MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00082 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUOA

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. SODALIS 2 C/ S.A.S. CHOISY CO enseigne COIFF & CO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SODALIS 2, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 810 956 367, dont le siège social est sis 11 Allée des Mousquetaires – 91070 BONDOUFLE

représentée par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0721

DEFENDERESSE

S.A.S. CHOISY CO enseigne COIFF & CO,immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 844 038 794, dont le siège social est sis 36 avenue de Lugo – 94600 CHOISY LE ROI

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 11 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Avril 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 janvier 2017, la S.A.S. SODALIS 2 venant aux droits de la S.A.S. L’IMMOBILIÈRE EUROPÉENNE DES MOUSQUETAIRES a donné à bail commercial à la S.A.S. NTZ COIFF des locaux situés 36 avenue de Lugo à CHOISY LE ROI (94600), moyennant un loyer annuel de 8 746,96 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 1 novembre 2018, la S.A.S. NTZ COIFF a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la S.A.S. CHOISY CO.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la S.A.S. SODALIS 2 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. CHOISY CO pour une somme de 10 483,91 € au titre de l’arriéré locatif au 1 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la S.A.S. SODALIS 2 a fait assigner la S.A.S. CHOISY CO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. CHOISY CO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– autoriser la S.A.S. SODALIS 2 à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

– la S.A.S. CHOISY CO à payer à la S.A.S. SODALIS 2 la somme provisionnelle de

14 192,61 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

– la S.A.S. CHOISY CO au paiement d’une somme de 1 419,26 € au titre de la clause pénale,

– condamner la S.A.S. CHOISY CO à verser à la S.A.S. SODALIS 2 des intérêts de retard au taux de 1% par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– la S.A.S. CHOISY CO au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 11 mars 2025, la S.A.S. SODALIS 2, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. CHOISY CO n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S. SODALIS 2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 10 483,91 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 4 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CHOISY CO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S. SODALIS 2, l’obligation de la S.A.S. CHOISY CO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 192,61 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CHOISY CO, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe à l’instance au sens de ces textes, doit supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CHOISY CO ne permet d’écarter la demande de la S.A.S. SODALIS 2 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CHOISY CO et de tout occupant de son chef des lieux situés 36 avenue de Lugo à CHOISY LE ROI (94600) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CHOISY CO à payer à la S.A.S. SODALIS 2 la somme de 14 192,61 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 12 décembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. CHOISY CO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. CHOISY CO à payer à la S.A.S. SODALIS 2 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 29 avril 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES