TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2039

N° RG 25/01918 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JM3J

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 21 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. VESONTIO IMMOBILIER ayant pour son représentant légal son gérant [K] [Z].

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [B] [Y] [R]

né le 05 Novembre 1959 à [Localité 7] (62)

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Laure FEISTHAUER, Juge placée déléguée aux fonctions de JCP, statuant en référé, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 8], en date du 21 juillet 2025,assistée de Patricia HABER, Greffier,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 16 octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 5 juin 2021, Monsieur [S] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R] portant sur un logement à usage d’habitation au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 455 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte authentique en date du 31 octobre 2024, selon attestation du 14 novembre 2024,le bien donné en location à Monsieur [B] [R] a été vendu à la la société civile immobilière Vesontio immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la société civile immobilière Vesontio Immobilier a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de

2 075 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [R] le 20 mai 2025.

Par assignation du 23 juillet 2025, la société civile immobilière Vesontio Immobilier a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes

suivantes :

— Une astreinte de 50 euros par jour de retard de libération des lieux,

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexation comprise, à compter du 21 juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  3 065 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en deniers et quittances,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, la société civile immobilière Vesontio Immobilier sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce depuis l’assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [R] a indiqué qu’il fait l’objet d’une procédure de surendettement, dont il a produit le jugement du 18 avril 2024 du tribunal judiciaire de Mulhouse. Il en résulte que ses dettes ont fait l’objet d’un rééchelonnement sur une durée de 48 mois, avec une mensualité de 837 euros. Cependant, la créance de dette locative étant postérieure au jugement, elle n’a pas été déclarée à la procédure de surendettement et elle ne bénéficie donc pas du plan d’apurement.

Monsieur [B] [R] expose qu’il est dans une situation financière difficile depuis le mois de janvier 2025. Il reconnait devoir la somme de 3 065 euros à la société civile immobilière Vesontio Immobilier au titre des loyers impayés.

Il sollicite des délais de paiement sur une durée de 2 ans, avec une mensualité de 127.70 euros.

Monsieur [B] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il explique qu’il vit seul dans le logement, mais qu’il a une fille de 8 ans pour laquelle il paie une pension alimentaire amiable d’environ 200 euros par mois. Il occupe un emploi salarié, pour lequel il dispose de revenus de 2200 euros par mois environ. Il ajoute qu’il n’a plus de découvert bancaire et que sa situation devrait s’améliorer en raison des primes qu’il va percevoir.

Il s’est engagé à transmettre en cours de délibéré le justificatif de paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Vesontio Immobilier justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 075 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juillet 2025.

2. Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [B] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 128 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, durant 24 mois, conformément à sa demande.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Monsieur [B] [R] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En effet, il n’a pas transmis au tribunal le justificatif de paiement du loyer courant comme il s’y était engagé.

Ces délais de paiement seront donc nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ils ne pourront donc pas excéder deux ans, ni surtout avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Vesontio Immobilier à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la décision, en l’absence de tout signe d’urgence. En conséquence, La société civile immobilière Vesontio Immobilier sera déboutée de sa demande d’astreinte.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 21 juillet 2025, Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [R] à son paiement à compter du 21 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à son bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile immobilière Vesontio Immobilier verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 juillet 2025, Monsieur [B] [R] lui devait la somme de 3 065 euros.

Monsieur [B] [R] reconnaît le montant de la dette locative. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

5. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société civile immobilière Vesontio Immobilier concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juin 2021 initialement entre Monsieur [S] [E] puis la société civile immobilière Vesontio Immobilier d’une part, et Monsieur [B] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 21 juillet 2025,

ORDONNE à Monsieur [B] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la société civile immobilière Vesontio Immobilier de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [B] [R] à payer à la société civile immobilière Vesontio Immobilier la somme de 3 065 euros (trois mille soixante-cinq euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Monsieur [B] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 128 euros (cent vingt-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à la société civile immobilière Vesontio Immobilier la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 et celui de l’assignation du 23 juillet 2025,

DEBOUTE la société civile immobilière Vesontio Immobilier du surplus de ses demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge