juillet 2025, de la clause pénale et de la fixation de l’indemnité d’occupation au double du dernier loyer majoré des charges, taxes et impôts,

la condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Capstone Carré Ivry n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 27 255,07 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 8 juin 2025.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Capstone Carré Ivry, l’obligation de la SAS Mothaiba au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 907,97 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS Mothaiba, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 27 255,07 € et à compter du 15 juillet 2025 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt 1,5% par mois, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la SAS Mothaiba démontre avoir effectué un règlement pour s’acquitter de sa dette locative, la créance de la demanderesse ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation.

En outre, elle verse aux débats un devis signé le 2 octobre 2025, pour un montant de 449 080 € TTC, de nature à améliorer sa situation économique et lui permettre de s’acquitter de sa dette, outre le paiement de son loyer courant.

Il est donc justifié de prendre en compte la situation de la SAS Mothaiba, ce d’autant que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS Mothaiba des délais de paiement sur 6 mois pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 7 651,32 € par mois pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Mothaiba, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS Mothaiba ne permet d’écarter la demande de la SCI Capstone Carré Ivry formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 juin 2025,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel,

CONDAMNONS par provision la SAS Mothaiba à payer à la SCI Capstone Carré Ivry la somme de 45 907,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur 27 255,07 € euros et à compter du 15 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du taux d’intérêt majoré à 1,5% par mois à compter de la délivrance de l’assignation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

AUTORISONS la SAS Mothaiba à se libérer de sa dette locative sur 6 mois en réglant la somme de 7 651,32 € pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS Mothaiba de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Mothaiba et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la SAS Mothaiba aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS Mothaiba à payer à la SCI Capstone Carré Ivry la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1er décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,