MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/04648 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UMV2

AFFAIRE : [X] [E], [Y] [F] épouse [E] C/ S.A. SERENIS ASSURANCES, S.A.R.L. ABCI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [F] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC19

DEFENDERESSES

S.A. SERENIS ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. ABCI, dont le siège social est sis [Adresse 5]

toutes deux représentées par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1473

Clôture prononcée le : 03 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 20 janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] ont confié à la SARL ABCI, en vertu d’un mandat de gestion conclu le 27 juin 2017, la mission de rechercher un locataire pour occuper le bien dont ils sont propriétaires à [Localité 7]. Les époux [E] ont demandé à la SARL ABCI de déterminer le montant du loyer applicable conformément au dispositif Pinel.

Par courrier du 30 juin 2022, l’administration fiscale a notifié aux époux [E] une proposition de rectification de leur imposition au titre des années 2018, 2019 et 2020 et la reprise de l’avantage fiscal prévu par le dispositif Pinel.

Par courrier du 1er septembre 2022, le conseil des époux [E] a informé la SARL ABCI de son intention d’engager sa responsabilité au motif que le redressement des époux [E] résulte d’une erreur de l’agence dans le calcul du loyer plafonné à raison d’une erreur dans le calcul de la superficie à prendre en compte du bien mis en location et lui demander d’effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la SA SERENIS ASSURANCES. La société SARL ABCI a informé le conseil des époux [E] qu’elle a déclaré le sinistre auprès de son assureur.

Par courrier du 24 janvier 2023, la SA SERENIS ASSURANCES a transmis une proposition d’indemnisation aux époux [E] correspondant à la moitié du redressement fiscal pour les années 2018, 2019 et 2020.

Suivant assignation délivrée le 6 juillet 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] ont attrait la SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de les condamner solidairement à leur payer la somme de 61 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 juin 2024, Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] demandent à la juridiction de :

« Déclarer les époux [E] recevables et bien fondés en leur action

Condamner solidairement la société ABCI et la compagnie SERENIS ASSURANCES à payer aux époux [E] :

— la somme de 56 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice

— la somme de 5 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement la société ABCI et la compagnie SERENIS ASSURANCES aux entiers dépens

Rejeter toutes les prétentions contraires des sociétés ABCI et SERENIS ASSURANCES

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement en toutes ses dispositions ».

Les époux [E] soutiennent que :

— les défenderesses ne sont pas fondées à alléguer que la responsabilité de la SARL ABCI ne saurait être engagée en l’absence, dans le mandat de gestion, de mention du cadre réglementaire à respecter pour déterminer le loyer applicable en bien à louer alors que la SARL ABCI a adressé un courriel le 29 mai 2017 à Monsieur [X] [E] dans lequel elle affirme connaître le cadre réglementaire du dispositif Pinel et détaille les modalités de calcul du loyer plafonné ;

— la SARL ABCI a confirmé en juillet 2022 à Monsieur [X] [E] les modalités appliquées pour déterminer le loyer plafonné, de sorte que le mandataire n’ignorait pas que le bien à gérer était soumis au dispositif Pinel ;

— le mandat de gestion, obligatoire, ne peut être isolé des conditions dans lesquelles il a été conclu, d’autant qu’il revenait à la SARL ABCI de rechercher auprès des époux [E] le régime juridique et fiscal applicable au bien à gérer ;

— en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, il appartenait à la SARL ABCI de déterminer le loyer du bien à gérer conformément aux dispositions de la loi Pinel afin que les époux [E] puisse bénéficier de l’avantage fiscal prévu, alors que la SARL ABCI a commis une erreur dans le calcul de la surface habitable du bien en retenant une surface de la terrasse de 8,49 m² alors que la surface à retenir était de 4,5 m², cette erreur de calcul ayant affecté la détermination du loyer plafonné, calculé sur la base du m² ;

— qu’ainsi, en retenant un loyer dépassant les plafonds prévus par la loi Pinel, la SARL ABCI a commis une faute dans l’exécution de son mandat, engageant sa responsabilité ;

— qu’en raison de la faute de la SARL ABCI, les époux [E] ont perdu le bénéfice du dispositif Pinel, dont ils ont pu bénéficier pour les années 2018, 2019 et 2020, mais également pour l’avenir, de sorte qu’ils ont subi un préjudice de 27 393 € correspondant au montant de l’assiette du redressement opéré par l’administration fiscale ;

— la SA SERENIS ASSURANCES a fait une offre d’indemnisation aux époux [E] par courrier du 24 janvier 2023 correspondant à la moitié du redressement et en invoquant la perte de chance, de sorte que la SA SERENIS ASSURANCES ne peut pas revenir sur sa position ;

— le redressement correspond à un préjudice financier certain et la perte de chance correspond au préjudice subi en raison de la perte du bénéfice de l’avantage fiscal prévu par le dispositif Pinel pour les 9 années suivantes, étant donné que les époux [E] avaient réalisé cet investissement locatif pour bénéficier de cet avantage fiscal ;

— l’offre d’indemnisation de la SA SERENIS ASSURANCES de 7586,12 € est trop faible au regard du préjudice subi par les époux [E], de sorte que les défendeurs ne sont pas fondés à soutenir la SARL ABCI n’a participé au dommage qu’à hauteur de 20 % alors que l’erreur commise concerne éligibilité au dispositif Pinel ;

— les défenderesses ne peuvent pas se prévaloir d’une absence de recours des époux [E] contre le redressement fiscal alors qu’ils ont exercé un recours amiable et qu’un recours contentieux était voué à l’échec ;

— une fois l’avantage fiscal remis en cause par l’administration fiscale, les époux [E] ne peuvent plus en bénéficier en ce qu’il s’applique dès la première mise en location pour une période de 9 ans, qui peut être prolongée de 3 ans ;

— les défenderesses ne sont pas fondées à invoquer un quelconque aléa lié à l’absence de mise en location alors que les loyers plafonnés sont très attractifs compte tenu de l’état du marché locatif, très tendu en région parisienne, ni le risque de non vérification des conditions d’éligibilité du dispositif Pinel par le locataire en ce que la SARL ABCI a reçu pour mission de sélectionner les locataires répondant aux exigences de ressources prévues par la loi ;

— les époux [E] n’ont pas atteint le plafond de 10 000 € de réductions d’impôt, contrairement à ce qu’allèguent les défenderesses, de sorte que les demandeurs étaient éligibles à la réduction fiscale liée à leur investissement locatif, la SARL ABCI ayant contribué à la perte de chance du bénéfice de l’avantage fiscal pour les années restant à courir à hauteur de 90 %, soit la somme de 31 770 € ;

— dès lors, le préjudice subi par les époux [E] s’élève à 59 163 €, en ajoutant le montant du redressement fiscal ;

— la SA SERENIS ASSURANCES est dans l’erreur en ignorant que les plafonds de loyer sont régulièrement réévalués de sorte que s’il est vrai qu’il faut déduire du montant du préjudice subi le surplus de loyer encaissé par les époux [E], celui-ci aurait été réduit sous l’effet de la réévaluation des plafonds de sorte que le préjudice doit être fixé à 56 000 € après avoir déduit la somme de 3163 € au titre des surplus de loyer ;

— la souscription d’une assurance garantissant la responsabilité civile est obligatoire pour les agents immobiliers de sorte que la SA SERENIS ASSURANCES n’est pas fondée à opposer la franchise de 10 % stipulée dans la police d’assurance souscrite par la SARL ABCI en ce que les franchises ne sont pas opposables aux victimes dans le cas des assurances obligatoires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 mai 2024, la SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES demandent à la juridiction, au visa des articles 1991 et suivants du Code civil ainsi que de l’article L. 112-6 du Code des assurances, de :

« A titre principal,

— Débouter Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Rapporter l’indemnisation du préjudice allégué par Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] qui doit s’analyser en une simple perte de chance à la somme de 7.586,12 €uros et les débouter en conséquence du surplus de leurs prétentions,

— Dire et juger que la société SERENIS ASSURANCES ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle fixe à 200.000 €uros le plafond annuel de sa garantie et prévoit une franchise de 10 % que celle-ci est en conséquence bien fondée à opposer à Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E],

— Ecarter en conséquence toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie et franchise définies au contrat,

— Condamner Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [F] épouse [E] à payer à la société ABCI et son assureur la société SERENIS ASSURANCES la somme de 5.000 €uros chacune sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens,

— Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES soutiennent que :

— les époux [E] ne sont pas fondés à alléguer la faute de la SARL ABCI dans l’exécution du mandat étant donné que le mandat, fixant le champ d’intervention du mandataire, ne fait pas mention expressément de l’obligation pour ce dernier de se soumettre au dispositif Pinel, et que la proposition faite par la SA SERENIS ASSURANCES a été soumise aux époux [E] dans le but d’un règlement amiable ne saurait être interprétée comme la reconnaissance par la SARL ABCI de sa responsabilité ;

— les époux [E] n’ont pas établi leur préjudice en ce qu’ils n’ont pas exercé les recours contre la rectification proposée par l’administration fiscale, d’autant que le redressement concerne les années 2018, 2019 et 2020 de sorte que les époux [E] n’ont pas établi la perte du bénéfice de l’avantage fiscal pour les années à venir ;

— à considérer cette perte de chance établie, celle-ci ne peut être indemnisée qu’à hauteur de la chance perdue, c’est-à-dire à hauteur des réductions d’impôts escomptées, alors qu’il existe plusieurs aléas tirés de :

l’éventuelle annulation du redressement par les juridictions compétentes, que les époux [E] n’ont pas saisis,

du fait que l’avantage fiscal est également soumis à des plafonds de ressources quant au locataire et à l’obligation pour ce dernier d’en faire son logement principal, circonstances pouvant être remises en cause à l’occasion d’un contrôle,

du fait que les avantages fiscaux pouvant être cumulés sont également soumis à un plafonnement et enfin du risque que le bien ne soit pas loué en continu pendant les 9 années,

de sorte que l’indemnisation ne peut dépasser 20 % des sommes en litiges ;

— le dispositif Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal correspondant à 18 % de la valeur d’achat du bien, de sorte que la réduction d’impôt à laquelle les époux [E] pouvaient prétendre s’élève à 46 803,78 €, soit une réduction annuelle de 5 200 €, et qu’il convient de déduire de cette somme les loyers perçus en retranchant les sommes excédant le plafond, ce qui correspond à la somme de 3673,20 € pour la période 2017-2018 ;

— l’indemnisation du préjudice allégué par les époux [E] ne peut dès lors excéder 20 % du total de la réduction d’impôt auquel ils pouvaient prétendre (46 803,78 €) auquel doit être retranché la réduction dont ils ont bénéficié pour l’année 2017 (5200) et le trop perçu de loyer (3673,20) ;

— la SA SERENIS ASSURANCES est fondée à opposer aux époux [E] le plafond de garantie et la franchise prévus par la police d’assurance souscrite par la SARL ABCI en ce que ces conditions particulières sont stipulées dans un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit par une agence immobilière, lequel ne compte pas parmi les assurances obligatoires.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL ABCI

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du Code civil.

À ce titre, les articles 1991 et 1992 de ce même code rappellent que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répondant des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant que l’agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations de vérification, notamment de la réalité de la situation financière du Preneur à bail, mais aussi de renseignement et de conseil à l’égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.

En l’espèce, il ressort du mandat de gestion conclu entre les parties le 23 juin 2017 (pièce n° 2 en demande) qu’au titre de l’usage du bien concerné « le mandant s’oblige à faire connaître par écrit au mandataire s’il existe des sujétions particulières, notamment d’ordre réglementaire concernant le(s) bien(s) géré(s) (limitation à la fixation du loyer, plafond de ressources…) ».

À ce titre, il est constant, s’agissant du régime fiscal, que le mandant a expressément déclaré souhaiter être rattaché à la défiscalisation loi Pinel. Ce dispositif permet aux particuliers domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés destinés à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions, l’une d’elles tenant à un montant de loyer inférieur à un plafond au m²,

Si la lecture du contrat ne permet pas de déterminer les conditions dans lesquelles le montant du loyer a été fixé, les époux [E] complète ces éléments par la production d’un courriel du 29 mai 2017 (pièce n° 1 en demande) que leur a adressé Madame [W], responsable de la SARL ABCI par lequel celle-ci indique :

« Dans la mesure où vous achetez avec une défiscalisation Pinel, comme je vous l’avais indiqué lors de notre entrevue, les loyers ainsi que les critères de revenus des locataires sont plafonnés

1/ Calcul du montant de loyer sous la loi Pinel

Zone :

[Localité 7] : Zone A

plafond des loyers limités à 12,50/m2

surface à prendre en compte

Appartement : 61,70 M2

terrasse surface pondérée : 8,49m2

soit un total de surface de 70,19m2

A cela nous appliquons un coefficient permettant d’établir le montant du loyer soit le calcul suivant

montant loyer HC +70,[Immatriculation 3],50 X (0,7=19/70,19)

Loyer de 852 € + 110 € + 80 € soit un total de 1052 euros ».

Il n’est d’ailleurs pas contesté par l’agence immobilière qu’elle a procédé au calcul du montant du loyer, puisqu’elle se contente seulement de discuter les points de savoir si le dispositif Pinel était précisément entré dans le champ contractuel.

La teneur du courriel précité ne laisse pourtant aucun doute quant à la connaissance précise de l’avantage fiscal recherché.

Cet échange, tout en affirmant précisément le sens du conseil du professionnel de l’immobilier est dénué de toute précaution et d’avertissement quant au risque encouru de ne pouvoir prétendre au bénéfice de l’avantage escompté, aucune alternative n’est à cet égard suggéré au mandant pour assurer de manière certaine le succès de l’opération.

Or, il est raisonnable et légitime d’attendre de l’agence immobilière, mandataire professionnel dans l’exécution des obligations afférentes à sa mission de gestion courante du logement confié, de s’assurer de ce que les conditions requises du dispositif PINEL, et plus particulièrement le plafond de loyer exigé, sont bien réunies.

Or, par lettre commandée avec accusé de réception du 30 juin 2022 (pièce n° 4 en demande), l’Administration fiscale a informé les époux [E] de que le loyer fixé dans le contrat de location dont ils avaient transmis copie, d’un montant de 851 € correspondant à celui recommandé à la SARL ABCI, excédait le plafond fixé par les dispositions légales en raison de la surface de la terrasse, plafonnée à 9 m² et retenue pour moitié, soit 4,5 m², alors que la SARL ABCI l’avait évaluée à 8,49 m².

Le manquement au devoir de conseil est avéré.

Aucune circonstance, tel un manquement de la victime à un éventuel devoir de collaboration, qui ne saurait être opposé par le professionnel de l’immobilier à un client profane, ou l’erreur d’appréciation du service des impôts quant à la pondération plafonnée de la terrasse, compte tenu des termes du mandat de gestion immobilière, n’est susceptible d’exonérer ou d’excuser la faute de l’agence immobilière.

Sur les demandes indemnitaires des époux [E]

Il ressort des dispositions de l’article 1231-2 du Code civil que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Le manquement du professionnel est à l’origine du dommage en ce qu’il a privé les époux [E] de la chance de pouvoir ne pas subir un redressement fiscal sur les amortissements pratiqués sur ce bien.

Cette perte de chance ne peut être égale au montant de la perte subie.

Par ailleurs, la perte de chance, invoquée en défense par la SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES s’analyse comme la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Pour qu’elle soit prise en compte, elle doit être réelle et sérieuse, c’est-à-dire que la probabilité de l’événement allégué doit être réaliste, tout comme la chance doit avoir été réellement perdue.

Sur la perte de l’avantage fiscal Pinel postérieurement au redressement fiscal

Les époux [E] revendiquent ainsi l’indemnisation du préjudice consécutif à la perte de l’avantage fiscal pour toute la période de location de l’appartement postérieure au redressement, le taux de réduction étant effectivement de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

En effet, quand bien même ils auraient été mieux informé par la SARL ABCI lors de la conclusion du mandat de gestion, en obtenant ainsi la fixation d’un loyer moindre lui permettant de bénéficier régulièrement de l’avantage fiscal, il doit néanmoins être tenu compte du fait qu’ils auraient pu aussi décider d’y renoncer pour augmenter subséquemment le montant du loyer. En outre, il convient de rappeler, au regard de la période de neuf ans prévue fiscalement, que cet avantage demeure soumis à d’autres conditions tenant notamment au profil du locataire. Doit aussi être prise en compte l’hypothèse d’une revente par les époux [E] de l’appartement avant le terme de la période de mise en location leur ouvrant droit à la réduction, pour d’autres motifs que fiscaux.

En revanche, la prolongation éventuelle par les demandeurs du dispositif Pinel pour atteindre une durée totale de douze années peut, nonobstant les aléas évoqués supra, être regardée comme probable, de sorte qu’il y a lieu de la retenir pour l’évaluation du montant du préjudice, le taux du crédit d’impôt au titre du dispositif Pinel s’élevant à 21 %. Par ailleurs, la circonstance que les époux [E] n’ont pas formé de recours à l’encontre de l’Administration fiscale est sans incidence sur cette évaluation.

Il convient donc de retenir un bénéfice hypothétique d’un crédit d’impôt de 21 % d’une valeur d’achat déclarée à l’Administration fiscale de 260 021 € (pièce n° 4 en demande), soit une réduction de 54 604,41 € répartie sur douze années, ouvrant droit à un avantage fiscal annuel de 5 200 € au titre des neuf premières années, puis 2 600 € au titre des trois dernières.

Il convient de retrancher de cette somme :

— la réduction d’impôt perçue au titre des revenus de l’année 2017, non réclamée par le Fisc ;

— les années concernées par le redressement, dès lors que les demandeurs ne pourraient prétendre à la fois à l’avantage fiscal dont ils auraient pu aussi bénéficier soit 5 200 € au titre des années 2018, 2019 et 2020 mais également au remboursement des sommes réclamées par l’Administration fiscale au titre des avantages effectivement procurés, ce qui sera examiné infra.

Par ailleurs, la réparation d’une perte de chance n’étant pas équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il n’y pas lieu d’en déduire, comme le sollicitent les défenderesses, la part de loyers supérieure au plafond de la loi Pinel perçue par les époux [E].

Soit une somme de 54 604,41 € – 5 200 € – (5 200 € x 3) = 33 804,41 €.

Compte-tenu de tout ce qui précède, il y lieu de fixer la perte de chance dans une proportion de l’ordre de 80 %.

Par conséquent, la réparation de la perte de chance subie par les époux [E], exclusivement au titre de la privation de la réduction d’impôts postérieurement à la période redressement, doit être fixée à la somme de 27 043,52 €.

Sur les pertes au titre du redressement fiscal

Les époux [E] revendiquent également le paiement par la SARL ABCI et le SA SERENIS ASSURANCES de la somme réclamée par l’Administration fiscale comprenant tant la majoration qu’une partie des avantages fiscaux perçus à tort pour une partie de la période de location effective, soit la somme de 27 393 €.

Si les époux [E] se prévalent d’une réparation intégrale du préjudice subi au titre de la restitution de la réduction d’impôt dont ils ont bénéficié pour les années 2018, 2019 et 2020, il n’en demeure pas moins qu’une perte de chance doit être retenue dans l’appréciation de celui-ci.

En outre, le redressement dont ils ont destinataire est en partie fondé sur des erreurs déclaratives non imputables aux défenderesses. En effet l’Administration fiscale a relevé dans son courrier du 30 juin 2022 que :

« Avant même de vérifier si les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel sont respectées, vous auriez dû reporter la fraction d’un neuvième du montant total de la réduction d’impôt au titre de chacune des années, soit 5 200 €, en case 7RB Investissement Pinel achevés en 2017, en métropole avec engagement de 9 ans – report de 1/9 de la réduction d’impôt.

Ainsi vous avez obtenu à tort une réduction d’impôt de 6 000 € en 2018, 10 000 € et 2019 et de 10 000 € en 2020 au lieu de 5 200 € par année ».

Compte-tenu de ce qui précède, et la perte étant, dès l’origine irrémédiable, pour les trois années fiscales concernées, il convient d’indemniser le préjudice des époux [E] à hauteur de 40 % du redressement fiscal, en tenant compte de ce qu’il repose également sur les propres erreurs déclaratives.

Par conséquent, la réparation de la perte de chance subie par les époux [E], exclusivement au titre du redressement partiellement imputable à la faute initiale de la SARL ABCI, doit être fixée à la somme de 10 957,20 €.

Sur la franchise de la SA SERENIS ASSURANCES

La SA SERENIS ASSURANCES soutient à titre subsidiaire qu’elle peut à bon droit opposer aux époux [E], tiers au contrat d’assurance souscrit par la SARL ABCI, une franchise de 10 % stipulée dans les conditions particulières de la police souscrite.

Il est constant que la franchise et le plafond de garantie ne sont pas opposables au tiers lésé pour les dommages matériels, s’agissant d’une garantie d’assurance obligatoire.

Or le 3° de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, prévoit notamment que les personnes morales se livrant à la gestion immobilière doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

Dès lors il y a lieu de débouter les défenderesses de leurs demandes tendant à ce que soit écartée toute demande de condamnation ou de garantie contrevenant aux limites de garantie et franchise définies au contrat d’assurance souscrit par la SARL ABCI.

En conséquence de tout ce qui précède, les sociétés SARL ABCI et SA SERENIS ASSURANCES seront condamnées solidairement à payer aux époux [E] la somme de 38 000,72 €.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner solidairement la SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement la SARL ABCI et la SA SERENIS ASSURANCES à payer aux époux [E] la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement les sociétés SARL ABCI et SA SERENIS ASSURANCES à payer aux époux [E] la somme de 38 000,72 € en réparation de leur préjudice.

CONDAMNE solidairement les sociétés SARL ABCI et SA SERENIS ASSURANCES aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement les sociétés SARL ABCI et SA SERENIS ASSURANCES à payer aux époux [E] la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 6], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE AVRIL

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT